业委会应该拿“报酬”,这无可厚非!

导语:2015年以来,笔者先后在深圳、广州参加过几次业主论坛之类的较大规模的活动,其中听到了广东及全国部分城市“做得好”的一些住宅小区业主委员会主任或成员,对关于业委会成员“报酬”问题的讨论发言,早就想就此发表一点浅见……正好从本刊2016年第7期上读到忻锦帆先生的大作《业委会成员“报酬”:理清思路、考虑细节》(以下简称“忻文”),一窥相关讨论、争议的基本“面貌”。于是下决心坐下来,就相关的“主题”,把自己的一些看法和思考表达出来,兼与忻锦帆先生的文章相“呼应”。 

业委会成员应该“报酬”,这无可厚非!

/李国雄

正如“忻文” 开篇所言,针对业委会成员的报酬或是津贴问题,“十几名……绝大多数有多年成功经验的业委会主任,无一例外地强烈表示不需要报酬……”此种场面,我在类似的论坛会场也“见识”到了。我们首先应该对这一批业主自治、维权的开拓者、无私奉献者深表敬意!但我也想请包括他们在内的全国数亿的业主们一起思考和追问:就全国而言,为什么符合条件的住宅小区等物业项目(仅考察县或县级市以上城区、大中小城市),合法组建业委会的数量那么少,“占比”那么低?为什么在不少地区已成立的小区业主委员会运作不好,其成员、特别是主任,不少是要么“不作为”、要么是“乱作为”(利用职务之便谋求某些特权甚至牺牲广大业主利益,干一些吃回扣、拿好处的勾当),导致某些小区业主与物管方面乃至业主与业主之间矛盾丛生、纠纷不断甚至不得安宁?第三,这么多年来,以上述“十几位”为代表、全国估计不超过“百家”的“优秀业委会”,在全国范围内来说实在是太少太少、凤毛麟角……其原因又在哪里?!

打开天窗说亮话吧,我的观点是:业主委员会成员应该“相对专业化、适度职业化从而报酬合理化”(特别是业委会主任)。这里的正确理解或曰“定义”是:

——相对专业化指作为业主委员会成员,应该在物业管理相关知识、业主维权相关法律、财务等方面比普通业主懂得更多,不够的赶紧去学;

——适度职业化指根据小区(物业管理区域)大小、业主户数、物管服务的模式选择等因素,确定一至名专职或半专职的业主委员会成员(可以是主任,也可以是某一方面的委员兼执行秘书等);

——报酬的合理化则是与前两点相关,本着责、权、利相匹配的原则,合理确定业主委员会成员中专职工作人员工资和兼职人员的津贴(补贴)。

有言道:骗子不可能同时欺骗所有的人,也无法永远欺骗某一个人。如果套用一下该句式,我要说的是,不能要求所有业主委员会成员都学雷锋、做义工,也不能要求其中某一个或某一批人永远都是雷锋……因此,探索、推行业主委员会成员的“报酬制”,在目前具有很现实的意义,且有几分急迫。

业委会成员实行“报酬制”的必要性和可行性

大量事实告诉我们,实施对物管服务的日常监督、维护业主的合法权利等业委会的工作,不是凭一时的热情、任何人(业主)都可以胜任的,这需要具备相关的知识,良好的表达、沟通技巧,应有的组织、协调能力和必要的法律素养等。在此基础上,要做好工作事实上需付出大量的时间、精力,而一届的任期长达五六年……由此可见,业委会成员、特别是作为“领头人”的主任,事实上肩负着一项新的“工作”甚至挑战,理应根据其责任和工作量大小、相应的工作时间付出等综合因素,确定合理的经济报酬,专职的为工资(当然无法享受“高薪”),非专职的则为津贴或是补贴。

至于可行性,根本的问题在于业委会选举成立后,能否充分代表和维护业主的合法权利,有效监督物业管理机构的工作,或是在业主“自治”的模式下理顺各方面的关系,改变过去可能存在的管理、服务不到位的状况,为业主创造一个安全、整洁、便利、和谐的人居生活环境。如果能做到、做好这些,相信大部分甚至绝大部分业主是愿意承担业委会适当的“人工成本”的。而且我相信,在业主“自管”或是委托“物管经理人”打理小区(主要是中小物业项目)的情况下,这一部分“成本”一定能在原定的物管服务费标准内消化,基本上不会增加业主的经济负担。

