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中国物业的前世今生

1981年3月10日,中国第一个物业公司——深圳市物业管理公司成立,但它比英国最早的物业公司晚了120年。好在中国人多,又有“超英赶美”的传统。时至今日,中国物业已突飞猛进地达到了10余万家企业,千万从业大军,“管理”着七亿多人口,看护着数百万亿的资产。

中国物业的前世今生

自满人入关后的这几百年,中国似乎什么都落后于西方,物业亦不例外。

1981年3月10日,中国第一个物业公司——深圳市物业管理公司成立,但它比英国最早的物业公司晚了120年。

好在中国人多,又有“超英赶美”的传统。时至今日,中国物业已突飞猛进地达到了10余万家企业,千万从业大军,“管理”着七亿多人口,看护着数百万亿的资产。

这在人类史上无疑是空前的。

自物业出现后,整整十年,1991年3月22日,在深圳万科天景花园成立了中国第一个业委会。作为开发商的王石亲临现场祝贺。

从此,物业和业主这对“冤家”,既“风雨同舟”,又“各怀鬼胎”……

2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,这个行业政策距这个行业的出现迟到了22年。

比它更有权威和地位的《物权法》历时14年,8次审议(可见其慎重和艰难!),于2007年3月16日颁布,晚了26年零6天!

中国物业的前世今生

有必要对《物业管理条例》作个辩解:

国务院当初颁布《物业管理条例》的初衷,并不是要物业企业对业主进行管理,而是政府相关机构对物业企业实行行业管理,所以至今修改和完善的《条例》,包括地方出台的仍称《物业管理条例》。

但物业企业一直误读了十几年,他们长期对业主实行“管理”,连注册公司都是“XX物业管理有限公司”,那大盖帽,特警服,动辄拳脚相交的形式和内容,直接将业主“管理”得天怒人怨!

先后出台的《物业管理条例》和《物权法》,的确没有明确物业服务业主这一关键内容,即便是修改后《条例》也只是淡淡的几笔。这与其说是漏洞,不如说是滑稽,更不如说为“冤家”的形成留下了伏笔……

纵观30多年的物业史,就是一部物业企业以压倒性优势完败业主的历史。史称“物业时代”。

首先,业主花钱购买服务,却没有选择谁来服务的权力,《条例》和《物权法》都说由开发商帮你挑选;业主也不能轻易更换物业,“那比换美国总统还难”;现在的“招投标”看上去公平,实则荒唐,由一帮与业主毫不相干的人来决定谁为业主服务。

几十年的这种约定俗成,形成了“业主掏钱购买任人摆布”的局面。

其次,物业费由业主出,价格不由业主定,而且只涨不降;最憋屈的是一楼业主:那电梯间的公摊面积、电梯电费、电梯维修费等,与我何干?可费用我一个子儿都不少。

再次,停车、广告、租赁等公共收益,法律都明确是“归全体业主所有”,可业主们在几十年里从未“所有”过。归谁所有了呢:开发商、物业、近水楼台的人……

还有,那维修资金是业主购房时贡献的,存哪里?做何用?何时用?用多少?还有没有?绝大多数业主不知情;一些不到20年的小区,“维修资金”已全部告罄,未来50年(70年产权),眼见着摇摇入坠,无人问津。

最后,业主付出这么多,贡献如此大,能安居乐业么?统计调查显示:78%以上的业主对物业不满意。

中国物业的前世今生

“物业时代”持续了三十七年,这应该是中国物业的“前世”。

在“前世”里,物业企业占尽了“天时地利”、吃尽了“山珍海味”、阅尽了“人间春色”、干尽了“坐享其成”。

近几年连资本都看好了物业,有港股上市的物业企业,财报显示年利润率竟超30%以上。

各行各业都如履薄冰、起伏跌宕。唯有物业,“任凭风浪起,稳坐钓鱼台”,真乃“闷头鸡啄白米”。

然而,“物业时代”已走进黄昏,“业主时代”已穿越黎明。分水岭也许就在2018年。

中国物业的“今生”开始了:

修改后的法规全部重申并强调:公共收益归全体业主所有;

在和物业的诉讼中,法院判业主胜了,最高法也判业主胜了;

维权成功的案例多了;

物归原主了;

该履行主人职责了;

这一切皆因业主醒了!

