记者| 陶婷
从年初到年底，越秀地产对分拆越秀物业上市的态度逐渐明晰。11月23日的一则公告，揭开了越秀物业讲述资本故事的第一幕。
越秀地产公告称，公司正考虑分拆物业管理业务独立上市。值得注意的是，越秀地产同时发布以2.82亿元的代价收购广州地铁环境工程有限公司及广州地铁物业管理有限责任公司各67%的股权。
这两家物业公司原属于广州地铁集团旗下，交易完成后，越秀物业将积累营运和管理列车停放处及列车站的经验，并参与类型相近物业的物业管理项目招标程序，也有利于物业公司可能分拆。
据悉，去年广州地铁集团获得越秀地产19.9%股份，成为其第二大股东，进一步开展“轨交+物业”的战略模式，以稳健自居的越秀地产似乎找到了新的弯道超车的机会。
去年，越秀地产收购品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚等3个“轨道+物业”项目。同时表示，公司目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年新增土地储备约100万平方米。
如今二者在物业板块达成新的合作，也不失为越秀地产继续多元化布局、推动越秀物业上市的重要一步。
当然，先整合再分拆上市的套路早已不新鲜，但管用。
“前期地产公司通过现金收购优质的资产，后期通过内部的重组合并，把一些相当优质的资源注入到需要分拆上市的物业公司主体当中，在提高估值得同时，也有利于吸引头部基金的内部认购，而且能够大大提高物业上市以后的市盈率。”物业和社区经济分析师黄昇认为。
越秀物业成立于1992年，原为广州城建开发物业有限公司，现属于越秀集团旗下、越秀地产控股子公司。
1994年，越秀物业开发了全国首套物业管理计算机软件“物业通”，开创物业管理信息化的先河。2017年起正式更名为“广州越秀物业发展有限公司”，并开始布局全国。
在今年物业上市大潮的推动下，越秀物业意图赴港上市早有迹可循。
根据天眼查APP，今年7月，越秀物业进行了一番人事调整——杜凤君和张向国退出董事之列，毛良敏和吴嘉滨成为董事。吴炜担任董事长，毛良敏兼任董事、总经理。
其中，毛良敏是今年新引入的职业经理人，在物业领域已有20多年的经验，曾在深圳之平物业当副总裁，现为越秀物业总经理。
4个月后，越秀物业股权结构发生改变。从原来由广州市城市建设开发有限公司和远大国际有限公司分别持股5%和95%，转变为由远大国际有限公司百分比持股。
据悉，广州市城市建设开发有限公司由雅康投资持股95%，其实控人则是越秀地产董事长林昭远。
所有的举动都在为越秀物业上市铺路，但回归公司本身，其规模在上市的几十家物企中并不乐观，属于尾部企业。
年初，越秀地产的管理层曾透露，越秀物业营收约9亿元，布局14个城市，在管面积2100万平方米。
根据官网表述，截至目前，越秀物业的业务覆盖全国20多个城市，形成了以粤港澳大湾区为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点全国性布局，承接项目近200个，合约面积超过4000万平方米。管理项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、大型场馆、工业园区等多种业态。
“正因为规模不够大，所以才采取了先收购扩大规模再分拆上市的策略。”中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉界面记者。
除此之外，越秀物业也在涉足智能化管理领域。今年4月，越秀物业与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”。
毛良敏也曾表示，要利用人工智能、大数据、物联网等技术，实现技术替人、技术助人、提供更有温度的服务，全面支撑社区多业态运营。
不过，以目前物企的发展模式来看不难推论，越秀物业的规模拓展也是高度依赖母公司。其母公司越秀地产近年来的表现虽稳中有涨，但只能用“中规中矩”来形容。
今年上半年，公司实现营业收入237.1亿元，同比增8.8%。毛利率约28%，同比下降2个百分点。归属于股东净利润19.9亿元，同比增6.7%。
销售额来看，去年越秀地产累计合同销售金额约为人民币721.1亿元，与曾经的千亿目标相去甚远。今年上半年，公司录得合同销售额375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标802亿元的46.8%。
土储方面，大湾区仍然是越秀地产安居之地。
截至今年上半年，越秀地产2363万平方米的总土储中有53.9%位于大湾区。今年下半年其在广州、重庆、佛山、成都增加6幅土地，大湾区面积占比超过6成。
虽然与广州地铁集团结成“一家人”后有助于越秀地产各项业务的提升，但不可否认的是，越秀地产多年的土储分布状况及广州地铁的城市局限性，以及“轨道+物业”战略模式的重资产属性等现实问题仍存在，未来越秀物业跟随越秀地产走向全国还需要时间。
如业内人士所述，“越秀地产此番收购至少可以助其在本地打几场漂亮仗，但对外扩张还需要谋定而后动。”
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