陈伟:民法典视野下的物业管理

5月28日,十三届全国人民代表大会三次会议高票表决通过民法典,正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整,奠定了物业管理的民事法律基础。

在民法典分编长达三年的编纂过程中,陈伟副司长代表住房城乡建设部参与了民法典与物业管理相关编章的制定、修改和论证工作,抓住每一次机会就优化物业管理的法治环境建言献策。近日,陈伟副司长根据参与民法典立法工作的亲身经历,结合其长期从事物业管理实践操作、制度建构和理论研究的丰富经验,撰写了《民法典视野下的物业管理》一文,以全新的思维、全面的视角剖析了民法典与物业管理的关系。中国物业管理协会微信平台经授权,首次分期陆续发布该文。

让我们跟随陈伟先生的目光,一起重温民法典对物业管理生存价值的立法表达,一起探索民法典对物业管理未来发展的法律指引。
民法典视野下的物业管理
在民法慈母般的眼神里,每一个人就是整个国家。                              ——孟德斯鸠

必须声明的是,开篇引用西方先哲的法律名言,绝无崇洋媚外之意。中华人民共和国民法典的诞生石破天惊,其伟大早已为全媒体铺天盖地渲染烘托,笔者举双手赞同。盖因边际效益递减的考虑,就不在此作简单的重复了。之所以觉得孟德斯鸠这句老话入耳,除了形象生动温情接地气之外,打动我的根本原因是:短短二十个字,精辟道出了民法、人民与国家三者之间的关系。这也许就是经典名句的永恒魅力。
尽管我们无法准确评估《论法的精神》对法国民法典的影响,但不影响法国民法典成为世界民法发展史的十九世纪丰碑。尽管我们不能武断当年蒂博和萨维尼关于制定统一民法典的激烈论争,对推迟德国民法典近百年进程的影响,但不影响德国民法典成为世界民法发展史的二十世纪丰碑。同样,尽管我们难以预测中国民法典对二十一世纪世界民法发展进程的影响,但不影响民法典成为七十年新中国法治发展史的丰碑。
法律的本质,植根于人类生活本身,民法典概莫能外。编纂一部适应新时代中国特色社会主义发展要求,符合我国国情和实际,体系科学、结构严谨、规范合理、内容完整并协调一致的民法典,与其说是立法者呕心沥血的宏图伟略,不如说是新中国社会发展的水到渠成,不如说是新时代民族精神的自然言说。审时度势抓住不可多得的历史机遇,对现行的民事法律规范进行编订纂修,对已经不适应现实情况的内容进行修改完善,对社会经济生活中出现的新情况、新问题作出有针对性的新规定,这一重塑民事法律制度的创举,必将持久且深刻地影响未来中国的良法善治。
民法典历经七十载,四起四落,几代人前赴后继,方成正果,平庸似看客者,沉浸于如此宏大的叙事,似乎是不合时宜的;民法典卷帙浩繁,博大精深,洋洋十万余言、洒洒千贰余条,浅薄如我辈者,致力于如此广博的解读,显然是不自量力的。然而,不合时宜也好,不自量力也好,都不应当成为我们不作为的借口。相比于着眼宏观,着手微观也许更加务实有为,所谓“弱水三千、取其一瓢饮”,正是此时我面对民法典的真实心态。作为一名曾经长期从事物业管理实践操作、制度建构和理论研究的从业者,我以为,民法典的问世,不仅使我们能够从物权法、合同法和侵权责任法等不同视角近距离观察物业管理活动,而且为我们重新审视和思考物业管理这一社会现象提供了更加广阔的视野。

一、民法典对物业管理意味着什么?二、民法典为物业管理提供了什么?三、民法典视野下物业管理是什么?四、民法典编纂中我们做了些什么?五、民法典颁行后我们能做些什么?

陈伟:民法典视野下的物业管理

对于物业管理而言,民法典出台的重大价值,可以概括为四个字:正名、开道。

正名:民法典以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位

开道:民法典以民商合一立法体例优化了物业管理的营商环境

民法典对物业管理意味着什么?

物业管理当下生存价值的立法表达

物业管理未来发展方向的法律指引

陈伟:民法典视野下的物业管理

民法典的核心作用在于:奠定物业管理的民事法律基础

基石之一:民法典是业主基本权利的宣示法

基石之二:民法典是物业服务市场的促进法

基石之三:民法典是物业权益损害的救济法

基石之四:民法典是物业定分止争的裁判法

基石之五:民法典是物业法规规章的上位法

陈伟:民法典视野下的物业管理

为什么仍然沿用“物业管理”的称谓?“服务”与“管理”是区分所有建筑物管理这枚硬币的两面,“服务”是目标和价值,“管理”是手段和方法。从业主的角度,应当更加强调业主对物业共有部分的管理,从企业的角度,应当更加强调企业对全体业主的服务,但也不应当排斥物业服务中的“管理”属性。所谓“在服务中体现管理,在管理中实现服务”,正是关于“物业管理”与“物业服务”辩证关系的精当表述。  
民法典眼中的业主和物业服务人

作为一般民事主体的四个基本定位:

民事关系的参与者

民事权利的享有者

民事义务的履行者

民事责任的承担者

不同于一般民事主体的特征:

作为特殊民事主体的业主

作为特殊民事主体的物业服务人

不同主体视角下的物业管理

业主视角下的物业管理:

物业管理是业主以专有部分所有权为核心,以共有部分共有权为纽带,以管理规约和业主大会议事规则为基础形成的共同管理建筑物的物权行为。

物业服务人视角下的物业管理:

物业管理是物业服务人从事的以不动产为基础,以业主需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商事行为。

政府视角下的物业管理:

物业管理是业主按照管理规约自行管理建筑物,或者物业服务人按照物业服务合同约定,为业主提供建筑物的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的契约行为。

法院视角下的物业管理:

物业管理是业主和物业服务人按照法律规定或者合同约定履行管理建筑物的义务,并承担未能尽到管理义务的损害赔偿侵权责任的履职行为。

陈伟:民法典视野下的物业管理

持续努力的重点

屡次建言的要点

法典采纳的亮点

各方争议的焦点

尚待解决的憾点

陈伟:民法典视野下的物业管理

从民事法制到民事法治

从有效市场到有为政府

从公平交易到公正司法

从权利宣示到权益实现

从商业契约到商业伦理

从理念培养到理论创新

结 语规范人事而服务人世,此乃法律之使命。肩负新时代的法治使命,民法典必将重塑物业管理的美好未来。历经四十载的风风雨雨,哪怕仅仅是国民生活的沧海一粟,物业管理也必将滋养着民法典的不朽生命。

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