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2019年中国物业管理行业市场现状及发展前景分析

2019年5月24日,由中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组主办的“2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。

2019年中国物业管理行业市场现状及发展前景分析

资本+技术+人才协同推动企业增长

创新赋能,重塑物业管理价值 未来行业市场空间巨大

2019年5月24日,由中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组主办的“2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。自2008年以来,中国指数研究院已连续十二年进行“中国物业服务百强企业研究”。今年结合行业发展趋势,以“创新赋能,重塑价值”为主题,发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业,发挥示范带头作用,引领行业健康、快速发展。报告称,未来行业市场空间巨大,资本、技术、人才将协同推动企业成长。

2019中国物业服务百强企业发展现状分析

1、从管理规模看,2018年中国百强企业管理面积均值达到了3718.13万平方米,市场份额近四成。TOP10企业亮出“群雄争霸”的实力和态度,加速扩充项目储备,2018年管理面积均值达2.39亿平方米,市场份额为11.35%,强者愈强态势延续;在多渠道扩规模方面,百强企业或借兄弟开发企业的优势资源,承接大量优质项目,或加速市场化进程,同时借助理性收并购,多措并举强化规模化扩张能力。

2015-2018年中国百强企业管理规模及市场份额统计情况

2015-2018年中国百强企业管理规模及市场份额统计情况

在精耕深拓方面,百强企业充分利用城市群的经济发展优势和人口优势,挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求,进行差异化布局,2018年,百强企业53.12%的管理面积位于五大核心城市群;同时瞄准全国重点城市进行布局,百强企业管理面积前二十城市中,重庆管理面积最高,约3.49亿平方米,单位城市项目数量均值为6.64个,单个项目管理面积均值达19.37万平方米。

2018年中国百强企业各城市群管理面积占总管理面积比例统计情况

2018年中国百强企业各城市群管理面积占总管理面积比例统计情况

此外,百强企业通过承接大体量项目,借助规模效应实现降本增效,提升盈利能力,同时大体量项目的人口更加聚集,能够产生大量的增值服务需求,为企业带来更多服务挖潜空间及收入来源。

2、从经营绩效看,2018年,百强企业营业收入均值达8.86亿元,净利润均值为7221.40万元。基础物业服务收入均值达7.13亿元,是百强企业收入的有力后盾,占比高达80.49%,基础物业服务净利润均值达4022.68万元,占比为55.70%;多种经营收入均值达1.73亿元,业绩贡献度为19.51%,多种经营净利润均值占比提升至44.30%,推动盈利规模和盈利能力持续增长。另外,百强企业在深化科技应用、优化外包配置的同时,强化内部管理建设,把握规模扩张与管理品质的平衡,多管齐下促进人均产值和人均管理面积的稳步增长,营业成本率为76.44%,同比下降1.25个百分点。

3、从服务质量看,重点企业整体满意度为80.40分,连续四年保持在80分以上。业主满意度方面,绿化养护、物业客户服务、入户维修、清洁卫生、物业人员素质等多个项目满意度较高;业主关注度方面,最为关注的三项指标依次为物业人员素质、物业客户服务和安全管理。同时,百强企业提升服务品质,收缴率达93.75%,续约率为98.26%。此外,百强企业升级建筑物维护和业主服务,通过提高自身基础物业服务品质,提供多元化增值服务,为房屋软硬件条件加分,营造良好社区生活环境,促进房屋保值增值。

值得一提的是,为提高服务质量,许多物业企业选择打造智慧化物业建设。以电子城物业为例,作为拥有二十年历史的国企,目前正在由传统的物业管理模式走向智慧化物业建设,并逐步取得成效。据电子城物业总经理穆兵介绍,电子城物业近年来凭借一系列的制度创新变革,实现了自身管理及创收业绩的突破,同时推动了电子城产业园区整体智能化的进程。在智慧化平台建设方面,电子城物业正在不断探索、通过自主创新以及与同行交流取长补短的做法,以互联网思维,打造园区科技创新服务,目前已推出智慧园区、智能电站、共享巴士、共享汽车等管理和服务系列。

