物业管理法律理论与案例分析

    作　者：李钊 张玉亭 曹阳
    出版社：中国物价出版社
    日　期：2004年11月
    开　本：16
    原　价：200元
    页　数：454页
    装　帧：简装
    ISBN　：7-80155-328-4
   
    　　深圳经济特区作为我国改革开放的前沿，在我国首开物业管理的先河，起步早、发展快、成效大，不仅为深圳人民的安居乐业提供直接的服务，而且对特区经济文化发展和城市管理水平的提高，发挥着重要的作用，物业管理已成为深圳的一个重要的新兴行业。深圳开拓性地创造了近二十多个物业管理的全国第一：创建了第一家物业管理公司，成立了第一个业主委员会、第一个物业管理协会，开办了第一家物业管理进修学院，第一个开展物业管理从业人员的上岗培训，颁布了第一个物业管理法规，在全国服务行业第一家获得I s09002国际质量保证体系认证，第一个实施物业管理企业的资质管理，第一个组织了物业管理公开招标活动……等等，正是这些"第一"作厚实的基础，才走出了一条具有中国特色的物业管理道路。
    在物业管理理论研究和探索的层面上，无论是从理论研究的参与人数，还是从理论研究的深度和广度来看，深圳经济特区都远远地走在了全国物业管理行业的前列。从行业主管部门、专业教育部门、物业管理公司、房地产开发建设单位，到业主、住户等众多人士都广泛、深入地参与了物业管理理论研究和
    探索，针对实践中所遇到的诸多亟待规范和解决的问题，从不同的角度进行探讨、总结、研究，并取得了一定的成果，涌现了许多有见解的论文和专著，这些理论研究成果对深圳物业管理的不断健康深入发展，奠定了基础，为全国物业管理的推广积累了宝贵的经验。
    呈现在我们面前的这本关于物业管理理论体系与法律的专著--《物业管理法律理论与案例分析》，具体集中体现了深圳物业管理理论研究的新水平。本书的编著们是来自深圳物业管理第一线的专家，他们都是深圳物业管理进修学院的兼职教授，承担着建设部全国物业管理企业经理培训的物业管理法律、法规课程的教学任务，都是从1988年就开始从事着物业管理工作。十多年来他们在物业管理工作的第一线辛勤地耕耘，积累了丰富的物业管理工作经验，参与了深圳经济特区和国家的物业管理条例的起草工作，精通物业管理理论，精通物业管理的法律、法规和各项工作的程序，熟悉美国、英国、新加坡、日本等发达国家以及我国香港、澳门、台湾地区的物业管理运作程序和物业管理法规，熟悉物业管理行业的国际惯例，对物业管理理论、物业管理法律、法规有深层次的研究和探讨。
    全书的内容集中体现在四个主要方面：第一，物业管理的法律基础理论，从介绍法律基本概念入手，着重于民法法律体系的基本理论与物业管理的实际相结合，用民法理论奠定物业管理法律的基石；第二，建筑物区分所有权，这是本书的核心和精髓部分。作者彻底地摆脱了以往在物业管理理论研究上存在的就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，从系统建立符合国际惯例的物业管理理论体系入手，从深入剖析研究西方发达国家包括德国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从理论上认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，率先提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点和实际问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系；第三，物业管理法律责任与物业管理纠纷，主要内容包括法律责任的概念、归责原则、一般侵权与特殊侵权的民事责任承担，以及用行政复议、行政诉讼、民事诉讼和仲裁等方式处理物业管理纠纷的原理及程序；第四，物业管理案例分析，通过发生在物业管理行业的1 00个案例的剖析，从实践的角度对物业管理的理论作出了进一步的探讨分析和运用，尤其是突出了建筑物区分所有权理论的运用，对于物业管理实践具有直接的指导和借鉴作用。
    我与本书的编著者都衷心希望本书能对促进我国物业管理的健康发展，提高参与物业管理活动的业主、住户、业主大会、业主委员会、开发建设单位以及物业管理从业人员的法律意识，运用法律武 器合法地保护自身的合法权益，规范和培育物业管理市场，起到积极的作用。
   
