行业研究 | 绿城、长城纷纷布局的领域到底是什么!

长城物业继服务北京奥运村后,又在7月份正式接管“富龙·四季小镇”及滑雪场等场地设施,进入新一轮的“奥运周期”。开元物业则在G20服务后,顺势转向非住宅领域,开拓新的业务空间。中航物业在港澳大桥中打开新的服务高度,为提供全周期的桥梁等交通枢纽服务奠定了品牌和专业基础。

长城物业继服务北京奥运村后,又在7月份正式接管“富龙·四季小镇”及滑雪场等场地设施,进入新一轮的“奥运周期”。开元物业则在G20服务后,顺势转向非住宅领域,开拓新的业务空间。中航物业在港澳大桥中打开新的服务高度,为提供全周期的桥梁等交通枢纽服务奠定了品牌和专业基础。

公众物业伴随着其服务对象的广泛度逐渐步入大众的视野。虽然头部物企已经有多家布局,然而,除了浦江中国、上海明华等少数以公众物业为主营业务的物企,传统的物业企业则没有给予其明确的定义。

公众物业代表物企

类别 代表企业 代表项目
非以公众物业为主营业务的物企 长城物业 2008奥运村
佳兆业 海安体育中心
绿城服务 宁波栎社国际机场、宁波地铁1号线
中航物业 港澳大桥、白云机场
中海物业 深圳音乐厅
以公众物业为主营业务的物企 浦江中国 虹桥机场交通中心、世博展览馆
明华物业 上海科技馆、上海动物园

资料来源:公开资料整理

公众物业重在“公众”,不以公建作为标准,而是以客流量大、安全标准高、开放性高为特性来衡量,即公众物业的业主是流动的不是特定的。以此来划分,现在常见的公众物业以美术馆、图书馆、科技馆等场馆,高铁、飞机、地铁等交通枢纽,广场、植物园、动物园等公园为代表。

今天从现有的市场表现,对公众物业进行一个简单的梳理。

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公众物业具有广阔的市场空间

1)场馆类公建建筑的增长提供了保证

伴随着城市建设快速发展,城市功能日益完善,各种生活场馆渗透进生活的各个领域,另一方面,居民对生活享受,美好生活的追求的理念和精力更加充足,催生了各类公众场馆的普及

以体育产业及博物馆为例2017年,中国体育产业开始爆发,据票务平台的数据显示,相比2016年,2017年的体育赛成交张数出现480%的增长。博物馆数量到2017年已经达到4721个,仅上海就拥有125座,并且总体数量整体呈现上升趋势。

(2)公众物业具备较高的盈利水平

公众物业的服务费水平相对较高,以场馆物业为例,物业费高达8.48元/平方米/月,仅次于办公物业,整体具备更高的盈利水平。同时,以公众物业等非住宅物业服务为主营业务,服务对象差异化与专业能力要求更高,具有一定的进入门槛,能够有效减少竞争者。

2017年不同业态物业费水平

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数据来源:2018年中国物业管理行业发展报告

(3)深耕公众物业有足够的盈利空间–以浦江中国为例

浦江中国以公众物业和办公及酒店物业为主要收入来源根据据浦江中国的招股书显示,2014到2017年浦江中国(按计算收益建筑面积计算的收费)非住宅物业(包括公众物业、办公及酒店、商业综合体、政府物业)的营收超过2.2亿元,贡献占比超过87%。

浦江中国是内地第六家赴港上市的物业公司,也是第一家非住宅物业上市公司。可见虽然不以住宅物业为主,仍可获得资本市场的认可,取得较高的利润。

2014-2017浦江中国按物业类型划分收益情况(单位:亿元)

 

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公众物业越来越成为一张名片,赋予物企品牌美誉度的同时也具备足够的盈利空间。体育赛事的火热,以及居民对文化、美术、音乐等方面的追求,国家对绿色城市生态的重视都为公众物业奠定了现实增长空间,这不失为物业企业服务外延的方向选择。

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设施设备维护水平是公众物的核心竞争力

施设设备需要专业的维护和管理,是物业企业的基础能力首先,基于公众物业人员流动、人流量大、开放性高的特点,公众物业日常工作中最主要的工作是对设施设备维护运营,在大型场馆、大型赛事等多种场景下,设备设备专业性高、规模大;其次,同时公众性也使其对失误率的容忍度低,代价大。

以管理一个10万平方的购物中心为例,基本上一年的能耗费用都会有1000多万,有八大系统、32个单元,这样的设施设备的完好率、使用率,延长它的保修率以及能源的管理,在整个物业管理结构中占到60%同时,如果设备在运行过程中出现问题,小则影响购物体验,大则导致商家被迫歇业,背后直接应对的都是经济损失。因此公众物业对设施设备的运营能力要求极高。

以公众物业为主营业务的明华物业和浦江物业都把设施设备服务放在首位。明华物业作为从世博会服务起航公众物业的优秀物企,在其业务服务的第一条就是设施设备管理。

明华物业业务一览

物业管理 咨询顾问
设施设备管理 运营策划
环境管理 物业顾问
秩序管理 体系建设
客户服务管理 专业咨询
餐饮管理 专业培训

内容来源:明华物业官网

 浦江中国从创立起,就确立将工程设备设施管理作为企业核心竞争力的战略目标。同时全面推行5S管理体系,提升运行能力。目前,浦江中国的业务整合能力得到了很大的提升,并集中体现在其优秀的标准化复制能力和多元化发展能力方面,为其奠定了规模扩展的基础。在其服务内容中,维修及维护服务的主导地位也十分明显。

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 技术赋能是公众企业的必经之路

1)传统的设施设备的管理物企存在痛点。人工对设备的运行数据存在很多不真实、不确定,如果依靠计算机采集,则除了开发商背景下的物业企业能够采购与集团同样的型号的设备,完全市场化的公司则要面对不同的客户,即使获得了硬件产品的信息,这些不同硬件存在不同的协议,也难以统一接入。

2)信息化赋能设备,能够最大程度把所有管理的设备连接在一起,并且能够及时对设备进行维护。目前,在公众物业领域,多数企业已经实现了无纸化管理。

以上海复瑞物业为例,历经5年,通过研发建立了一套采集以及网关的设备,最终通过第一层的“数据采集+智能网关”的IP处理传到互联网,通过互联网到云端服务器数据库,进入数据库进行应用分析。假设发现空调运行效率低,则可以推断出需要进行修理维护。

3)通过信息化建设才能最大程度发挥集约效应。现阶段,信息化还是应用于管理,有利于依据大数据进行决策,根据人员流动及现实需求,提供依托设备产生的延伸服务,发现设备最佳的使用时长,最耐用的品牌,从而实现节能。

但是在公众物业领域,整体还没有进行O2O商业运营。但公众物业面对的都是大的流量人群,随着技术赋能,能够进一步挖掘服务群体的需求,把服务的范围进一步延伸。借助住宅物业由管理到运营的思维,公众物业物企也将能为精确的流动的人群提供对应服务的衍生品。

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总结

公众物业虽然是小众领域,但是具备大型场所服务能力的物企都可以尝试进入。现在的公众物业服务还停留在基础物业服务加延伸的咨询及会场服务阶段,未来对特定场所流动人口价值的再挖掘,是整个行业的新出口。

本篇文章来源于微信公众号转载: 实惠克而瑞物业研究

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