其实,物业公司在智慧服务方面早有试水。2011年,成都蜀信物业服务有限公司已经开始尝试通过APP建立业主与物业公司更紧密的联系,通过持续的技术创新与服务升级,蜀信物业在经营绩效、服务品质、规模增长、智慧化运营等方面皆有卓越表现,成为成都乃至西南地区口碑最好的物业公司。

4、从发展潜力看,首先百强企业紧抓规模为王的硬道理,不断加大项目储备力度,2018年,合同储备项目均值为70个,合同储备项目面积均值为1029.07万平方米。其次,物业服务企业加速进入资本市场,助推企业规模化扩张。然后,百强企业继续保持对技术运用的投入力度,但整体投入不足导致效应难显。最后,百强企业持续优化员工结构,不断提升企业运作效率、盈利能力,从业人员本科及以上占比10.46%,同比增长0.61个百分点;大专学历人员占比19.76%,同比增长1.52个百分点。

5、从社会责任看,百强企业积极解决就业问题,提供就业岗位数量117.01万个,提供外包岗位51.76万个。同时,百强企业勇于承担社会责任,在管保障性住房项目总数达797个,保障房在管物业总面积为1.58亿平方米。此外,百强企业积极履行纳税义务,纳税额均值为4937.27万元;还积极进行社会捐赠,响应国家精准扶贫政策,践行社会责任,捐赠总额达到2864万元。

2019年全国两会政府工作报告指出,要“坚持创新引领发展”,提升技术创新能力,深化大数据、人工智能等研发应用,拓宽“互联网+”应用范畴。在这样的历史机遇下,物业服务百强企业在政策、技术、消费和资本的共同推动下,加速升级转型,通过内生增长、外部并购、合作共赢等方式做大规模,服务边界不断拓宽,企业价值得到重塑。

2019年中国物业管理行业市场现状及发展前景分析

预计行业增长态势将长期时间持续

1、物业管理行业发展呈现不断提升的态势

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

随着房地产市场规模突飞猛进,近年来物业管理行业也迅速发展。投资方面,2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与前8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平。

2013-2019年前9月全国房地产开发投资统计及增长情况

2013-2019年前9月全国房地产开发投资统计及增长情况

(备注:2018年投资增速为9.56%)

2018年,中国物业管理行业经营收入为7043.63亿元,同比增长17.25%;管理物业总面积达279.3亿平方米,同比增长13.2%;从业人口接近1000万人。总体上,我国物业管理行业发展呈现不断提升的态势。

2012-2018年中国物业管理行业经营收入统计及增长情况

2012-2018年中国物业管理行业经营收入统计及增长情况

2012-2018年中国物业管理行业管理面积统计及增长情况

2012-2018年中国物业管理行业管理面积统计及增长情况

2012-2018年中国物业管理行业从业人口统计及

2、物业管理行业的集中度加快提升

2018年,500强企业营业收入2831.76亿元,占物业管理行业营业总收入的40.2%;500强企业物业管理项目70403个,管理面积118.87亿平方米,占2018年物业行业管理总面积的42.56%。住宅物业是物业服务企业主要的布局业态,500强95.6%的企业布局了该业态;

紧随其后的是写字楼物业和商业物业,500强中分别有93%和74%的企业布局了上述两种业态。这显示出物业管理行业的集中度加快提升,头部企业强者恒强的趋势越来越明显。

前瞻产业研究院认为,物业管理行业目前的集中度仍有较大提升空间,未来头部企业规模将越来越大,将会进一步提升管理面积和规模。

2018年中国500强企业占物业管理行业市场比例统计情况

2018年中国500强企业占物业管理行业市场比例统计情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

3、行业处于高速发展的黄金时期,多家企业赴港上市

物业管理行业处于高速发展的黄金时期,物业服务企业通过城市共生突破服务边界迈向多业态服务,智慧科技AIOT加持于社区的智能与效率、多元化经营的社区增值服务持续创收,使得相关企业赢得了资本市场的青睐和高估值。预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续。