    序
  
    第一章    物业管理法律基础 1
  
    第一节 法的定义、基本特征、效力、分类和法系 1
    一、 法的概念与法的基本特征 1
    二、 法的效力 4
    三、 法的分类 8
    四、 法系 13
    第二节 物业管理法的渊源 17
    一、 宪法 17
    二、 法律 18
    三、 国务院发布的行政法规、决定和命令 18
    四、 特别行政区基本法及特别行政区法律 19
    五、 最高人民法院、最高人民检察院的司法解释 20
    六、 国务院下属部委发布的行政规章 20
    七、 地方性法规 23
    八、 民族自治条例和单行条例 24
    九、 经济特区法规与授权立法 24
    十、 司法判例 25
    十一、 国际条约 26
    第三节 民法与物业管理 27
    一、 民法的构成 27
    二、 民法的基本原则 31
    三、 物业管理的法律关系 35
    关键术语 39
    思考题 39
  
    第二章    建筑物区分所有权 41
  
    第一节 物权制度与建筑物区分所有权法 41
    一、 物权的概念及主要特征 41
    二、 物权制度与物权法的作用 43
    三、 物权法与所有权 44
    四、 物权的不动产所有权与土地所有权 45
    五、 房屋所有权与建筑物区分所有权 47
    第二节 建筑物区分所有权的构成 49
    一、 建筑物区分所有权的概念 49
    二、 构成建筑物区分所有权的条件 51
    三、 建筑物区分所有权的特征 52
    第三节 专有部分所有权 53
    一、 建筑物区分所有权中专有所有权的意义与性质 53
    二、 专有所有权的客体与专有部分的范围 53
    三、 建筑物区分所有权中专有所有权的内容 58
    四、 建筑物区分所有权人作为专有所有权人的法律责任 60
    五、 专有所有权的变动 62
    第四节 共用部分持分权 63
    一、 建筑物区分所有权中共用部分持分权的法律特征 63
    二、 共有所有权的客体与共用部分范围 64
    三、 建筑物区分所有权中共有所有权的内容 65
    四、 建筑物区分所有权人作为共用所有权人的法律责任 68
    第五节 成员权 68
    一、 成员权的法律特征 68
    二、 成员权的内容 69
    三、 成员权的变动 74
    第六节 建筑物区分所有权的行使原则 75
    一、 合理原则 75
    二、 整体利益优先原则 75
    三、 多数原则 76
    四、 约定原则 77
    关键术语 77
    思考题 77
  
    第三章  区分建筑物的管理与物业管理 79
  
    第一节 建筑物区分所有权在本质上构筑了物业管理的理论体系 79
    一、 区分所有建筑物管理的产生 79
    二、 区分所有建筑物管理的内容 80
    三、 区分所有建筑物管理的本质就是物业管理 81
    第二节 业主的权利和义务 84
    一、 业主的概念 84
    二、 业主的权利 86
    三、 业主的义务 87
    第三节 管理规约与业主公约 89
    一、 管理规约的法律性质 89
    二、 管理规约的内容 89
    三、 业主公约及其实施 91
    第四节 区分所有权人会议与业主大会 93
    一、 业主大会的召开 94
    二、 业主大会的议程与内容 95
    三、 业主大会决定问题的程序 96
    第五节 管理团体与业主委员会 97
    一、 管理团体的组织形式与名称 97
    二、 管理团体的法人化 98
    三、 管理人与业主委员会法律地位 100
    四、 业主委员会的性质和宗旨 106
    五、 业主委员会的产生与组织 107
    六、 业主委员会的权利和义务 109
    七、 业主委员会会议 110
    第六节 管理基金 111
    一、 设立管理基金的目的、作用及来源 111
    二、 管理基金的收取、管理及使用 112
    第七节 管理费用的收取与强制交纳 113
    一、 管理费用收取的依据 114
    二、 新加坡、日本及我国港台地区对管理费用拖欠的强制交纳措施 114
    三、 管理费用的强制交纳 117
    第八节 业主的自治自律 118
    一、 业主自治自律概念 119
    二、 业主自治自律与物业管理公司专业化有偿服务 120
    三、 业主大会及业主委员会与物业管理公司的关系 121
    关键术语 122
    思考题 122
  
