透视珠海物业管理的生存现状
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下一篇 2008-10-11 11:07:17
/ 个人分类：转记
随着珠海城市的快速发展和人们生活质量的提高，物业管理作为房地产市场的重要组成部分，已广泛融入珠海人的生活之中。人们对小区的居住环境、管理服务越来越关注重视，因为一个良好的物业管理不仅可以为居民提供方便、舒适的生活环境，更能使自己物业的使用价值和投资价值得以提升。
在调查我市物业管理行业发展现状时，记者得到的信息是，与近年来珠海商品房火爆热销、房地产业快速发展不相协调的是，目前，珠海的物业管理行业发展相对缓慢，许多业内人士称，珠海的物业管理是“起了个大早，赶了个晚集”。
三大硬伤难以克服
据了解，珠海市物业管理起步很早，1985年就诞生了第一家物业管理企业，是全国继深圳、广州之后第三个引入 “物业管理”概念的城市。但由于种种原因，到了2000年时，珠海的物业管理行业的领先优势早已不在，发展变得步履维艰，远远落后于全国水平。
分析制约珠海物业管理快速、健康发展的原因时，业内人士普遍认为，最大障碍来自珠海早期住宅小区规模小，公共设施配套不完善，以及相关法规不健全三个方面。据珠海市物业管理行业协会的最新调研统计，目前，珠海主城区共有758个住宅小区，从物业类型上分，5万平方米以下的住宅小区共581个；5－10万平方米的住宅小区130个；超过10万平方米的住宅小区47个。据介绍，占比很大的5万平方米以下住宅小区大多建于上世纪80年代后期至90年代中、后期，多数为单项房地产公司开发的商品房和大部分房改房。由于当时的房地产公司多数素质较低，缺乏长远规划发展的眼光，使许多住宅小区不仅存在着一些质量问题，同时，普遍存在规划建设偏小，公共配套不足，物业管理成本高的特点，给日后的物业管理留下了许多难以克服的硬伤。
据悉，到90年代中期，随着物业管理在珠海市范围的普及，相关的纠纷和投诉也不断增加。而由于缺乏法律、法规的配套，又使业主与物业管理公司之间的矛盾和纠纷无法得到有效解决，给整个行业带来了很大的负面影响，并最终导致了珠海许多小区物业管理服务与经营难以持续、良性发展。
良莠不齐影响发展
记者了解到，目前，全市共有物业管理服务企业257家，其中，一级资质企业7家；二级资质企业9家；三级资质企业134家；暂定三级资质企业107家，行业从业人员约2万人。
在走访我市部分住宅小区时记者观察到，目前，我市物业管理水平呈两极分化的现象。一些近年新开发的高档楼盘物业管理水平普遍较高，不仅小区整体环境优美，各种现代配套设施一应俱全，而且管理服务也井然有序、相对完善。而大部分相对老旧住宅小区的物业管理则相对落后，仍停留在只有几个保安看门、清洁工简单打扫卫生的初级管理水平上。
业内人士告诉记者，在不同的物业管理水平背后，是不相同的收费模式。据介绍，目前，我市物业管理收费模式大致分三种，一是新建住宅小区，由开发商选聘前期物业管理公司，并在商品房销售时一并与业主签订物业服务协议，在政府指导价基础上根据提供的服务实行一定上浮，小区收费普遍较高；二是成立业主大会的小区，通过招标选聘物业管理公司进行管理，小区收费为协商定价，但未突破政府指导价和小区定级标准；三是大部分老旧小区，统一按政府指导价收费。而珠海现行的住宅小区物业管理服务收费指导标准为：多层住宅小区（7层以下）最高为一级0．55元／平方米，最低四级为0．35元／平方米；高层住宅 （8层以上有电梯）最高为1．2元／平方米，最低五级为0．7元／平方米。
生存压力越来越大
在采访中，一些老旧小区的物业管理公司普遍表示，因为收费偏低，许多公司都已严重收不抵支，经营出现亏损，因此，很难再提供更高质量的管理服务。
一位管理着近3万平方米住宅小区的物业公司负责人向记者诉苦说，按规定，小区收取管理费的标准是0．45元／平方米，每个月如果全部收齐每户业主的管理费也仅有1．2万元。而小区共配有7名保安，仅此一项的每月人工开支就要1．2万元，再加上保洁、花工、水电维修、管理员等人工开支，早已是入不敷出了，因此，只能靠减少人员配置、降低服务标准来对应，物业管理水平根本无法提高。许多物业管理公司表示，珠海自2001年制定了物业服务收费指导价以来，8年未调整过收费标准，在成本不断上升而收费却不变的情况下，物业管理公司只能低成本运作，这又引起业主的不满，造成许多业主以不交费来抵触物业公司，从而形成恶性循环。
在珠海市物业管理行业协会记者了解到，目前，珠海市5万平方米以下的581个小区物业管理全部亏损，5－10万平方米小区的多层也全部亏损，亏损比率高达77％。珠海市物业管理行业协会秘书长周赛群认为，由于缺乏盈利空间，使珠海许多物业管理企业的创优积极性严重受挫，对小区环境改善、设施改造投入严重不足，服务中的短期行为特征比较明显。而小区设施设备的维修养护得不到有效保障，又会使其使用寿命大大缩短，给小区的安全埋下隐患，并直接导致物业贬值。
记者了解到，令珠海物业管理企业持续发展后劲不足的另一个原因是，由于许多企业长期在微利经营或亏损经营，造成大量人员流失，更无法吸引优秀的人才加盟。据悉，目前，珠海物业管理从业人员每年的人员流失率高达180％，这不仅使企业的管理素质难以提高，又进一步增加了企业的培训管理成本。
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