停车费突涨，业主状告民防局转让地下人防工程使用权败诉

核心提示：认为把人防地下车库使用权交给物业的程序违法，且侵害了业主权益，北京市朝阳区罗马嘉园１９名业主将北京市朝阳区民防局告到了法院，要求区民防局撤销行政许可决定以及颁发给物业公司的《人防工程使用证》。  

　   将小区地下人防工程改为停车场，业主原来每月只需向物业交纳１２０元的停车管理费；而物业公司在拿到民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后，要求业主每月多交３００元租金。
　　认为把人防地下车库使用权交给物业的程序违法，且侵害了业主权益，北京市朝阳区罗马嘉园１９名业主将北京市朝阳区民防局告到了法院，要求区民防局撤销行政许可决定以及颁发给物业公司的《人防工程使用证》。
　　１１月１３日下午，北京市朝阳区人民法院作出行政裁定，驳回了１９名业主的诉讼请求。
　　虽然《物权法》规定了小区业主的“共有物权”，但配套法规和司法解释细化，特别是“哪些设施属于共有物权”、“如何分配共有物权收益”等关键问题有待进一步明确。
　　停车费突涨引发“民告官”
　　今年６月１７日，罗马嘉园的业主停放车辆时，小区物业——北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业）的工作人员告知说，现在停车每月除１２０元管理费外，还要再交３００元的租用费。
　　珠江物业拿出了朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》，证明他们拥有地下人防工程的使用权。
　　交涉无果后，业主将朝阳区民防局起诉到法院。他们认为，小区内的地下防空工程属于业主共有，对方在授权物业时没有告知小区业主，把业主正在使用的人防工程转给不具有所有权和合法使用权的物业公司，侵害了他们的利益。
　　１０月１７日，此案在朝阳法院开庭审理，珠江物业被列为第三人。
　　“１９名原告犯了概念性错误，小区的防空地下室是国家的人防战备设施，不是属于小区业主共有的公共设施。”朝阳区民防局的代理律师杨晓红在庭审中表示——凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。
　　《中华人民共和国防空法》规定：“人民防空工程的维护管理由人民防空主管部分负责”。“罗马嘉园小区的地下一层为普通地下室，由房管局管理；地下二层为人防工程，由民防局管理。人防工程一律由所在区县政府统一管理和开发利用。”
　　杨晓红称，地下人防工程平时可作为停车场等使用，罗马嘉园小区物业申请此人防工程为停车场的手续及程序合法有效。
　　１９名业主的代理人、北京义派律师事务所律师樊建利向法庭提交了商品房买卖合同，以及业主们在北京市建委官方网站上下载的“北京市住宅物业公用部位共用设施设备维修分类标准表”，证明小区开发商已将建设地下人防工程的成本纳入商品房的成本。他说，开发商将地下人防工程投资通过房屋买卖转嫁给全体业主之后，小区地下人防设施就应当由全体业主共有。而珠江物业不是小区地下人防工程的投资者和建设者，无权得到其使用权。
　　珠江物业的代理人表示，珠江物业受罗马嘉园开发商的领导，开发商已经同意所属珠江物业对罗马嘉园地下人防工程进行管理经营，同时也向法庭提供了商品房买卖合同，证明当初业主和开发商签订购房合同时，并未将人防工程列入小区业主的公摊面积之内，业主的购房成本并不包括地下二层的人防工程部分。
　　朝阳法院１１月１３日的裁定采纳了珠江物业的意见，认为车库及其他不属于公共建筑面积分摊范围内的各类附属建筑物、构筑物不随商品房一并转让，除依法移交给国家的外，所有权属于出卖人，１９名业主以小区地下人防工程的所有权归全体业主共有为由，认为与朝阳区民防局的行政许可行为有利害关系的理由不能成立。
　　地下人防究竟归谁所有
　　“目前业主和物业的纠纷中只要涉及地下建筑，就很难解决，根本原因就在于我国现行的法律法规对包括地下人防工程在内的权属没有明确界定，更没有对地下人防工程使用者的权利义务作出规定，１０月１日实施的《物权法》也回避了这个问题。”记者日前接触的多名长期代理物业纠纷案件的律师说。
　　据了解，在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家。所以，在法律上应当归国家所有。随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。
