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保利物业递交H股上市申请 欲夺央企物业第一股？

shineshi • • 数码科技 • 阅读 12847

今年4月11日，公司才刚刚从新三板摘牌，数日后，4月15日，保利发展控股集团股份有限公司便发布公告称，保利物业将在港交所主板上市。

又一物业服务企业巨头向港股发起冲击。
8月6日，港交所信息显示，保利物业发展股份有限公司递交港股上市申请。

保利物业递交H股上市申请 欲夺央企物业第一股？

今年4月11日，公司才刚刚从新三板摘牌，数日后，4月15日，保利发展控股集团股份有限公司便发布公告称，保利物业将在港交所主板上市。
回溯历史，作为保利发展最早组建的子公司之一，保利物业于1996年6月在广州成立，迄今为止已经有超过23年的历史，业务遍及全国超过100个城市。
保利物业究竟有多大？

根据此次披露的IPO文件显示，截至2019年4月30日，保利物业发展的合同管理面积达3.71亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为1.978亿平方米，于中国管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业）。

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而在营收规模上，据保利物业IPO文件显示，公司2016至2018年总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元（编者注：以上计价均为人民币）；毛利分别为4.28亿元、5.81亿元、8.51亿元，毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。

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值得一提的是，如果保利物业能够顺利上市，意味着头部房企在物业的布局又有新收获。
根据中物研协发布的《2019年物业服务企业上市公司测评报告》显示，2019年排名TOP30房企均有布局物业服务，所属物业公司超20家位于物企排名TOP100，已有7家在港股上市，保利物业上市之后，则有8家在港上市。

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但这并不意味着物业服务企业对地产公司的依赖有所加深，相反，从保利物业IPO文件披露的情况来看，公司对地产的依赖程度有了极为明显下降。

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数据显示，2016年-2018年，由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。而从2018年上半年来看，保利物业新增外拓签约面积达2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司整体签约面积的58.19%。
不难看出，从2018年开始，保利物业对地产依赖程度有了明显下降。而在2016年，保利物业在刚刚开始市场化进程，不到两年时间，收效明显。

营收有望名列前四

超40亿的营收规模，对整体正在高速发展的物业行业形成的冲击究竟有多大？
保利物业2018年的营收规模是42.29亿，对比此前已经在港股上市的物业服务企业，他们在2018年年报中披露的营收规模数据来看，保利物业很可能仅次于绿城物业和碧桂园服务，若再算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业很可能成为营收规模第四大的物业服务企业。

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另一方面，公司3.71亿平方米的合同管理面积，1.978亿平方米的在管面积，管理面积在资本市场上也仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活，规模在全国物企范围内也将稳稳的名列前茅。

营收规模有望挺进前四，而管理面积也在当前集中度仍然较为分散的物业行业中名列前茅，新的物业巨头正在借助资本的力量加速驶入发展快车道。

估值预计破百亿
保利物业如果能够成功登陆港股，估值究竟能有多高也是外界颇为关心的问题。
我们不妨来看一下同为央企的中海物业，双方都是央企背景，有一定的可比性，为保利物业上市之后的估值提供了预测空间。

中海物业是国内第一批赴港上市的物业公司，继彩生活之后的第二家。2015年10月23日，中海物业通过介绍上市的方式登陆港股，根据公司2018年年报显示，2018年中海物业营业收入上升了23.7%至港币41.55亿元。年内，中海物业拥有人应占溢利上升31.1%，达港币4.02亿元，公司2018年在管面积在1.4亿平方米左右。

用当前汇率来进行计算，2018年中海物业营收规模大概在37.2亿元人民币左右，净利润在3.58亿人民币左右。

而根据最新数据显示，8月7日收盘，公司股价报收3.91港币，总市值在128.52亿港币，市盈率在31.97倍。

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这个数据对于保利物业上市之后的估值具有一定的参考价值。“参考中海物业，保利物业上市之后的估值很可能同样会突破百亿，不过还要看届时市场对于物业企业的判断，才能知道具体情况。”一位分析人士告诉物业深度观察。数据显示，目前港股上市公司中，市值突破百亿的只有碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、绿城服务等4家上市公司。
“大物业”战略拉开序幕
物业企业上市，究竟要做什么，是一个无论上市多火热，都需要冷静对待的问题。
根据IPO文件，保利物业上市募资的目的是：用于把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模；将用于进一步开拓增值服务；用于升级数字化及智能化管理系统；将用作运营资金及一般公司用途。

其实这背后和当前保利物业的“大物业”战略密不可分。
何谓“大物业”战略？
此前保利物业总经理吴兰玉在接受乐居财经物业频道专访时就曾表示，“大物业”包括全域物业，全业态物业，全民物业，全技术物业，全价值物业。保利物业的服务不再局限于小区，而是和城市、乡村都有关系，服务的对象也不在局限于业主，政府、商户、景区都是服务对象，与此同时，服务模式也会发生变化。

其中，公共服务管理日渐成为保利物业的“杀手锏”。保利物业通过管理浙江西塘古镇项目，从2016年6月正式进驻西塘古镇景区，一方面从环境秩序管理、安全管理等多方面常规动作着手，做好基础服务；另一方面，对商户经营和景区秩序实施两手抓，推行先服务后管理，共建共赢，现如今，西塘古镇于2017年2月升为国家5A级旅游景区。

除此之外，养老也成为保利物业发力的重要一部分。公开资料显示，保利物业2014年就已经开展社区适老化改造，通过数年的努力和沉淀，在2018年2月成立专业养老公司——广州保利和悦健康养老服务有限公司，以社区居家养老服务平台、嵌入式小微机构为切入点，在广州、北京、青岛、长沙等重点城市开展养老服务。
而在公司IPO文件中，公司也阐述了在养老方面的计划。

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值得一提的是，“大物业”战略，是否意味这保利物业将在上市之后开展大规模的并购？

“重要的是并购标的和保利物业是否合适。”吴兰玉在接受上述专访时表示，“既要能够在资方的双赢上合，还要在业务上合，在价值观上要合，这样能够更长远。”
回过头看，进入2019年之后，物业管理行业已经又经历了一波上市的小高潮，但是保利物业向港股发起冲击，意味则显得格外不同。

中物研协总经理杨熙认为，2019年新近上市的物业服务企业相对规模都较小，而保利物业是中国物业管理行业的龙头物业企业之一，香港机构投资者相对更青睐头部企业，预计保利物业上市将备受瞩目，极大提振市场对物业行业的关注。（物业深度观察）

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