致业主的一封信(精彩与否你说了算)
发布: 2006-11-30 19:01 | 作者: 阳台上的天空 | 来源: 物业管理信息网
首先，物业公司向长期以来，关心、支持、配合我们工作的广大业主表达感谢之意，物业管理靠得是物业公司与业主的双方配合，才能使管理服务的目标得以实现。
进驻以来，我们始终以服务业主为己任，以树立企业品牌为目标，全心全意的服务业主，已得到了绝大多数业主的认可。
下面，我们就业主提出的问题，做以下解答：
一、有些业主对物管费的标准与周围小区相比提出置疑，可曾将本小区的面积与周围小区比较过，假设同等的服务标准，面积越大，服务成本越低，这就是所谓的规模效益，因此，本小区的管理成本高，收费自然也相对上涨，这应该为广大业主所理解和接受。再者，我们接管的是一经历过两任物业公司的小区，由于各种原因，小区的硬件设施在不同程度上受到一定损伤，不比同等的新的小区，大多数业主对此意见很大，我们也在为此做着不断的努力，但这并不代表我们物业公司的服务标准和服务水平低于其他公司。相信在广大业主和物业公司的共同努力下，小区会变的越来越好。
而就按目前的收费标准，尚还需要开发商补贴，何况现在是按套内面积收取。如果开发商不予补贴的话，恐怕我们无法坚持到现在，而现在即使按照当初商定的补贴标准进行补贴，我们仍是亏损的盘子，这就是实际情况，照目前的收费状况，恐怕物业公司难以支撑下去。
二、有的业主提到了维修基金，维修基金是用来维修共用部位的，而不是用于业主专有部位，市、省、中国物业管理条例中都有明确的界定，业主专有部位的维修属于特约有偿服务范畴，我想广大业主心里也是很清楚的。维修基金的使用办法，市有明确的规定，我们将在公示栏中予以公示，维修基金的问题我们正与开发商、市维修基金管理部门协调，相信不久就会得到落实，但这个问题是物业公司所能决定的吗？是物业公司的责任吗?我想大家心里也很明白。
三、有些业主提到了合同条款的问题，物业公司提供的合同，是按照国家颁布的物业服务委托合同样本和中国物业管理条例中业主、物业公司的权利义务起草的；物业公司所承担的义务亦是物业管理条例中规定的，物管费的标准也是遵循权利和义务对等原则确定的。在此范围之外添加的任何一项义务，都需要业主、业主委员会与物业公司商讨决定，都属于特约有偿服务的范畴。如果您不相信，您可以向物业主管部门咨询。物业管理费，作为目前物业公司唯一的收入，支撑着物业服务工作的正常开展，任何拖欠物业管理费的行为，都会对物业服务工作造成损害，如果说，业主您对物业公司的服务不满意，我们可以整改，您也可以根据物业合同的违约条款进行处罚，但不要将本不属物业服务范畴的问题，一股脑加到物业公司头上。
四、关于小区物业管理用房的面积，中国物业管理条例有明确的规定，不放心的话，您可以仔细研究条例中的相关规定；现在小区内物业用房也成为某些业主的碍眼之物。如果哪位业主对物业管理用房的存在表示异议，我们可以在小区业主委员会成立后，或召开全体业主大会决定它的存、毁，物业公司搬到小区外面办公也不是不可以，总之，物业公司必须有办公、居住的地方，当然，假设成行，所有的租赁费用及可能对小区服务带来的不便和潜在风险肯定将由全体业主分担，这也是不容置疑的。目前，物业公司小区护卫和维修住得是开发商无偿提供的房间，有一天开发商将房子全部售出后，这些人员将到哪里安身，也是业主需要考虑的。