　　《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。法律同时规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。
　　樊建利告诉记者，在此案的调查取证过程中，他从朝阳区民防局了解到，申请使用人防工程首先要跟民防局经营管理中心开发部达成使用合同，地下人防工程作为车库的使用费可以商量，按照规定是每天每平方米０．１元，签订合同后可以办理相关使用手续。
　　“只要物业交了使用费，它向业主收多少钱，是它的盈利方式，怎样定价归物价局管，我们无权干涉。”民防局工作人员答复说。
　　“按照国家和北京市的有关规定，可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明，没有载明的，视为一并转让，具体到此案，按照《人防法》规定，投资者收益，但珠江物业并不是投资者，朝阳区民防局把２０年使用证颁发给珠江物业不合适。”樊建利表示。
　　北京律协物业管理专业委员会主任秦兵认为，根据《土地管理法》，房屋所有权归房屋土地使用权人拥有，既然开发商已将土地使用权转卖给业主，业主也就拥有了人防工程的所有权。
　　地下空间权属如何确定
　　“小区停车纠纷的关键是确定权属。”上海联业律师事务所王展律师表示：涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。在车库到底应该归谁这个问题上，目前《物权法》作出的是框架性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此《物权法》并没有直接确定车库、车位的物权归属，而只是给出了一个确定车库、车位的物权归属的规则。因此，车位纠纷的焦点问题需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。
　　权属真空期待完善法规
　　记者注意到，近年来，有关商品房小区地下人防工程引发的诉讼不断出现。
　　２００３年８月，北京市海淀区人防办把华清嘉园甲１５号楼业主地下两层租给华润置地（北京）物业管理公司，每年收取两万元租金，直到２０１３年。
　　经过长期交涉，２００５年４月，１９号楼的９名业主将海淀区人防办告上法院，要求法院判令人防工程的所有权归业主，返还租金，此案被称为“北京市地下人防工程确权第一案”。
　　在案件审理过程中，业主提供了一份北京市人民防空办公室２００４年１１月１９日出具的一份《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》（以下简称《回复》）作为证据。《回复》指出，开发商将房屋卖出后，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再拥有修建防空地下室的投资主体的主体地位。
　　这份《回复》同时指出，人防是国家重要的战略设施，且具有特殊属性，其产权的归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。业主们认为，从《回复》的内容来看，北京市人防办的《回复》实际上已经否定了开发商作为人防工程投资者的身份。
　　但法院经审理后认为：“即使修建该地下室的成本确认为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，并非法律意义上的投资行为，地下人防工程的投资主体不明确，使产权人也无法确定，因此希望《物权法》能对此进行明确规定。”据此，法院驳回业主的诉讼请求。
　　秦兵认为，虽然根据现有法律，目前尚难直接确认人防工程的产权归全体业主共有，但根据《物权法》的规定，全体业主至少有权对利用人防工程改建的地下车库享有使用、管理和收益的权利。但若在人防工程的开发利用过程中，开发商也投入了资金或人力，则因人防工程开发利用而带来的收益，应当由开发商与业主按照公平、合理的原则进行分配。
　　华清嘉园一案的代理律师陈岳琴在败诉后致信全国人大常委会称，以北京为例，３０００多个商品房小区中，按政府规划要求配建的防空地下室面积起码在１０００万平方米以上，每年的收益最保守估计也有１０亿元人民币，这些小区都存在着人防工程产权不明晰的情况，这些情况在全国范围内都存在，必须引起立法机关的足够重视。
　　更多的律师、学者则表示，虽然《物权法》规定了小区业主的“共有物权”，但如果配套法规和司法解释不能将原则的规定细化，特别是明确“哪些设施属于共有物权”、“如何分配共有物权收益”等关键问题，就可能有悖《物权法》的立法初衷。