    第四章    建筑物的相邻关系 123
  
    第一节 民法物权的相邻关系概念 123
    一、 地役权与相邻关系 124
    二、 建筑物的相邻关系 125
    三、 建筑物的相邻关系的主要内容 126
    第二节 区分所有建筑物的相邻关系 126
    一、 相邻使用关系 127
    二、 不得违反全体区分所有权人的共同利益 128
    第三节 通风、采光的妨害 129
    一、 通风、采光的保护义务及妨害者应承担的责任 129
    二、 建筑间距与通风、采光妨害 130
    第四节 不可量物的侵害 131
    一、 不可量物侵害的概念与性质 131
    二、 不可量物侵害的判定基准 133
    关键术语 134
    思考题 135
  
    第五章    物业管理合同 136
  
    第一节 合同与合同法 136
    一、 合同与合同法的基本概念 136
    二、 合同的要约 137
    三、 合同的承诺 139
    第二节 合同的要件与合同的类型 140
    一、 合同的要件 140
    二、 合同的类型 141
    三、 物业管理合同的类型 141
    第三节 物业管理服务合同的主体 142
    一、 物业管理合同主体间业主、业主委员会的法律地位 143
    二、 物业管理合同主体间物业管理公司的法律地位 144
    第四节 物业管理服务合同的性质 145
    一、 物业管理合同不具备行政合同的特征 146
    二、 物业管理合同类似雇用合同 147
    三、 物业管理合同不是承揽合同 147
    四、 物业管理合同与合同法的委托合同有本质的差别 148
    五、 物业管理合同不存在代 理的内容 150
    六、 物业管理服务合同应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范 152
    第五节 物业管理服务合同的订立原则 154
    一、 应遵循合同法的五条基本原则 154
    二、 直接体现出建筑物区分所有权法的基本原理 157
    三、 涵盖和反映出业主公约有关禁止性行为和强制性措施的基本内容与要求 158
    第六节 物业管理服务合同的主要内容与示范文本 159
    一、 物业管理服务合同的基本内容 159
    二、 物业管理服务合同的示范文本 161
    三、 物业管理服务合同的格式合同与格式条款 161
    第七节 物业管理中的保管合同关系 163
    一、 保管合同的概念 163
    二、 保管人的义务 164
    三、 车辆保管合同关系与车位有偿使用关系的界定 165
    第八节 物业管理合同的变更、转让、解除以及无效和撤销 171
    一、 物业管理合同的变更、转让和解除的概念 171
    二、 物业管理合同的变更、转让和解除的基本条件 172
    三、 物业管理合同的变更、转让和解除的法律后果 174
    四、 物业管理合同的无效 175
    五、 物业管理合同的撤销 176
    六、 物业管理合同的无效和被撤消的效力与处理 177
    第九节 物业管理合同的违约责任 178
    一、 违约责任的概念和特征 178
    二、 违约责任的构成要件 179
    三、 物业管理的违约责任形式 180
    四、 物业管理违约责任的免责条件 182
    关键术语 183
    思考题 183
  
    第六章    物业管理的法律责任 185
  
    第一节 法律责任 185
    一、 法律责任的概念 185
    二、 法律责任的种类 186
    三、 法律责任的构成要件与归责 186
    四、 法律责任的减轻与免除 189
    第二节 侵权民事责任的概念 190
    一、 侵权行为的概念 190
    二、 侵权民事责任的概念和特征 191
    三、 侵权民事责任的构成要件 191
    四、 侵权民事责任的承担方式 194
    五、 侵权损害赔偿 195
    第三节 民事责任的归责原则 198
    一、 民事责任的归责原则的概念 198
    二、 过错责任原则 198
    三、 无过错责任原则 201
    四、 公平责任原则 202
    第四节 一般侵权行为的民事责任 203
    一、 一般侵权民事责任的判断方法 203
    二、 侵权民事责任的客观要件 203
    三、 侵权民事责任的主观要件 204
    四、 一般侵权民事责任的抗辩事由 205
    第五节 特殊侵权的民事责任 209
    一、 职务侵权的民事责任 209
    二、 产品致损的民事责任 210
    三、 高度危险作业致损的民事责任 211
    四、 环境污染致损的民事责任 212
    五、 地面施工致损的民事责任 213
    六、 建筑物致损的民事责任 214
    七、 动物致损的民事责任 215
    八、 被监护人致损的民事责任 216
    第六节 物业管理的法律责任 217
    一、 物业管理法律责任的概念 217
    二、 物业管理民事法律责任 219
    三、 物业管理行政法律责任 221
    四、 物业管理刑事责任 224
    关键术语 224
    思考题 224
  