2019年以来,多家房企宣布计划分拆物业赴港上市。2019年9月,保利物业赴港上市获证监会批准。近日,蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝公布赴港上市价格和拟发行情况。前瞻产业研究院预计未来会有更多物业公司上市。

港股市场成为众多具备房企大股东背景的物业管理公司集聚地,碧桂园服务、彩生活、佳兆业物业、中海物业、绿城服务等多家企业均在香港上市。从2019年上半年港股上市企业经营状况也可以看出,物业管理行业处于上升阶段。

2019年H1中国物业管理行业赴港上市企业经营情况

以上数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

2019年中国物业管理行业发展现状和市场前景分析

多家企业赴港上市

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

一、物业管理行业发展呈现不断提升的态势

随着房地产市场规模突飞猛进,近年来物业管理行业也迅速发展。投资方面,2019年1-8月全国房地产开发投资8.46万亿元,同比增长10.5%,增速较前7月持平;

图表1: 2013-2019年8月全国房地产开发投资增长趋势(单位:万亿元,%)

2018年,物业管理行业经营收入为7043.63亿元,同比增长17.25%;管理物业总面积达279.3亿平方米,同比增长13.2%;从业人口接近1000万人。总体上,我国物业管理行业发展呈现不断提升的态势。

图表2: 2012-2018年物业管理行业营业收入增长趋势(单位:亿元,%)
图表3: 2012-2018年管理物业面积增长趋势(单位:亿平方米,%)
图表4: 2012-2018年管理物业行业从业人口增长趋势(单位:万人,%)

二、物业管理行业的集中度加快提升

2018年,500强企业营业收入2831.76亿元,占物业管理行业营业总收入的40.2%;500强企业物业管理项目70403个,管理面积118.87亿平方米,占2018年物业行业管理总面积的42.56%。住宅物业是物业服务企业主要的布局业态,500强95.6%的企业布局了该业态;紧随其后的是写字楼物业和商业物业,500强中分别有93%和74%的企业布局了上述两种业态。这显示出物业管理行业的集中度加快提升,头部企业强者恒强的趋势越来越明显。前瞻产业研究院认为,物业管理行业目前的集中度仍有较大提升空间,未来头部企业规模将越来越大,将会进一步提升管理面积和规模。

图表5:2018年500强企业在物业管理行业中的市场占比(单位:%)

三、行业处于高速发展的黄金时期,多家企业赴港上市

物业管理行业处于高速发展的黄金时期,物业服务企业通过城市共生突破服务边界迈向多业态服务,智慧科技AIOT加持于社区的智能与效率、多元化经营的社区增值服务持续创收,使得相关企业赢得了资本市场的青睐和高估值。预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续。

2019年以来,多家房企宣布计划分拆物业赴港上市。2019年9月,保利物业赴港上市获证监会批准。近日,蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝公布赴港上市价格和拟发行情况。前瞻产业研究院预计未来会有更多物业公司上市。

港股市场成为众多具备房企大股东背景的物业管理公司集聚地,碧桂园服务、彩生活、佳兆业物业、中海物业、绿城服务等多家企业均在香港上市。从2019年上半年港股上市企业经营状况也可以看出,物业管理行业处于上升阶段。

图表6:2019年上半年物业管理行业港股上市企业经营情况(单位:亿元,亿港元)

2019年中国物业服务行业市场分析

正处高速发展黄金期 头部企业强者恒强趋势明显

1、2019年中国物业服务企业500强发布

10月15日,由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展,中物研协具体实施的《2019物业服务企业发展指数测评报告》正式发布,并公布“2019 物业服务企业综合实力 500 强”榜单。

这是中国物业管理行业首次发布物业500强榜单,报告指出,2018年全国物业服务企业共约12.7万家,500家物业服务企业不到行业的千分之四,在管理规模和营收方面占有四成以上的份额。

2、中国物业行业正处于黄金发展时期

都说物业服务企业近些年进入高速发展快车道,究竟发展有多快?本次《测评报告》给出了答案,以500强为代表的我国物业服务行业呈现高速进取的良好发展态势。

首先来看行业整体情况。测评结果数据显示,2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米,相比2017年增加32.65亿平方米,同比增长13.2%。

