深圳：全国首份产权明晰物管合同签署

　　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”不久前提交十届全国人大常委会第二十五次会议审议的物权法草案，在小区停车场的归属问题上，做出了全新规定。
　　
　　而在这部全国性法律提交审议前夕，深圳景洲大厦小区业主们，却通过一纸约定，将这一产权明晰的契约，写入了自己和物管公司的合同当中。合同签署过程中，被业委会成员邀来做见证的居委会主任和民警却不见踪影。
　　
　　２００６年１２月２７日傍晚６时３０分，景洲大厦一层的业委会办公室里，对该小区《２００７年新版物业管理服务合同》的业主公投统计正式开始。记票工作由两名业委会成员和两位小区管理处工作人员共同完成。记者看到，在从密封的投票箱中取出的厚厚一沓表决票上，每一张的右上角，都被盖上了“景洲大厦业主委员会”公章。
　　
　　晚８时５０分，在认真审查统计了两个多小时后，业主表决结果统计出炉。两天内，４４２户业主共有３２３户参与投出了有效表决票，投票率达到７５．１１％。“超过了法定有效的三分之二以上比例了。”这个结果在合同主要起草人、景洲大厦业委会主任邹家健意料之中，但他还是难掩欣喜。对于他主创的这份合同，２７８人投了赞同票，希望修改、删除、添加部分条款的１１票，表示弃权的４３票，赞同率高达８６％。
　　
　　５分钟后，这份全国首份产权明晰的物业管理服务合同在邹家健和物管公司代表，深圳金风帆物管公司副总经理方璨坡手中完成了签署。
　　
　　当晚，业委会还特意邀请了景华社区居委会主任和景田派出所片区民警，作为合同公投统计过程和签约的见证人。两位官方见证人称是业委会邀请来的，但不知“为什么要邀请他们”。晚８时５５分，邹家健拿出了合同，准备招呼见证人签名。但两人均不见了踪影。邹家健只得要求在场的媒体记者帮忙在表决票结果上签名作证。
　　
　　■专家看法
　　
　　产权明晰合同　显示自治威力
　　
　　对于这份打破现有“格式化”统一面孔的合同，有法律专家认为，这份物业管理合同，为解决物业管理中常见的纠纷提供了新的思路。它使小区业主首次以独立物权人的身份坐到了和物业管理公司平等的谈判桌上。刚刚成立了深圳首家百姓互助维权网站的市民李先生认为，合同“显示出了业主自治的威力。”
　　
　　市人大代表、律师于秀峰在接受媒体采访时也表示，该合同体现的新意最突出地表现在对车位、车库的产权明晰。这个问题的解决对我国目前正在审议中的物权法草案，包括将来的颁布实施都会起到一定的借鉴意义。
　　
　　一直关注景洲大厦合同的深圳大学的唐娟教授告诉记者，由于我国《物业管理条例》未对小区公共设施如何归属，物管公司对业主家庭财产如何承担赔付责任做出明晰规定。在当下物业与业主纠纷难以明晰权责的困境下，景洲大厦的物业管理合同对矛盾问题较集中的公共设施与家庭财产的规定，让双方明确了各自的权利义务，在法律上明确了责任主体，在发生纠纷时，法院可以依据合同裁定而不会处于一种模糊状态，并且这也让政府一定程度上超脱了物业管理公司与业主的冲突，而只要根据相应的的程序裁办即可。
　　
　　但在对合同的诸多叫好声中，多位接受采访的专家都表示，目前的关键问题还在于，这一万众瞩目的合同能否在具体实行中按照它预想的路线进行，“纸上的约定在实际执行中总要面临很多突发的变故。而且，合同中的一些规定还是存在模糊之处，具体操作中双方分歧肯定也不可避免。”
　　
　　■合同摘录
　　
　　界定物管失职行为
　　
　　首次对物管失职的行为做出明确界定，规定因物业安全管理不当，巡逻不到位，违规、失职、脱岗；门禁、对讲设施不能正常使用，安全设施失效，监控装置未起作用，录像缺失，门岗、巡逻原始登记记录不全，监守自盗等乙方管理责任，造成业主财产损失和其他意外事故，除现金、有价证券、珠宝、字画、古董外，物管公司将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法赔偿。若因物管公司责任，造成业主车辆被盗，将按“车辆保险范围”赔偿责任。
　　
　　明确停车场归属
　　
　　这份合同在全国率先明确了停车场归属问题，规定高层住宅物业收费为２元／平方米·月（此前为２．３０元），停车场属小区公共配套设施，其建设成本已摊入业主购房房价，产权、收益归全体业主共同所有。业委会每年从共有物业停车场收入中提留３０万元，建立业主基金，为今后更换电梯、主体大修积累储备资金。业主基金按业主大会的决定使用。停车场其余收入经核算后，用于补贴物管费差额和交由乙方用于停车场设备维护、场地维修等项目支出。