    第七章    物业管理纠纷与诉讼、仲裁 226
  
    第一节 物业管理纠纷与纠纷处理 226
    一、 物业管理纠纷的概念 226
    二、 物业管理纠纷的种类 226
    三、 产生物业管理纠纷的主要因素 227
    四、 物业管理纠纷的避免 228
    五、 处理物业管理纠纷的基本原则 228
    六、 物业管理纠纷的处理方式 229
    第二节 物业管理的行政复议 230
    一、 物业管理的行政纠纷 230
    二、 物业管理行政复议的概念 231
    三、 物业管理行政复议的主要特点 231
    四、 申请物业管理行政复议的条件 232
    五、 物业管理行政复议申请的提起 234
    六、 物业管理行政复议的受理与审理 234
    七、 物业管理行政复议的裁决及效力 236
    第三节 物业管理的行政诉讼 238
    一、 行政诉讼的概念 238
    二、 行政诉讼的主要特点 238
    三、 行政诉讼与行政复议的关系 239
    四、 物业管理行政诉讼的受案范围 240
    五、 物业管理行政诉讼程序 241
    第四节 物业管理的民事诉讼 242
    一、 民事诉讼概念与物业管理民事诉讼 242
    二、 物业管理民事诉讼与物业管理行政诉讼的区别 243
    三、 民事诉讼的基本原则 244
    四、 民事诉讼的管辖 246
    五、 民事诉讼参加人 246
    六、 民事诉讼的证据 247
    七、 举证责任 248
    八、 物业管理民事诉讼的程序 248
    第五节 物业管理的仲裁 251
    一、 仲裁概念 251
    二、 物业管理仲裁 252
    三、 仲裁制度与民事诉讼制度的区别 253
    四、 仲裁的基本原则 254
    五、 仲裁受案的范围 256
    六、 仲裁的基本制度 259
    七、 仲裁的机构 261
    八、 仲裁参加人的资格 261
    九、 仲裁参加人的权利 262
    十、 仲裁参加人的义务 263
    十一、 物业管理仲裁的程序 263
    关键术语 265
    思考题 265
  