五、不常住的业主，请您不要拖欠物管费，房子您可能作为投资，不准备居住，物业管理的目标是确保物业的保值、升值，物业管理费的不到位同样会给您的投资带来损害。如果您来一次不容易，请您千万记着带钱。
拖欠物管费的业主，请您不要再说等等，一百多块钱的物业费对您来说，算不上负担，但对物业公司来说，却是生存的根本，如果您对物业服务不满意，您就说，您也可以直接向总公司投诉，如果我们给您提供的物业服务时，说也要等等，您肯定不会同意，这是同样的道理。
六、关于变压器的产权，应归属全体业主，根据物业管理办法规定，现已由开发商暂时过户给物业公司，待小区业主委员会成立后，物业公司将移交业主委员会。因此，每月供电局都准时催缴电费，都由物业公司先行垫付。垫付已造成了物业公司的资金困难，与供电局谈判，也是白费蜡，再有个别业主欠缴电费，物业公司更是雪上加霜，再这样下去，物业公司肯定承受不了。解决这个问题的办法只有两个，一个是物业公司要通过法律手段，进行催缴。尽管拒缴电费的业主，有各种的原因，至少有一条是毫无疑问的，所有事情的发生均与我们毫不相干，我想您也是这样认为的。物业公司可以帮助您与开发商进行协调，我们也一直在努力，但事情的解决取决于双方谈判的诚意，这也不是物业公司所能决定的。我们可以通过法律手段向您追讨我们的权益，同样您也可以通过法律手段维护您的利益，物业公司不能当冤大头，希望您能理解。如果，法律诉讼需要时间的话，在此期间因我们收缴的电费与垫付的差额过大，物业公司无力承受，只能将收缴的电费交给供电局，供电局的拒收是肯定的，随之而来的是滞纳金和给小区停电，我们也没有办法，在这炎炎的夏日，请广大业主谅解，我们实在无力承受！当然，在小区即将停电时，我们肯定会提前通知业主。
七、至于欠缴物管费等费用需要有个说法，我们需要跟大家说明的是，我们首先向按时缴纳物管费、电费的业主表示敬意，因为你们尊重物业公司的劳动。欠缴物管费的行为，不但危害了物业公司的切身利益，也危害了你本人，更危害了其他交纳物业费的业主的切身利益。物业费欠缴必将会带来的物业公司资金困难，并导致的服务水平下降，长此以往，必将造成恶性循环。因此，作为负责任的企业，我们不会对此至之惘闻，在我们进驻前，部分业主欠缴的物管费，我们无权追缴，但在此之后的欠费，我们一定会通过合法的途径进行追缴，即使有一天，我们撤出了小区，也一定追缴彻底。因为，我们已经付出了劳动。我们不希望对欠缴行为采取过激行为，但我们可以采取法律手段维护我们、广大业主的权益。
我们不希望跟一些不负责任的物业公司，拖欠物管费也不去催缴，而是自己偷偷的偷工减料、降低服务标准，因为这样，我们无法向按时缴纳物管费的业主交代，也不想抹煞企业的品牌。问题的解决，不是一蹴而就的，物业公司需要生存，才能谈得上去为业主提供服务，去为业主解决问题，去为业主维护利益；试想，目前我们的管理处主任，管理人员整天忙于费用的收取，整天忙于生存计，何谈有时间去琢磨管理的改进和服务的提升，如果大家不是本着互谅互让的原则，就谈不上互惠互利。
饭要一口一口吃，问题要一点一点解决，如果拖欠电费、物业费的业主对我们不满意，您可以联合起来，选择一家更加符合您心意的物业公司，我们承诺一定全力协助完成工作交接，我们以企业的品牌向您保证。(转载)
[ 本帖最后由 阳台上的天空 于 2007-1-29 13:51 编辑 ]
支持一下!
