深圳市XXXXX物业管理有限公司

XXXXXX商业中心管理处

 

(2006年8月—12月)

半年期工作报告

 

编号：LH-HB-200601218

尊敬的政府各级领导：

我司于2006年8月1日正式接管XXXXX，在XXXXX等政府相关部门及商/住户代表委员会的大力支持及配合下，工作正紧张有序地开展并取得一定实效，具体工作汇报如下：

一、取得成绩与工作改进方面：

（一）人员的配置：为切实能管理好市场，取得实效，共配置人员71名，其中日常管理人员11名，安管人员43名（分三班次24小时值勤），清洁人员15名，排污人员2名，并组建安管应急分队，组织日常演练，以备消防、治安等紧急事件发生能及时有效地处理。

（二）费用收支方面：我处在投入及费用支出方面存在严重不平衡，我处的目前收费标准为按成本核算测算，但收费难度大。主要为人员工资成本，其他包含清洁维护、垃圾清运、公共设施维护、环境消防等，但因管理情况复杂，预算外成本投入较大。费用投入及支出明细附后（以8月份为例）。

（三）治安维护方面：自接管以来，XXXXX内偷、抢、敲诈等非法现象明显好转，得到广大商户经营者的普遍认可。其中在8月份第2周实现了治安零发案，创造了XXXXX有史以来唯一一次零发案周，并接受上级领导多次现场指导，及XXXXX电视台、宝安日报等媒体采访宣传报道。为维护市场稳定和繁荣，作出一定的贡献。其中如治安方面，共抓获抢劫事件4宗、制止打架斗殴事件7宗、制止强买强卖事件3宗、挡获偷盗事件6宗、抓到换假币事件2宗及色诱事件3宗，并找回车辆牌号丢失5次等。具体情况附后。

（四）清洁保洁方面：为加大市场环境改善，从原有11名员工（含转休转岗）增至15名，工作区域增加至：所有街道、一巷/二巷/三巷、影剧院广场周边、消防通道、住户楼梯及雨棚，由专人实施管理与考核（管理标准附后）。清洁环境的改观，得到了广大业户的广泛好评。

（五）建立客户服务的沟通渠道：成立客户服务中心，我处安排专职人员全天候24小时值班，同时负责接听夜间客服求助服务电话。

 

二、目前我处工作难点：

（一）市场管理难度大，收费难：XXXXX市场一直以来为区域的繁华之地，固定及临时流动人员数量庞大，有正规经营的商户，也有不少趁机而行偷窃、抢劫、色诱、贩假卖假的势力及团伙，鱼龙混杂。对此，正常的管理有相当的难度及压力，并付出许多非正常管理因素带来的成本上升。而市场内一些商户，尤其是楼上住户，长期以来已形成不交费的习惯，采取多种形式手段催缴仍然无效，目前对市场已熟悉到一定程度，收费率已提高至近70%—80%，但仍入不敷出。

（二）关于摊位乱摆卖情况：从2006年8月1日开始，政府各职能部门对市场内所有乱搭建、乱摆放摊位进行了一次集中的综合整治梳理，并达到了一定的效果。我处一直将清理工作作为日常工作来执行，但无执法权，而行管理之责，无法完全阻止乱摆卖情况。截止目前，虽经多次反映情况及努力清理，仍无法杜绝，甚至非法摊贩有愈演愈烈之势。即将到来的春节新年之际，预计还会达到一个乱摆卖的高峰。而乱摆卖的均是手机诈骗、兑假币等违法行为，对市场的安定秩序造成直接的影响。

同时在清理的过程中，XXXXX沿河商户多次反映，由于清理整顿减少了不少人流量，造成自身经济效益的比往年的下降，因此即使认可我处在治安及环境改善方面作出的努力，仍以此拒交管理费。从刚进驻时XXXXX的管理费收缴率超过50%，到目前整条XXXXX管理费收入不到20%,造成我处在业户认可及收入方面的不良循环，动摇了我处的管理基础。

三、今后工作计划：

（一）抓好员工培训：不断提高管理水平，克服困难，根本是对员工培训。我司组织成立培训小组，针对进驻以来的各项事件，重点针对安管员进行总结提升。培训内容：日常工作程序、收费员管理程序、特发事件的处理程序、服务的日常礼节与仪容仪态，同时组织散打队，强身健体并做好自卫防范。

（二）摊位规范，以疏治乱：XXXXX乱，市场乱；沿河路宁，市场安定。为做到长治久安，同时繁荣市场，使其真正成为XXXXX中心一个繁荣、秩序井然的管理亮点，建议“以良币驱逐劣币”办法，即采取合理与适当的规划，培育正规商贩，以杜绝非法乱摆卖。我司建议以周密计划与管理，作为先期试点的尝试，以彻底改变长期的乱摆卖及带来的治安事件隐患，达到政府放心、市场兴旺、商户满意、管理顺畅的良性循环，取得更大的社会效益及经济效益。

 

以上为XXXXX物业接管XXXXX项目的工作汇报。敬请各位领导审阅！

 

                                   XXXXXXXXXX商业中心管理处

二零零六年十二月十八日

 

 

 