    第八章    物业管理常见案例分析 266
  
    1. 如何筹备召开首次业主大会？ 266
    2. 业主可以自行召开业主大会吗？ 267
    3. 业主大会的主要权利有哪些？ 271
    4. 业主可以罢免业主委员会吗？ 272
    5. 发展商具有未出售房屋的投票权和被选举权吗？ 273
    6. 物业管理公司管理不善能否被业主“炒鱿鱼”？ 275
　　    一、 “炒鱿鱼”应严格遵循合同法 276
　　    二、 违反合同法，擅自炒鱿鱼要依法承担违约责任 276
    7. 物业管理公司可反炒业主“鱿鱼”？ 278
    8. 开发商能将“物业管理权”发包给物业管理公司承包吗？ 279
    9. 物业管理公司与业主、住户之间构成哪几种救助关系？ 280
    10. 物业管理公司可以自行设定处罚权吗？ 282
    11. 业主能擅自改变物业用途吗？ 283
    12. 谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？ 285
    13. 接到住户家中的报警信号，可以破门入室吗？ 286
    14. 在物业管理区域内摔伤，物业管理公司要负责赔偿吗？ 288
    15. 游乐设施损坏致游客人身伤害，公园应承担赔偿责任 290
    16. 五龄童触高压线被击致残，法院判决电业局赔偿220万 291
    17. 没有形成保管合同关系，游泳丢失财物责任自负 293
　　    一、 案由 294
　　    二、 庭审 294
　　    三、 判决 295
　　    四、 案例评析 295
    18. 变压器未设防护致儿童遭电击伤，谁应承担赔偿责任？ 296
    　　一、 审理与判决 296
    　　二、 案例评析 297
    19. 儿童在经营场所玩耍致伤，谁应承担赔偿责任？ 298
    　　一、 审理与判决 298
    　　二、 案例评析 299
    20. 打乒乓球砸破头健身会所要赔偿 300
    21. 排水设施施工致人伤害，谁应承担赔偿责任？ 301
    　　一、 侵害行为 301
    　　二、 损害 302
    　　三、 因果关系 303
    22. 校园施工未设“标志”致路人伤害，学校应承担赔偿责任 303
    23. 高空掷物致人死命过失犯罪判刑两年 304
    24. 宠物猫使花盆坠落砸伤楼下行人，谁应承担赔偿责任？ 305
    25. 天降玻璃砸奔驰，该谁赔偿？ 308
    26. 高空坠落物品伤人，无法确定直接责任人，应起诉谁？ 310
    27. 燃烧垃圾致幼童受伤，谁应承担赔偿责任？ 313
    28. 大风将枯树刮断致人死亡，管理单位应承担赔偿责任 314
    29. 废弃粪池溺死幼童，管理单位理当赔偿 315
    30. 儿童丧命喷水池，谁应承担责任？ 317
    31. 设置护栏造成儿童损伤，物业管理公司承担赔偿责任 318
    32. 路桩钢管成“杀手”，物业管理公司承担赔偿责任 319
    33. 高空安装霓虹灯坠物致死行人应承担赔偿责任 320
    34. 在致人伤害的侵权案中，加害人应该赔偿哪些损失？ 321
    　　一、 应当赔偿的项目 322
    　　二、 误工费的计算标准 322
    　　三、 医疗费赔偿的标准 323
    　　四、 从事护理的人的误工费的计算方法 323
    　　五、 丧失劳动能力时的生活补助费 324
    　　六、 丧失劳动能力后依靠受害人扶养的人的必要生活费用 324
    35. 广告牌随风漂移砸伤人，广告牌所有人应承担赔偿责任 325
    36. 倾倒建筑垃圾致人伤害数年后，可以提出诉讼要求吗？ 326
    37. 底层超级商场着火，楼上业主索赔物业损失 328
    38. 住户家中失窃，物业管理公司要负责赔偿吗？ 329
    39. 在物业管理区域内被抢劫能要物业管理公司赔偿吗？ 332
    40. 歹徒入室抢劫，物业管理公司应承担什么责任？ 332
    41. 旅客被害宾馆有责 334
    42. 业主在小区内被害，物业管理公司应承担什么责任？ 336
    43. 物业管理公司对员工违法行为应承担赔偿责任吗？ 337
    　　一、 雇主负责制的概念 338
    　　二、 工作范围的确定 338
    　　三、 物业管理公司应依法承担行政责任而不是民事赔偿责任 340
    44. 案发之后怎么办？ 341
    　　一、 要注意保护现场 341
    　　二、 要及时报警 341
    　　三、 要机智勇敢地与违法犯罪行为作斗争 341
    　　四、 要注意保存和收集证据 341
    　　五、 要如实反映案情 342
    45. 运动员在比赛中致人财产损失的，应由谁承担责任？ 342
