2014年彩生活在香港主板上市以来，已有14家物业服务企业先后登陆香港及A股市场，50余家挂牌新三板。2018物业年报季，中指研究院推出“数读物业年报”系列专题，为行业和机构投资者提供指引。
2018年12月17日，永升生活服务集团有限公司（以下简称“永升生活服务”）成功在香港联合交易所主板首次公开发行股票并挂牌上市，股票代码为01995.HK，成为2018年继雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业之后第五家登陆港股的国内物业服务企业。
2019年4月23日，永升生活服务发布了2018年年报，报告期内公司营收保持快速增长，服务面积不断扩大，盈利能力持续提升，服务体系更加完善，公司实现高速发展。
➤ 双轮驱动，管理规模大幅增长
截至2018年底，永升生活服务在管服务面积已达40.2百万平方米，同比增长51.8%，在管项目数量258个，同比增长37.2%；合约管理面积65.6百万平方米，较2017年同期增长96.6%。合约项目数量380个，同比增长63.8%。2015-2018年，公司在管服务面积、合约管理面积复合增长率分别达到60.2%、62.6%。得益于坚持快速扩大管理面积的战略目标，通过双轮驱动公司实现了签约面积和管理面积的快速增长。截至2018年12月31日，公司业务已从上海覆盖至全国43个城市。
图：2015-2018年永升生活服务管理面积情况
数据来源：永升生活服务年报，中指研究院整理
在得到兄弟集团支持的同时，永升生活服务也在积极进行市场化运作，坚持面向独立第三方市场拓展。截至2018年底，由旭辉集团开发的物业在管面积为14.64百万平方米，旭辉集团为公司物业管理面积的持续增长提供了强大助力。
另一方面，凭借良好的服务品质、专业的市团队以及良好的口碑和声誉，公司积极争取的由第三方物业开发商开发的物业项目也取得了高速发展，2018年签约管理第三方物业开发商开发的物业项目快速增长，在管面积25.60百万平方米，同比增长92.8%。2015-2018年，公司由第三方物业开发商提供的服务管理面积增长了24倍，公司外拓能力不断增强。
图：2015-2018年永升生活服务在管面积构成情况
数据来源：永升生活服务年报，中指研究院整理
➤ 三大业务齐发力，营收增长近五成
截至2018年底，公司全年实现营收1075.83百万元，同比增长48.3%，近几年来永升生活服务营收保持较快增长，2015-2018年复合增长率为47.7%，营收能力强劲。公司受益于旭辉集团全年合约销售的快速增长，公司新接管面积的增长迅速，公司营收得以实现快速增长。随着公司新项目比例的持续提升，以及成本管控的有效执行，公司盈利能力还将进一步增强。
图：2015-2018年永升生活服务营业收入情况
数据来源：永升生活服务年报，中指研究院整理
公司的收入主要来自物业管理服务、对非业主的增值服务以及社区增值服务。其中，物业管理服务仍是公司最大的收入来源，2018年公司物业管理服务营业收入达666.85百万元，同比增长41.2%，占总收入的62%；对非业主的增值服务营收为210.53百万元，同比增长47.2%，收入贡献与2017年同期持平；社区增值服务198.45百万元，同比增长80.3%，该服务类型收入占比18.4%，较2017年上升3.2个百分点。
通过多年来基于社区场景和服务人群的研究，永升生活服务构建了完整的UP增值服务体系，包括“旭惠团”、“邻聚游”、“旭惠美家”、“租赁中心”等子品牌，开发适合社区业主的增值服务产品，不断推动增值服务收入快速增长。
图：2017-2018永升生活服务营收构成情况
注：内外圈分别为2017年、2018年
➤ 盈利能力不断向好，净利润同比增长64.7%
2018年，永升生活服务毛利润为309.03百万元，同比增长68.9%，净利润为125.90百万元，同比增长64.7%；2018年公司毛利率28.7%，较2017年提高3.5个百分点，净利率11.7%，较2017年上升1.2个百分点。
公司盈利能力不断向好，一方面是公司推行成本控制措施，如进一步采用技术及自动化系统以替代人力，持续推进智慧社区及管理系统建设，成功降低成本并提高运营效率；另一方面，是由于公司大力推进的毛利率较高的社区增值服务的高速发展。
图：2015-2018年永升生活服务毛利润和净利润情况
数据来源：永升生活服务年报，中指研究院整理
➤ 六大产品服务体系，打造多元化服务品牌
永升生活服务以客户需求为导向，介入地产价值链的全周期，以前介服务、售场服务、社区服务（社区关照系统、37℃社区、Yue生活平台）、铂悦管家、UP增值服务体系、悦择商办公众物业服务等多维服务，构建全程标准化物业服务体系。
图：永升物业六大产品服务体系
永升生活服务在传统五大服务内容的基础上，全面启动运营拓展与模式创新。2018年3月针对高端住宅物业创立的高端品牌“铂悦管家”，先后在苏州、上海、北京、南京、合肥等9个项目推行落地，秉承“无忧私属管家，尊贵如隐随心”的品牌理念，为客户提供社区管家服务，让业主享受到全然不同的服务体验。
悦泽商办，是公司推出的商办物业专业服务品牌，致力于打造全面覆盖企业、客户需求触点的前端、中端、后端的全生命周期价值链商业服务体系。2018年4月，公司发布了悦泽商办服务体系及服务分级标准体系，并在上海、北京、天津等56个项目上推行，并快速完成了7个悦泽商办标杆项目的落地。
另外，公司针对非住宅物业建立“悦泽公众”，针对家庭住宅社区创立了“37°C社区”品牌，针对社区增值服务创建“UP增值服务体系”，针对社区及客户关照、物业开发商提供的前期服务及展示单位管理服务等搭建“社区关照系统”等多种服务体系，打开物业服务的新思路，以多元化延伸服务带动品牌提升。
结语
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