物业如何扩张？拼爹还是拼平台？

作者：和盛偲

年关难过年年过，在资本市场上浮沉，经济疲弱加上各种不明朗风险因素，资金习惯往防御板块扎堆。去年开始，资金流稳定、且不太受经济周期影响，物业股板块开始成宠儿，多只物业股的PE超过30倍，远远抛离地产母企。

物业管理服务行业之前一直是被老师冷落的学生，成绩稳定，但是不算特别出彩，不如优等生那么得到老师关注，也不会像熊孩那样让人头疼。但是当资本市场受到一波波冲击，稳定成为重要的优点。资本市场发现，房地产企业早年迅猛增长的同时，为物业管理累积了一个庞大的市场，而互联网的发展和社区经济的崛起，让物业管理和社区服务的前景有巨大想象空间，盈利模式有待探索。 

近年房地产企业纷纷分拆旗下的物业业务上市，2018年有6只物业股在香港上市，2019年上半年，奥园健康和滨江服务也相继上市，保利物业、鑫苑物业、蓝光嘉宝也在排队上市，而且多家房企也表达了未来考虑分拆物业业务上市，可见市场的狂热。面对这一波波种草的狂欢，更需要静下来细看不同物业公司的异同。 

对于一家物业服务企业，管理面积是重要衡量标准之一。目前的港股上市公司之中，管理规模前五排名分别是彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活服务。若细看他们各自的扩展方式和背后动机，可以发现一幅有趣的“中国物业图鉴”。 

目前内地的物业服务企业，从拓展管理面积、扩张地盘的方式来看，主要可以分为：第一类，拼爹，依靠关联地产公司的资源，持续增加管理规模；第二类，拼平台，主力打造社区服务平台，通过平台输出达到规模扩张。 

物业服务企业的贵二代与富二代

俗话说，学好数理化，不如有个好爸爸。中海物业和碧桂园服务，都是依靠关联公司的强大资源，受到市场青睐。

中海物业具有国资委的背景，在管面积的增量几乎都来自中国海外发展集团。根据年报，中海物业2017年以1.9亿元人民币向中国海外发展收购了120项物业管理合约，管理面积约2410万平米，拉动该公司的管理面积上升37.3%至1.28亿平方米。

凭借母公司的高端商业资源，中海物业可以承接各种政府、公共项目。有这样的优质奶水，中海物业基本不用在市场上苦苦找寻，管理规模和相关收入也可稳定增长。

因此，背靠央企的中海物业更注重基础物业以及稳定的现金流。面对行业的人工成本升、物业管理费难增的问题，中海物业压力相对小些，扩张业务的动力不太大，不像其他一些物业公司积极扩张规模和提升增值业务收入，“求稳”是其业务的基调。 

可以看到，中海物业由于龙头央企地产的背书，资本市场把其看做长期稳定现金流的企业，在其30%利润增长的情况下，维持30倍PE。 

除了贵二代，物业行业中也不乏富二代的身影。例如碧桂园服务，背靠销售规模第一的碧桂园，2017年来自关联地产企业的在管面积占比接近90%。虽然公司也积极拓展第三方市场，此比例在2018年下降到80%，但依然很高。 

如果说市场看中是中海物业的“稳”，那么投资者看好的碧桂园服务的“快”。2018年碧桂园管理总面积（产生收入面积+储备面积）是5.05亿平方米，同比增长53.3%。其中在管面积同比增加47.8%至1.81亿平方米，储备面积大升56.5%至3.23亿平方米。储备面积不但增速高于在管面积，而且差不多是在管面积的两倍。地产销售规模庞大的碧桂园，随着新楼盘的销售和入伙，可以在未来一段时间内撑起碧桂园服务管理面积的高速增长。 

除了“灌溉”管理面积，房地产关联公司还可以提供其他“养分”。2018年雅生活的外延增值业务（非业主增值服务）大增超过两倍至14.6亿元，占收入的43.3%。而非业主增值服务，主要包括案场服务及一手房销售代理，通过承接控股公司项目获得快速增长。 

过去物业管理服务行业，被视为房地产公司的一个后勤部门，真正的价值有待挖掘，还没形成一套完整的商业化模式。目前来看，高端物业板块市场化的程度仍不高，主要由于高端住宅业主的价格敏感度会相对低一些，不会为了几块钱物业费斤斤计较。这也是那些依靠房地产企业的高端物业公司，更受投资者青睐的重要原因，毕竟树大好乘凉，所以资本市场挑选物业股，更多是看“你爸”是谁。而这逻辑只要看下物业公司和关联地产公司的PE对比，就一目了然。 

碧桂园服务的PE是碧桂园的6倍多，中海物业则是5倍多。而去年年底上市的永升生活服务，不但自己PE超过30倍，也是母公司PE的5倍多。因为市场亦看好其母公司旭辉控股的资源。旭辉控股在北京、上海等地从事房地产开发，在内地一二线城市有不错的销售实力。 