    46. 车辆未停放在停车场内丢失，停车场有责任赔偿吗？ 344
    47. 停车场车辆丢失应该谁赔？ 346
    48. 在物业建筑物屋顶、外墙设置广告招租位的收益归谁？ 348
    49. 电梯中的广告收益归谁所有？ 349
    50. 节余的管理费能退吗？ 350
    51. 易手房屋所拖欠的物业管理费用由谁支付？ 351
    52. 低层住户可以免交电梯费吗？ 355
    53. 拒交物业管理费，法院判决业主败诉 356
    54. 以未签物业管理协议书为由，业主可不交管理费吗？ 357
    55. 物业管理公司有权给租户物业管理费优惠吗？ 358
    56. 物业管理公司有权减免空置房的物业管理费用吗？ 359
    57. 租户欠交的物业管理费用是否应由业主承担？ 361
    58. 物业管理公司要撤离全国优秀住宅小区 361
    59. 房地产开发商作出的免终身管理费的承诺可信吗？ 363
    60. 消费者应警惕售楼广告中的“承诺” 364
    61. 房地产开发商的“零物业管理费”的承诺实质构成欺诈 365
    62. 业主可随意更改招投标中标确定的物业管理费标准吗？ 367
    63. 物业管理公司为什么要提取佣金？如何提取？ 368
    64. 谁有权与宽带网运营商签订住宅小区宽带网合同？ 369
    65. 移动通信公司买住宅就有权在屋顶竖移动通信天线吗？ 370
    66. 沙井是否属于共用设施？ 372
    67. 排水管道不当使用堵塞，使用者应承担赔偿责任 374
    68. 提前供水致损由谁承担赔偿责任？ 375
    69. 楼上漏水的维修费用能要求楼下分担吗？ 378
    70. 发现住户家中大量冒水，而家中无人在，应如何处理？ 379
    71. 保修期间水管漏水，开发商承担修复赔偿责任 380
    72. 保修期内水管爆裂受损为何要业主自行承担责任 381
    73. 空调冷气机滴水如何处理？ 382
    74. 空调冷气机安装不当法院判决移机！ 383
    75. 安装空调、油烟机、霓虹灯不得损害相邻权 384
    　　一、 案由 384
    　　二、 审理 385
    　　三、 判决 386
    　　四、 分析 386
    76. 水泵房噪音不绝于耳，住户起诉开发商获赔偿 388
    77. 饲养信鸽遭到众多业主、住户投诉，该如何处理？ 390
    78. 住户家中百鸟园，滋扰四邻不安宁 392
    79. 业主可以在自己家中放声高歌吗？ 394
    80. 烧香，勿妨碍邻居！ 395
    81. 迷信邻居“辟邪剪”，致邻里纠纷三上公堂 395
    82. “氨气污染”引发业主向开发商索赔40万元纠纷案 396
    83. 常见装饰装修对建筑物的不当毁损行为有哪些？ 398
    　　一、 对楼板的不当毁损 398
    　　二、 任意改变墙体、梁、柱，造成结构的不当毁损 399
    　　三、 不当增加阳台荷载 399
    　　四、 对水、电、煤气等配套设施的不当毁损 399
    　　五、 对通风条件的破坏，增加了室内的环境污染 400
    84. 物业管理对装饰装修的规定包括哪些主要内容？ 401
    　　一、 装饰装修申报登记制度或备案制度 401
    　　二、 装饰装修作业的时间规定 401
    　　三、 建筑垃圾的处理规定 402
    　　四、 装饰装修的禁止性规定 402
    85. 装修造成室内污染，业主有家难归 403
    86. 装修祸及楼下，侵害相邻权应赔偿损失！ 407
    87. 业主可以在自己家中安装巨型浴缸吗？ 407
    88. 阳台擅自改游泳池致漏水，惹出官司 408
    89. 随意变更暖气管线，法院判决恢复原状，赔偿损失 410
    90. 装修擅自变更排水设施增加排水管道，应恢复原状 411
    91. 绿了住宅小区，挡了居民阳光 412
    92. 建筑房屋不能妨害相邻人的通风、采光等环境权利！ 413
    93. 扩建妨害采光通风，国土局不作为被业主提起行政诉讼 415
    94. 房地产开发商不交维修基金，法院判决按合同约定交纳 417
    95. 房地产开发商有权在商城的公共区域增添商铺吗？ 419
    96. 法大还是“红头文件”大？ 420
    97. 业主委员会滥用权利被主管部门责令整顿 422
    98. 行政复议“民告官”，告准就能赢！ 424
    99. 在派出所跳楼，公安机关应承担赔偿 426
    　　一、案由 426
    　　二、判决 426
    　　三、分析 427
    100.临时业主委员会越权提起行政诉讼被法院驳回 430
    附录 深圳经济特区物业管理条例（专家建议稿） 434
    参考文献： 455