附件1：财务收支情况（略）

附件2、治安管理情况

日常除了配合派出所等相关部门清理乱摆卖、乱搭建外，我处直接抓获、制止不法行为有：

1、7月29日21：15分，在XXXXX十字路口处抓到抢劫犯罪嫌疑人一名，经过登记后移交派出所处理。

2、8月4日18：05分，在XXXXX抓获换假币犯罪嫌疑人一名，登记后移交派出所处理。

3、8月9日16：07分，在清理XXXXX乱摆摊位时，一名队员被对方将头打破（缝4针）。随后联系派出所到现场处理。

4、8月15日16：00分，抓到路面抢劫犯罪人一名，经登记后移交派出所处理。

5、8月19日21：45分，处理打架斗殴事件一宗。发现后及时将局面控制，并将双方留在现场隔开，作好登记后移交派出所处理。

6、8月20日17：50分，在XXXXX休闲服装店由于买卖关系发生争吵，到达现场后协调处理，并将双方劝离现场。

7、8月25日夜间丢失车牌5副，发现后及时报案，并动员所有安管人员在市场范围内查找。经过1天的查找，将所有的车牌找到并移交失主手中。随后召集安管队所有人员进行开会，并做好了今后的预防措施

8、9月6日22：00分，在XXXXX广场因色诱发生打架斗殴事件一宗。到达现场后控制事态的发展，并联系派出所处理。

9、9月8日9：50分，在XXXXX4栋处发现撞车事件一宗，联系双方到现场后已协商解决。

10、9月11日20：10分，在XXXXX抓到抢劫犯罪嫌疑人一名，经过登记后移交派出所处理。

11、9月13日夜间2：25分，在龙观西路路边发现翘门偷盗事件一宗，将其现场抓获两人。登记后并移交派出所处理。

12、9月15日15：23分，XXXXX阳光女孩服装店由于强买强卖发生争吵，到达现场后协调处理，并将双方劝离现场。

13、9月17日20：05分，在人民北路路边抓到抢劫犯罪嫌疑人一名，经过登记后移交派出所处理。

14、9月20日20：30分，在清理XXXXX21栋门前乱摆卖摊位时，对方拒绝将物品收起，且态度恶劣。随后联系街道办执法队人员到达现场将起物品

没收。

15、9月23日12：08分，XXXXX处由于双方买卖问题发生打架斗殴事件。到达现场后控制事态的发展，并联系派出所处理。

16、9月26日上午11：45分，在XXXXX抓到偷盗犯罪嫌疑人一名，经登记后移交派出所处理。

17、10月3日16：37分，XXXXX黑谷服装店由于强买强卖发生争吵，到达现场后协调处理，并将双方劝离现场。

18、10月8日9：53分，在一栋处由于停车双方发生打架斗殴事件。到达现场后控制事态的发展，并联系派出所处理。

19、10月20日16：42分，在29栋处因色诱发生打架斗殴事件一宗。得到信息后迅速赶赴现场控制事态的发展，并联系派出所处理。

20、10月30日夜间0：20分，在07岗车场出入口处，一辆无卡车出厂发生时争吵，且动手。立即通知派出所前来处理，将伤者送往医院治疗，并汇报公司领导。

21、11月21日夜间01：50分，在XXXXX十字路口处抓到入室抢劫犯罪嫌疑人一名，经登记后移交派出所处理。

22、11月20日16：09分，在XXXXX抓获换假币犯罪嫌疑人一名，登记后并移交派出所处理。

附件3清洁卫生管理标准

目前我处对市场范围内实施的清洁频率及要求：

1、所有外围及主干道每天系统清理不少于4遍，清晨5点至下午10点不间断清理。

2、对所有消防通道及天井每天不少于4遍，个别地方增加至6遍。

3、对所有住宅区的楼道进行清理，此处前期一直没有清理过，垃圾量较大，我司从8月8日开始对此处进行清理。

4、对所有住宅为挡雨或空调档板上的杂物进行清理，我司从8月8月10日开始全部清理。

七、排污管道方面，由于前期维护不善，在我处刚进驻期间，陆续发现有多处堵塞，且在下雨时候堵塞更加严重，出现过：XXXXX污水井口堵塞已向外冒污水有5个，粪便及杂物出冒出地面，消防通道所有井口基本全部有堵塞现象。

为避免堵塞现象更加恶化，我处从8月8日已积极寻求解决方式：

1、招聘2位专门负责针对排污管道的疏通及日常的维护，方式有：用长竹和钢筋疏通，到目前为止，效果明显，还有个别井口由于前期的维护不善，造成黄沙砖块堆积堵塞无法疏通，我处已雇用专业疏通管道公司进行疏通，所发生的费用暂由我处承担。

2、化粪池方面：整个市场（除1区、2区外）化粪池有5个，全部离井盖0.2-1米高不等，随着排污量的增加，化粪池将有可能全部封闭堵塞，届时化粪池将有可能失去了作用。

根椐有关文件规定，化粪池每年需进行一次清理，XXXXX因前期规划问题，至今没有清理过化粪池，致使化粪池已超容量储存， 且已形成固体状态，目前我处已联系专业清理公司，所需费用约20000至25000元，我处下一步拟对此采取清理措施，待费用方面情况好转后开始实施。

附件4 政府投入支持整改的项目（略）