文 / 华商韬略 徐艳丽
11万+物业服务企业激烈争夺七千亿红海。谁能率先做大做强，谁就更有胜算赢得这片服务密集型战场。
【收购中民物业，雅生活规模将实现跨越式增长】
9月4日，港股上市的中高端物业管理服务商雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅生活）在联交所披露消息，公司正与独立第三方就中民物业收购事项积极磋商。
▲雅生活可能收购中民物业事项公告
公告显示，于本公告日期，概无就有关可能收购事项订立协议、谅解或安排。可能收购事项之条款（包括架构、对价及其他相关安排）仍处于磋商中及须待达成最终协议，方可作实。“股东及本公司潜在投资者务须注意，可能收购事项未必会如期落实或根本不会落实。”
考虑到雅生活和中民物业现有业务体量，若此轮收购落地，将促成物业行业迄今最大的一起整合案例。
据公开信息，背靠雅居乐与绿地两大一线地产股东的雅生活，是拥有物业管理服务、社区增值服务与外延增值服务三大业务线的国内物业企业上市公司5强。
截至上半年，雅生活在管面积及合约面积分别约为2.11亿平方米、3.25亿平方米，在管项目1031个，覆盖全国25个省市自治区、83座城市。
按中国指数研究院最新统计，雅生活在“2019中国物业服务百强企业”榜单中位列第七。
而雅生活欲收购的中民物业，系中民未来控股集团投资成立，后者是由国务院批准、全国工商联发起成立的大型民营投资公司中国民生投资集团（简称中民投）旗下子公司。
根据工商登记信息显示，中民未来及中民物业拥有多家控股、参股企业，在上海、江苏、广东、重庆、山东等一线城市及发达地区拥有较高的市场占有率，管理业态覆盖中高端住宅及众多公共类、商业类城市地标物业，聚集了包括多名中国物业协会会长在内的行业精英人才。
据媒体报道，2018年中民系共有10家公司打入“全国物业服务企业综合实力百强榜”。
截至去年底，中民物业旗下的物业企业布局已超155座城市，合计在管面积约2.9亿平方米，合并年收入超40亿元。
拥有众多人才与资源的中民物业一直是业界各方争相看好的香饽饽。对雅生活而言，中民物业是其强化长三角、大湾区与成渝经济带区域优势、完善业务形态与全国战略布局的优质标的。
从业务协同度来考量，中民未来的业务板块与雅生活也十分契合。据了解，中民投旗下中民未来板块以物业、金融、养老等业务为主，为国内最早进入物业行业的投资方。
自2015年起，中民未来与众多位于中国经济发达地区的优质物业公司进行股权合作，截止目前，旗下物业管理公司的规模在中国物业行业中保持领先。
如果雅生活对中民物业收购成功，双方整合后的物业管理面积合计超过5亿平方米，年收入规模倍增。
这个规模将创下业内迄今最高并购记录，也意味着成立27年的雅生活将一跃成为全国最大的综合物业服务企业。
【加速收并购，业务与利润齐升】
对中民物业的收购洽谈是2019年来雅生活发起的第四宗收购行动。
仅今年1~3月，现金流稳定、利润快速增长的雅生活就通过股权收购先后控股青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华三家物业公司。
再加上2018年对南京紫竹物业和兰州城关物业的收购——自2018年2月上市至今，雅生活累计发起6次物业公司收购案。
一系列重量级并购让雅生活的业务规模与盈利速度跑步式增长。
在管面积上，2018年底雅生活总在管面积1.38亿平方米，较2017年同期上升76.3%。2019年上半年又增至2.11亿平方米，平均每月增加近1000万平米。
▲雅生活在管项目
营收与利润上，2017年~2018年雅生活营业额从17.61亿增长到33.77亿，净利润从3亿增长到8.11亿，一年翻了2.7倍。
2019年上半年公司实现营收22.41亿、净利润5.68亿，分别较去年同期上涨6成和7成。
上市短短一年半后，雅生活已通过连续并购实现营收规模倍数级增长，逐步摆脱雅居乐和绿地两大股东的业务输送，第三方物业在管面积占比达到72.4%，去年立下的“百亿目标”flag，很可能伴随此次对中民物业的收购落地而提前实现。
【合转并，扩张升级大作战】
雅生活的扩张步伐是高亢的，也是踏着行业节拍进行的。
据智研咨询统计数据，我国物业管理市场规模已达到7750亿人民币。
▲图源：智研咨询
而截至2017年，我国物业管理企业数量超过11万家，百强企业管理面积仅占全国物业管理面积的29.44%。
市场集中度低、大量中小企业高度分散、物业服务无组织无规范、难以形成标准化服务业态等等，成为阻碍我国物业产业现代化升级的最大桎梏。
11万+物业服务企业混战七千亿红海，谁能率先做大做强，谁就有能力建立行业服务坐标，也更有胜算赢得这片服务密集型战场。
近年以来，万科物业、碧桂园物业、雅生活、长城物业、中海物业、金地物业等众多背靠一线地产股东的物业管理服务商，皆借助一轮轮优质并购实现了规模突进与业务精进。
这些有背景实力、有管理规模和服务竞争力的物业服务企业，以兼并、整合等方式带头开启一轮行业优化周期，积极对接资本市场、加速企业转型升级，促进优质物管企业规模扩张与行业集中度提升，借助互联网推进物业供给侧改革，利用科技提升智慧物管服务效率。
伴随经济周期进入低谷窗口，物业行业被鼓励并期待以良币驱逐劣币的方式撬动产业转型。
今年3月5日，第十三届全国人民代表大会上，国务院政府工作报告中数次提到社区养老、社会治理、老旧小区改造等与国民生活居住环境和物业管理行业息息相关的话题。
十年地产黄金期狂飙之后，相当于地产售后服务的物业管理产业，成为一股新风向和转型点。
以雅生活为代表，一批在合并浪潮中迅速建立起多品牌矩阵的优质物业公司，服务门槛与标准化品质不断提升，它们正充分利用物联网、大数据等技术推进移动智慧社区建设，引领国内物业产业逐步告别粗放、低水平服务业态，以中高端社区增值服务和智慧社区改造，推进后房地产时代居民生活品质与物业价值提升。
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