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物业“取消”?央媒发声,新规出台,2021年业主说了算

随着城市化发展,人们的生活环境得到显著提升,由砖瓦房、步梯楼逐渐演变为电梯房。如今,高楼大厦在城市中星罗棋布,二三十层的新建住宅比比皆是。与此同时,住宅小区内各类设施也不断提升,小区内的绿化照明系统、安防消防系统、水电气热管道以及电梯等基础设施都需要日常管理和维护,提供专业服务的物业管理公司也应运而生,迎来了新兴发展。

近些年,由物业公司管理的商品房小区成为了城市主流居住模式。起初,物业管理公司的入行门槛低,缺失相应的制度标准以及有效监管,导致了整个行业内良莠不齐。部分物业公司不尽职不作为,使业主与物业之间的矛盾点也不断激增,仅在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词,相关搜索记录达358万余条,其中与物业管理相关的超过76万条。

物业“取消”?央媒发声,新规出台,2021年业主说了算

业主与物业3大主要矛盾

1、服务与收费不匹配

物业费用没有统一的标准,同一个物业公司在不同小区提供的收费标准以及服务项目会存在差异,经常性会遇见物业公司增设服务项目扩大收费范围,提高收费标准或者重复收费。而在业主缴纳物业费后,需要服务时却找不到物业人员,即使找到也百般推诿,甚至会以“不在服务项目内”拒绝服务或收费服务。

2、公共区域谋取私利

众所周知,小区内公共区域归全体业主所有。物业公司会利用公共区域,共用设施进行经营,私自谋取收入,例如在公共区域设立无人超市、饮水机、快递柜赚取出租收益,或占用公共车位出租赚取外来车辆停车费用,以及利用小区内电梯、宣传屏等赚取广告收益。小区内公共区域的收入本归全体业主共有,却进入了物业的口袋。

3、服务方变成管理者

物业公司会在服务合同中设立不平等条款,在业主违反后会加倍赔偿,而物业违反后毫无影响,例如车辆在物业管理区域发生损害,或者高空抛物、社会闲杂人员偷盗行为造成业主财物损失等情况物业都会推卸责任。其次,在业主缓交或拒交物业费时,会通过停水、停电等暴力威迫行为催交。物业与业主身份颠倒,物业成为管理者而不是服务方。

简而言之,部分物业的失职行为,轻则会导致小区环境脏乱差影响居住舒适度,重则会导致小区内人员混杂,偷盗现象频生,电梯失修直接影响业主的生命财产安全。因此,“取消物业”的呼声在近年来愈发强烈,有的业主希望劣质物业得到取缔,有的业主希望实行自治,小区由自己“当家做主”。

物业“取消”?央媒发声,新规出台,2021年业主说了算

物业“取消”?央媒发声,新规出台

半月谈:物业不应是城市“火药桶”

今年7月,央媒新华社转载了2020年第7期《半月谈内部版》中《物业不应是城市“火药桶”》一文。在文章中明确表明了取消物业的基本态度,在没有找到更好的替代服务方式之前,物业仍有其存在的价值和必要。现实生活中也确有不少物业兢兢业业、服务有方,深得业主信赖,不应将其“一刀切”对待。当物业服务确实难以满足小区绝大多数业主的需要时,业委会就有权行使“弹劾”权,通过更换物业保障业主的共同利益。

湖南:增设“黑名单”制度

今年11月,湖南住建部消息,《湖南省房地产市场经营主体失信黑名单管理办法(征求意见稿)》将于2021年1月1日起施行。其中关于物业服企业部分,明确指出三点1、不履行法定责任或合同义务,严重损害业主或使用人权益;2、物业服务合同依法终止后,未按规定退出物业服务项目;3、套取、挪用专项维修资金的。对列入“黑名单”的物业服务企业依法实施市场和行业禁入。

湖南省在全国房地产市场具有风向标的作用,在今年央视新闻直言房住不炒如何实现,各地应该向长沙学习。在年中深圳住建部曾前往长沙学习,而近日东莞住建部也前往长沙。明年湖南全面施行后,其他城市或将效仿,物业行业将受到监管整治。

物业“取消”?央媒发声,新规出台,2021年业主说了算

《民法典》4点明确

1、取消物业:对建设单位聘请的物业服务企业,经三分之二以上的业主参与表决,且同意的业主人数过半后可以取消。

2、公开透明:物业服务人应定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。

3、物业费用:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

4、收益共有:物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

结语:正如央媒发文所述,物业服务企业有兢兢业业、服务有方,深得业主信赖的,而需要淘汰取缔的是那些失职、缺业的,收钱不作为的不良物业服务企业,因此不会“一刀切”。湖南新规中也明确了会将不符合条件、要求的物业服务企业列入失信黑名单,在一定期限内将不得进入行业,对于业主也是一则好消息。其次,明年全面施行的民法典中也对物业作出了重重限制,对取消物业指明方式,不良的物业业主可以投票解聘取消,由业主自行管理。

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