确定“报酬”的时机与业委会成员“竞争性优选”

很显然,确定业委会成员“报酬”等相关事宜,在某一小区(物业项目)开始筹备、酝酿召开首次业主大会、选举产生业主委员会成员时就提出和考虑,此乃最佳时机。因为此时一则成员乃至候选人尚未产生,不存在业委会自己给自己加工资、定报酬以“自肥”的嫌疑(虽然相关方案最终要业主大会表决通过)二是按照现行法律法规等的相关规定,首次业主大会筹备、召开要有街道办、辖区居委会等的代表参与其中,此时提出便于接受监督,体现“报酬”问题的相对公平公正。三是预定的业委会主任、相关委员是专职还是兼职、各个“岗位”的工资或是津贴(补贴)标准连同大会其他文件一起公之于众,可能产生一定的“悬偿”和激励效应,吸引小区业主中有相关专业知识背景和能力、热心公益、公道正派的人士报名参与,从而使最终确定的正式候选人在竞争、优选的基础上产生(比如有20人左右报名或被推选角逐7-9名正式候选人,最终通过差额选举产生5-7名业主委员会成员)。“优选”的方式可以通过公示“准候选人”简历、召开由小区业主自愿参加的“竞选”大会发表“竞选”演讲,或者由筹备组统一安排录制一段每个人的演讲视频上传到微信中的业主群,接受业主投票筛选,最终确定正式候选人。

在业委会成员候选人的选任、竞争性产生过程中,可以适度地提出一些文化程度、专业背景方面的“个人条件”,比如文化程度在大专以上,欢迎业主中的执业律师、机电工程师、土建工程师、会计师、网络技术人员等报名参与,以最终达成业主委员会成员专业配置合理、“懂行”的目的。

如果是业主委员会已经组建,正在任期内履职的过程中,除非有一定比例的业主提议,否则业委会提出自己成员的“报酬”问题恐怕不合时宜,也难以为业主和业主大会所接受。只有等到一届业委会任期将至、面临换届选举时再议。

业主委员会成员的“报酬”与责、权、利问题

在业委会成员实行“报酬制”后,为了真正帮助和监督其正常开展工作、有效履行职务,笔者建议落实以下相关制度和措施:

1、业委会成员电话(手机号码)必须向全体业主公开,以便于业主及时反映问题和诉求,使沟通渠道畅通。

2、业委会每次例会(至少每月一次)向全体业主公开,允许业主在确认身份后出席旁听。当然,为维持良好的会议秩序,旁听的业主人数应有所限制(比如每次不超过10人),按报名先后确定。同时,会议记录和形成的相关决议、文件均应向全体业主公开,除张榜公布之外,任何关心小区事务、关心业委会工作的业主,在规定时间内均可查阅。

3、业委会每月一次书面、简要地向全体业主汇报工作情况(比如在次月5日前汇报上月工作),可在小区公告栏内张贴,同时在业主微信群内发布,并就有关问题接受业主质询。

4、在下一年元月中旬,业委会应就上一年度的工作向全体业主提出比较详尽的工作报告,并接受后者评议打分。如果按“百分制”,平均得分在80分以上为良好,继续努力;达到70分不满80分的为一般,应予“劝勉”,达到60分不满70分的,业主大会应对业委会提出“警告”,下一年度必须提出工作整改方案并切实落实;而如果平均得分在60分以下,则显示业主普遍对业委会的工作不满,业委会全体成员应在主任的带领下,集体辞职,召开业主大会会议重新选举新的业主委员会成员。