对于物业管理事务的处理，不但要熟悉各方面状况，还要善于总结、规划、思考，从点到线到面，都要面面俱到，全面一些，绝对没错，还要发扬仔细、认真、谨慎的工作作风，就象这一篇《致业主的一封信》，都要写的到点到位，这样我们才有可能把物业管理做好，把业主服务好，建设和谐的社会主义小区。
QUOTE:
确实是好贴，该建议也是好主意！！！业主不一定要得个什么结果，但一定要你重视到，要给予及时解释答复
“欠缴物管费等费用”是指业主没有按物业服务合同的付款条款支付管理费和按代收代缴（如果有的话）协议支付相关费用。但是，付款条款是物业服务合同的条款之一，还有服务项目和服务质量条款，这都是合同的必要条款。一个经济合同，主要的条款就是规定双方的权利义务。一方在享受权利的同时或之后，应当承担相应的义务；同样，一方在没有享受权利的同时或之后，就不应当承担相应的义务。这就是为什么欠缴物管费等费用需要有个说法。也就是说，只要业主能证明自己没有享受相应的权利，并有一个合理合法的说法，就可以欠缴相应的费用。我说的是“相应”，意思是----不一定是全部，少享受了多少，就欠多少。
二、“欠缴物管费的行为，不但危害了物业公司的切身利益，也危害了你本人，更危害了其他交纳物业费的业主的切身利益”。说的不好。
1、“欠缴物管费的行为，危害了物业公司的切身利益”。这有两种情况：如果物业公司完全准确地按物业服务合同的规定以及相关法律法规对小区进行了管理和服务，而业主欠缴物管费，这当然就危害了物业公司的切身利益，如果物业公司没有完全准确地按物业服务合同的规定以及相关法律法规对小区进行了管理和服务，如漏项或不能达到规定的质量标准，那么，欠缴物管费就没有危害物业公司的切身利益。因为物业公司违约在先，业主只是少付了物业公司因漏项或不能达到规定的质量标准而降低了成本支出的那部分。没有干活、没有支出，当然应当少收点钱了。
2、“也危害了你本人”，不一定。如果在出现上述第二种情况时，欠缴物管费的行为恰恰保护了业主自己的合法权益。
3、“更危害了其他交纳物业费的业主的切身利益”，说的不对。首先，在民事活动中，行为人的一个行为只能危害一个主体的“切身利益”。全体业主与物业公司是一个民事活动中的两个平等的民事主体，全体业主是单个业主的集合。所以，单个业主的违约行为，如果按楼主说已经危害了物业公司的切身利益，就不可能再危害其他业主的切身利益。其次，根据合同法的规定，合同在没有中止、撤销、终止的情况下，合同双方都要继续履行。物业服务合同是物业公司与全体业主的代表业委会签订的，少数业主欠缴物管费，只是部分违约，物业公司可以对此部分业主采取相应的行为，但并不能对其他缴费的业主采用不服务或降低服务标准。如果物业公司因少数业主欠缴物管费，就对其他缴费的其他业主不服务或降低服务标准，是违约行为。很显然，这是物业公司危害了其他交纳物业费的业主的切身利益。
4、“物业费欠缴必将会带来的物业公司资金困难，并导致的服务水平下降，长此以往，必将造成恶性循环”，说的对。但是，现实中无理欠费的业主是极少数，可寻法律途径救济。物业公司应当对那些有理欠费的业主的行为妥善处理，从自身查找不足，改进工作。否则，当少数有理欠费的业主成为多数的时候，上述情况就要发生了。
[ 本帖最后由 花满楼 于 2008-11-11 17:33 编辑 ]
1、“变压器的产权，应归属全体业主”，应当是说变压器的所有权属于全体业主。理论上说，在发展商将房屋卖出的同时，就将变压器的所有权转让给其他业主。在发展商没有将房屋完全出售时，发展商也是业主，全体业主对变压器是共同共有的关系。
2、《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
没有任何法律法规规定发展商可以将全体业主共同共有的财产“暂时过户给物业公司”，所以，发展商无权转让，物业公司无权受让，“暂时过户”应视为无效。
3、“因此，每月供电局都准时催缴电费，都由物业公司先行垫付”。看来楼主所在的物业公司是发展商的儿子公司，因为在供电局登记的用户名原来是发展商，“暂时过户给物业公司”的过户实际上只是在供电局将用户名改为物业公司，因为发展商要脱身了。如果不是儿子公司，谁会愿意去背这个大包袱。
既然爹赚了大钱，儿子就辛苦点吧！别再揣着明白装糊涂了。对于没有抄表到户的楼盘，不向你收向谁收？至于物业公司怎样将垫付的电费收回来，那就看你自己的神通和手段了。
[ 本帖最后由 花满楼 于 2008-11-11 21:54 编辑 ]