2008-2018年中国物业管理行业管理面积统计情况

2008-2018年中国物业管理行业管理面积统计情况

营收方面,2018年中国物业管理行业经营收入为7043.63亿元,比2017年增加1036.4亿元,增长17.25%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富,物业管理行业的营业收入同步增加。

2008-2018年中国物业管理行业经营收入统计情况

2008-2018年中国物业管理行业经营收入统计情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

物业服务企业数量方面,2018年全国物业服务企业共12.7万家,比2017年增加0.9万家,增长率7.2%。从业人员数量方面,2018年全国物业管理从业人员约983.7万人,比2017年增加8.7%,新增79.0万人。

总体上,2018年物业管理行业正呈现不断提升的态势,彰显出我国物业管理行业持续高速健康发展。报告认为,得益于追求美好生活的大时代趋势以及在房地产开发黄金白银年代累积的天量存量物业,当前中国物业行业正处于高速发展的黄金时期。

3、中国行业企业发展指数持续走高

本次测评报告以各地方行业协会申报数据为基础,从物业管理行业的管理规模、营业收入等方面,对物业管理行业的基本状况、发展规律进行量化评价,测算出物业管理行业的发展指数。以2010年指数基期值为100点,2018年物业管理行业发展指数达到247.2点,相比2010年提高147.2个点,指数复合增长率11.98%,物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势,我国物业管理行业持续稳定发展。

本次测评报告还以年度领先的物业百强企业数据为基础,从物业服务企业经营情况、管理规模、服务质量等维度,对物业服务企业发展的基础状况发展规律进行量化评价,测算出物业服务企业PMDI100指数。2010年PMDI100指数基期值为100点,2018年PMDI100指数达到720.4点,指数复合增长率达28.00%。从物业服务企业发展指数来看,我国物业服务企业综合实力稳步提升,在管理规模、经营绩效、服务质量等多方面均取得明显的成效。

今年测评报告首次将行业前500家企业数据纳入样本,对经营收入、管理面积、服务质量等维度量化评价,经测算2018年PMDI500指数为1113.5。

4、中国物业管理500强企业营收规模近三千亿

从代表性更强的头部企业来看,由于这是首次行业评选500强企业,因此这500强企业究竟在2018年表现如何,吸引了外界的诸多关注。

从榜单来看,万科物业、绿城物业、碧桂园物业位列前三甲。广东、北京、上海、安徽是产出500强物业服务企业最多的省市。

那么500强企业究竟在2018年交出了什么样的答卷?

首先同样是营收方面,数据显示,2018年500强企业营业收入2831.76亿元,占物业管理行业营业总收入的40.2%,头部物业服务企业创收能力强劲,极大提升物业服务企业在市场化竞争环境下的可持续发展能力。

在管面积上,2018年500强企业物业管理项目70403个,管理面积118.87亿平方米,占2018年物业行业管理总面积的42.56%,市场集千分之四中率进一步提升。

不到的企业数量,贡献了四成多的营收,同时也占据了市场上四成多的管理面积,这表明了物业管理行业的集中度正在进一步集中,头部企业强者恒强的趋势愈来愈明显。

那么500强企业的赚钱能力又如何?盈利能力方面,2018年,500强企业净利润总值226.22亿元,平均净利润4524.33万元,从盈利结构上看500强企业物业服务净利润为158.42亿元,占总净利润比重为70.03%;多种经营服务净利润67.80亿元,占比29.97%。

值得注意的是,500强企业多种经营服务在营业收入中占比20.29%,创造了29.97%的净利润,营业收入占比较少的多种经营服务净利润贡献能力更强,这说明相比传统服务,多种经营的净利润对物业服务企业业绩的贡献能力更为突出。

从本次公布的测评结果以及500强榜单中不难看出,物业管理行业毫无疑问正处于高速发展的黄金周期,物业服务企业通过城市共生突破服务边界迈向多业态服务、智慧科技AIOT加持于社区的智能与效率、多元化经营的社区增值服务持续创收,赢得了资本市场的青睐和高估值,独立的物业品牌正强势崛起。在大时代大趋势下,预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续。

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