如果说物业的“前世”是“物业时代”的话,那么物业的“今生”就是“业主时代”了。

所谓“业主时代”,就是正本清源,业主当家作主。

这不仅是市场的回归,还是公平和正义体现,更是人民对美好生活向往的必经之路。

“物业时代”里,每家物业都盈利,哪些喊着亏损而不忍离去的物业,要么堤内损失堤外补,要么伺机获利。绝不会做赔本买卖,因为他们随时可以撤离。

中国物业的前世今生

在“业主时代”里,可能会出现三种形态的物业:

一、良性物业:识时务、识大体,有良好的企业文化,有足够的规模,有重头再来的勇气,有转型升级的能力,有善待业主的胸怀,有新增功能的利润等。

此类企业为数不多,即便是过去的“前三甲”也不一定能为之;

二、中性物业:接受现实,不指望“公共收益”也能生存,努力改善业主关系,同时提高服务质量和技术水平,能够在现有的基础上寻求新的经济增长点,在薄利中还能坚持,最终能走出困境,并赢得业主的理解和支持。

这类企业占大多数,关键是看能否“洗心革面”,“重新做人”;

三、劣性物业:习惯了我行我素,不理会“山雨欲来”,在“管理”和“服务”上不忘初衷,继续欺行霸市、巧取豪夺,视业主为天敌,在收费和服务间永远先选择收费……

这类企业为数不少,最终结果就两字:出局。

随着“业主时代”的到来,物业的“今生”已不难预料:

良性的物业企业与业主共享未来;

中性的物业企业与业主走上谈判桌;

劣性的物业企业与业主说声永别。

有的小区能享受到越来越好的服务;

有的小区会走向自治;

有的小区将面临物业的撤离……

对于业主来说,注定要承受一次动荡。

无论哪种,而进入“业主时代”的物业,注定要面临一次危机。

所谓危机,既是危险,也是机会。能面朝大海,就能春暖花开,对于任何能接受现实的物业来说,与其坐以待毙,不如绝地重生!

几十年的实践证明:物业行业在国家经济建设中有着不可低估的作用,其地位已今非昔比。“取缔物业”是一种无奈的呐喊,于事无济,亦不现实。

在文明国家,从事物业服务的人员倍受尊重。

在“业主时代”,物业的服务理念、人员结构、技术方法、专业标准、业主与物业的关系等,都将发生重大改变。

笔者不才,对行业潜心研究了两年,中国物业面临着“改朝换代”,物业行业面临着巨大挑战,潜伏了多年的危机必然爆发。为此,对“业主时代”物业的“今生”,如何对应,特提出四条思路,供各位同仁参考:

中国物业的前世今生

一、亲情物业

物业和业主,不能理解为主仆关系、买卖关系,在本质上是一种相依为命的关系。多年来之所以形成一种“天敌”,主要是关系未理顺。矛盾的主要方面在于物业。没有物业可以有业主,但没有业主就没有物业。

万科物业的规章细则,共有3000多条,没有任何员工记得住。但任何一家物业的员工记住“业主是亲人”这一条就足够,一切问题就迎刃而解。

二、技术物业

现代技术突飞猛进,但用之于物业的少之又少。线上技术是表象(有上市企业将线上表象做的风生水起,但线下一塌糊涂,招来骂声一片),线下技术才是根本。如果将实用新型技术应用到物业,提高物业自身管理水平和降低人工成本还在其次,关键是给业主带来方便和快捷。

可惜很多物业企业,看不透也不愿投。

中国物业的前世今生

三、共享物业

物业显然是有利可图的,形成的利是由业主和物业共同完成的,甚至主要是业主完成的。但一直被物业独享则显失公平。如果做到了“亲情物业”和“技术物业”,那么“共享物业”就成为可能。账目公开、收支透明、合理分配,共享其成是未来“业主时代”的主要运作模式。

如果物业真的将业主服务好了,没有业主会眼红物业的利润,更不会有业主不交物业费。

四、延伸物业

“业主时代”的物业,不能仅仅盯住物业费和公共收益了,应拓展业务,增加功能,为业主提供更周到、更全面的服务。诸如洗衣、宠物寄养、房屋中介、托幼、护老、生鲜供应等等一站式服务。

这是物业企业在“业主时代”的主营方向,也是物业企业生存和发展的巨大空间。

总之,物业人应以新时代的视觉,充分认识物业行业已进入历史的巨变时代。变则可能重生,不变肯定出局。

由“物业时代”进入“业主时代”,对物业行业而言,是一次洗牌,更是一次提升!

人间正道是沧桑,共享美好是方向……

本篇文章来源于微信公众号转载: 红伙家园

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