除以上4点外,为防止业委会成员乱权、谋私,笔者在此提出“报酬追偿制度”。凡是发现业委会主任或相关成员利用职务之便谋取私利收受他人好处、回扣等,如果证据确凿,除罢免业委会成员职务外,对过去所领取的工资、津贴(补贴),全部予以追偿。这方面的规定,可以在《业主大会议事规则》、业委会相关制度、文件中载明,也可制定专门的《业主委员会成员监督条例》加以明确和细化。笔者相信,这是避免和制约业委会成员乱作为的有很强威慑力的手段之一。当然,如果其行为涉嫌违法,则由司法机关依法追究责任。

不同模式下业委会成员的“报酬”问题探讨

自物业管理在中国内地诞生以来,“包干制”成了绝对主流,但由此带来的种种问题和弊端也日益显现。现在,对“酬金制”的呼声越来越高。另一方面,近些年来,随着《物权法》等相关法律、法规的实施,业主权利意识觉醒,探索新的“自治”、自管方式,不同规模、不同特点和情况的小区自主选择某种管理模式的意愿空前强烈。如果针对产权多元而分散的住宅区(小区)、大厦等,从费用收支与管理主体两方面对其目前的运作模式进行分类的话,大体可以分为:①“包干制”下的专业物业管理企业管理模式;②实行“酬金制”的物业管理企业管理模式;③业主委员会直接组织、领导的管理模式;④业主委员会(代表业主)聘请职业经理人组织实施管理和服务的模式。

在不同的“模式”下,业主委员会所应做的工作、承担的责任显然不同且差别甚大。如果就“包干制”与“酬金制”进行比较,显然在“酬金制”的背景下,业委会的工作量和责任会大大增加,特别是对各项财务预算、费用支出的审核、审批把关,以及小区日常各项收入(收费)的监管等(因为物管方面只定期取得一定金额或按项目收入提取一定比例的“酬金”,盈亏均由业主承担,从经营机制而言,企业再没有多大的增收节支的动力和压力了)。而如果是不太大的项目由业委会“直接管理”或是聘请“物业经理人”来“打理”,一方面,业委会成员直接介入日常物管服务的组织、领导工作会大大增加,其中业委会主任或是大家推选的某个成员,甚至会成为主要负责物管日常工作的“项目经理”(管理处主任);针对业委会选聘的专职“项目经理”及整个管理团队的监管和日常沟通、协调工作也显著增多。如此分析可以得出几条基本的结论:①在实现“酬金制”的背景下,业委会成员的“整体报酬”(全部成员工资、津贴或补贴之,这里不讨论其在各个成员之间的分配)应明显高于“包干制”下的情况②如果实行“业委会直接管理”即负责项目日常物管服务工作(成员不可能都专职去做),则“整体报酬”会更高甚至高出数倍。因为按照“忻文”的说法,此时的部分业委会成员“就有了双重身份,既是业委会成员,又是经理人”(或管理团队成员——笔者补充)。因此,这里大部分支出是给予其从事管理服务工作的报酬③在实行业委会领导下的“物业经理人负责制”的情况下,业委会成员的“整体报酬”则应适当高于“酬金制”而低于业委会“直管制”。

业委会应该拿“报酬”,这无可厚非!

上海康平路一小区业委会代表现场讨论花坛改造事项。一直以来业委会工作都被认为是一项公益活动( 上海徐汇区天平街道)

业委会成员“报酬”的标准与来源问题

先说“标准”。现实的情况是没有依据,因而难有“标准”。因为要对业委会成员的工作量大小、履职情况等进行量化考核实属不易,所以要确定一个合理的“标准”实在太困难了!笔者虽然是“报酬制”的积极倡导者和支持者,但却不认为业委会成员特别是主任能享受“高薪”。不管是专职人员的工资还是兼职人员的津贴(补贴),实际上都只是他们承担责任、付出劳动和服务业主的一种基本的回报和补偿而已。而且,这在不同地区、经济发达程度相差甚远的城市之间会有很大的差别。