然而这种“高浓度的供养”，或许短时间内见效，但即使地产商持续有楼盘开发和销售，然后委托给相关物业服务公司，也很难持续维持如此高增长。雅生活2018利润大增1.2倍，但PE估值大约20倍，可见资本市场对于这种高增长的可持续性仍保持观望态度。 

守正出奇的拼平台

有别于中海物业、碧桂园服务的不愁吃穿，物业服务业竞争非常激烈，小型的物业公司面临着成本不断增加，但是物业费难以上涨的困境，小型公司无法通过自身能力优化，只能退出市场，或被大型企业并购。大型企业则希望通过横向收购，瓜分市场，达到规模效应，减少成本影响。近年来，物业市场上也不断上演大鱼吃小鱼的现象。 

2018年物业公司扎堆上市，从融资用途来看，大部分资金都被用来收并购以扩张规模。根据中国指数研究院统计，已在香港主板上市的十多家物业服务企业，集资所得50%-60%用于收并购扩规模，10%-20%用于延伸增值服务，约10%用于智能化及平台建设等。据方正证券统计，2013年至2018上半年，物业企业发生的并购事件共141起，并购金额共471亿元。 

彩生活无法如中海物业、碧桂园服务，能依靠地产母公司渠道获得新楼盘。彩生活的管理面积，99%是来自第三方开发楼盘。在上市之前，彩生活也是通过收并购来抢占地盘，但随着物业板块的热潮，标的资产价格水涨船高，彩生活选择了一条不同于其他企业的扩张之路，就是定位为社区互联网服务平台，以平台输出获取管理面积。 

彩生活主席潘军曾说，公司倾向市场化，有别于同行“他爹有钱，你富二代”，“靠他爹卖房来赚钱，补贴物业费，这个逻辑是不对的。” 

彩生活通过社区运营、平台输出的模式来增加管理面积。这种扩张模式，通过小股操盘、平台输出的模式，帮助第三方管理，避免了收并购导致的大量资本消耗。而公司也多次强调，自己是第三方物业社区服务平台。根据年报，2018年其彩之云的平台服务面积已经达到 11.2亿平方米，其中通过平台输出扩张的合作及联盟建筑面积同比增长22.5%至5.68亿平方米,占比约51%，超过合约管理总建筑面积，可见平台输出已经成为彩生活的扩张手段之一。 

中海物业、碧桂园服务、雅生活这类靠“祖传”资源，彩生活则靠平台输出。还有不少第三方物业服务公司也趁着热潮上市，但规模比较小，市值在10亿以下，未来这些公司的发展情况和模式，还有待观察。 

抢人抢地大不同

“子凭母贵”的逻辑不无道理，但是经济快速发展与变革的社会中，已经没有躺赢这档好事，今天的优势或许成为明天的劣势，所以即使是那些外界看来奶水充足的物管企业，也在开拓第三方市场。一方面是开疆辟土，抢先布局，同时也可以逐步减少对关联公司的依赖。 

彩生活从花样年分拆上市，转型并且积极发展第三方楼盘，减少对母公司的依赖。如果PE对比，反映资本市场对物管企业和兄弟地产企业关系的看法，市值则一定程度上反映公司规模和自身经营能力，彩生活的市值不断靠近花样年，但是其他依靠房地产资源的物管企业，和相关地产企业的市值相差较大。

不论拼爹还是拼平台，这些公司看起来都在拓展地盘，然而扩张的方式不同，反映了他们的最终目标不一样。中海物业、碧桂园服务、雅生活，都在积极拓展规模，无论是来自关联房地产企业还是第三方楼盘，但他们争夺的都是物业的管理权，而彩生活更注重的是通过平台输出增加管理面积，争取住户。 

简单点来说，前者想要的是物业管理的“地”，然后在这片土壤上耕耘，更多是围绕基础物业开展其他服务。后者看中的是社区里的“人”，在住户的不同需求上做文章，所以彩生活通过平台输出，接触到社区里的住户，而彩之云平台连接不同的大平台，提供各种各样的服务，形成社区流量的导流。

这是一个非常有趣的现象，也反映了物业行业里一些头部企业正在探索转型之路，但选择的赛道和定位可以说非常不同。 

可以预见，未来对于管理面积的争夺将会更激烈：从行业现状来看，人力成本和难以涨价的紧箍咒还悬在不同物业服务公司的头上，不少公司都要先抢地盘，才有资格进入探索之路，不然生存可能都成问题。从发展前景来看，行业逐步市场化是趋势，物业服务市场未来会慢慢独立，变得更专业、更规范，不再只是房地产行业利益链的一环。而且内地消费自主意识增加，会争取更多的主动权，物业管理这份活，花落谁家，未来或许不再是开发商说了算，此情况下大企业之间的厮杀激烈程度也会加剧。赛道不同、策略相异的企业，究竟谁最后会得到上天的眷顾？还是各自开花、各自精彩？