这里,笔者想尝试在目前普遍实行“包干制”的情况下,提出一个珠三角经济发达和较发达城市核心的两条“建议参考标准”:其一,业委会“整体报酬”在物业项目(小区)月度收入总额(含物管费、停车费、公共区域租金及广告费等全部收入)的1%-3%之间,项目规模越大、收入越多,相应的“比例”越低(以一个月度收入总额20万元上下的小区来说,业委会“整体报酬”占比大体在2%即4,000元/月左右为宜);其二,专职工作人员(比如专职主任或某一委员兼执行秘书),工资在3,000-5,000元/月且最高“封顶”,兼职委员的津贴(补贴)标准每人则在300-800元/月范围内酌情确定较为合适。

以上“标准”的提出纯属本人“臆测”,欢迎大家讨论,更期待全国各地数以万计的城市小区有人来进行试验和探索。顺便指出,正由于业委会成员不可能“高薪”,我觉得五十多岁至六十岁上下、刚退休的有相关专业背景和组织领导能力、身体条件良好又有一份退休金的“年轻的老年人”特别适合参与业委会的工作,担任“专职”的主任或副主任、执行秘书等角色,充实生活,发挥“余热”。

至于业委会成员“报酬”的来源问题,总体上是“羊毛出在羊身上”而别无他途。在物管服务费收费标准定的情况下,筹备成立或将要换届选举产生业委会之前,可提议每户每年交纳若干元(比如40-50元)作为业委会活动经费(主要部分即为成员“报酬”),提交业主大会一并讨论决定,与“物业费”分开交纳、分别管理。而对公告场地、设施用于商业性出租、广告发布等资源较多的小区,可尝试确定“报酬”从此类收入中列支,但应向全体业主具体、详细地加以说明。

结语

在《物权法》等物管相关法律、法规不断深入人心的今天,传统的甲方委托或“选聘”乙方、费用实行“包干制”的物管服务局面正在逐步被打破。以“酬金制”、业主自治自管、聘用独立的“物业经理人”担当物管为代表的新模式会日益增多,这是业主权利“觉醒”的充分体现。在这样的趋势和背景下,业主委员会的地位、作用和责任必将日益强化,工作量势必会越来越大。因此,必须大胆试验、积极探索业主委员会成员“报酬制”,吸纳业主中的优秀人才站出来为大家服务,以充分维护业主的合法权益,保持良好的物业品质和人居生活环境,同时实现物业的保值增值。

目前,全国各地业主大会与业主委员会成立难,成立后的运作情况也很不理想,作用缺失,没有达到预期的效果。笔者建议各地政府主管部门解放思想,积极支持业委会成员实行“报酬制”的探索。可以先选择几个不同规模(小区建筑面积和业主户数)、不同类别(如大型混型住宅小区、综合性商住楼等)物业进行试点,一段时间后,根据试点中总结的经验和教训,出台相关的指导性文件,提供给各个物业项目、业主大会在讨论实行“报酬制”时作为参考或参照执行。笔者相信,这对促进业主理性维权、建设和谐社区也会起十分积极的作用。

就千百万的广大业主而言,对待实行业委会“报酬制”,宜采取理性和超然的态度,支持其试验和探索。如果符合相关条件,又有意愿和热情服务业主,就可以报名参与“竞争”,争取成为业委会的一员;不然,则可以为合适的业主投出一张赞成票。事实上,如果一户一年“额外”支出五六十元、百元左右就能换取几位称职的“代表”为自己“工作”,使小区各种问题、矛盾都能得到及时、妥善的解决,让你真正安居乐业、顺顺心心过日子,这样的“花钱买服务”也很值得!

总之,业委会成员“报酬制”可否顺利推行、产生积极效果进而为广大业主所接受,关键在于以下两点:一是从酝酿和提出“动议”开始到具体方案的制、通过及实施,必须完全公开、透明,在全体业主中充分沟通、广泛征求意见,从而为大部分业主所理解和支持。二是业委会成员“报酬”应该与其责任大小、工作绩效挂钩。业委会成员“拿了钱”,必须代表广大业主的利益,认真、负责地为业主“办事”,及时协调、解决小区物管服务等各方面的问题。只有如此,才能得到业主的肯定和拥护,获得报酬才能心安理得。为此,建立相应的对业委会的监督、考评机制肯定必不可少。

原载于《现代物业·新业主》2017年1期/总380期

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