物业管理要成为业主战略伙伴 不应局限于琐碎的物业服务

2020观点商业年会于2020年11月3日-4日在上海举行。万物梁行首席执行官叶世源出席并演讲。

叶世源介绍，根据国家统计局的报道，近些年来，我国每年都有超过一个亿平米的新增商业写字楼面积，商写物业成为了除住宅以外，最为成熟的物管类型。客户对物业价值和专业服务的追求也还在不断提升。

谈及疫情，　叶世源认为，重新定义物业的角色，“以往的物业管理就是一个服务的提供者，但是在这次疫情当中，大家发现原来我们还可以成为这个城市安全的守护者，还有城市基础的建设者。为城市的保驾护航出一份力，更多的显示我们物业管理在市场中的价值”。

谈及物业的发展趋势，叶世源称，面对快速变化的市场，物业管理公司必须成为商写物业持有者的战略合作伙伴。“物业管理不应该局限在为客户提供一些琐碎的物业管理服务，反过来应该通过服务模式的升级，为客户提供更多的附加值”。

“首先，最重要的是要参与整个物业资产全生命周期的各个环节，就是以某一个基础服务为起点，形成致胜优势，进行业务的整合，打造多元化服务能力平台”，他强调。

　以下为演讲实录：

叶世源：女士们先生们，大家上午好。感谢主办方观点机构的邀请，今天能和在座各位一起探讨一下行业的新动态。这是我今年第一次参加年会，希望和大家有更多的机会分享和探讨。

这几年有一个新的小趋势，很多开发商，房地产企业，很多都用不动产营销这个名词，刚才主持人提到，这个大开发的时代慢慢变化，大家都开始把注意力放在不动产的运营当中，对存量资产进行盘活。我们知道随着城市现代化发展，这几年非住宅地产服务的挖掘受到更多的关注。借今天这个机会，想和大家一起探讨一下商写这个赛道。

这几年国内商写的空间增长非常迅速，根据国家统计局的报道，这几年每年都有超过一个亿平米的新增商写面积，所以在中国，商写物业除了住宅以外，还是最成熟的物管类型。客户对物业价值和专业服务的追求还在不断提升。

而且这几年，如果大家稍有留意，物业行业受到很多资本的关注，资产证券化也在为不动产的增值带来很多的可能性，有三个，一个是巨大的存量，第二是快速的增量开发，还有资本的加持。所以商写行业有更多的新机遇，当然有机遇也有挑战，而且竞争非常的激烈。

作为商写物业的一分子，为了在这个赛道上走得更好，我们还是做了一个重要的事情，可能大家会听到一个新名字，万物梁行，不是特别熟悉，因为我们做了一件事情，去年的12月12号，万科物业和戴德梁行进行战略合作，成立了这家公司。

我们已经运作了十个月，我们出生非常特殊，一出生就遇上疫情，所以挺忐忑的。但是虽然在这个特殊期间，我们觉得还是可以体现很多不同的价值，而且还有很多新的机会，也拿了很多的业务发展。

我们把双方的这次融合叫做MIX—MAX，MIX，这个公司是中西合璧独一无二的公司，我们有很强大的本地资源，而且也有国际化的管理经验，创造了一个市场上非常独有的运作模式，可以为市场提供新的选择。

虽然成立还不满一年的时间，但是我们在这个特殊的环境下，还是有一定的发展。我们说到这个特殊时间，越是特殊的时间越是可以体现物业管理的专业性和重要性。在这个环境下，大家都和我一样感受，今年非常的特殊，我们经历了很多的挑战。这个直接的改变了一大部分人的生活方式，也带来了新的趋势，在疫情当中，我觉得很多的智能管理、安全管理，都有可能成为商写市场竞争力的重要元素。

在这次疫情当中，我们收获了非常非常多的经验，尤其是对于商业管理来说，在这次疫情的冲击下，我们重新定义了我们的角色，以往的物业管理就是一个服务的提供者，但是在这次疫情当中，大家发现原来我们还可以成为这个城市安全的守护者，还有城市基础的建设者。为城市的保驾护航出一份力，更多的显示我们物业管理在市场中的价值。

在不断变化的大环境当中，我们自身的改变要先做到。过去很多年物业管理都是提供一些很基础的服务，但是现在面对这么快变化的市场，我们必须要成为商写物业持有者的战略合作伙伴，对于商写物业管理行业来说这是一个新的赛道，也是一个新的挑战。因为我们知道，要从乙方变成合作伙伴并不是那么容易，我们物业管理不应该局限在为客户提供一些琐碎的物业管理服务，反过来应该通过服务模式的升级，为客户提供更多的附加值。

这里还是要介绍一下我们必须要做到的事情。作为合作伙伴，首先我们觉得最重要的是要参与整个物业资产全生命周期的各个环节，就是以某一个基础服务为起点，形成致胜优势，进行业务的整合，打造多元化服务能力平台。

以我们为例，我们希望依托两家母公司的优势，调动更广阔的资源，从前端的投融资、项目管理、招商，到物业管理的一站式服务。真正参与到商写不动产的全流程，为资产真正的提供保值增值的真实价值。

在我们理解的全生命周期的服务当中，现在还有一个重要的事情，智能化是一个非常重要的手段，尤其是疫情管控当中，我们已经看到，智能化，包括科技化的重要性。智能化的设备，包括平台的运用，在提升工作效率的同时，也实现了实时监测，数据的打通，对我们这些设施设备的运营，包括风险，有更清晰的评估，使我们的管理颗粒度越来越精细。

我们做一些案例的分享，这个是凤凰传媒中心，是在北京的一个媒体大楼，是凤凰卫视的总部。我们从18年已经开始在这整个项目上面全面起用IOT传感器的设备，整个项目安装了超一百个传感器，帮助我们进行数据监测。这可以代替人工巡检，也给了我们智能的警告。按需分类工作，包括建筑调试的种种功能。这个项目我们还做了一个调试尝试，我们在卫生间安装了这个人流监测传感器，实时监测人数，代替了人员巡检。

一段时间之后，我们定义了一个使用量的数据，这样我就可以用这个使用的频率发出相应的工单，优化保洁人员的工作，比如有些层数的卫生间，使用的时间非常少，在这个情况之下，就可以对工作人员的数量进行工作。未来我们相信物联网、大数据、机器人这些技术，都会越来越多，包括智能前台、门禁等等，这都可以为商业地产的管理工作提供更多的决策依据。

我们提到全生命周期的管理包括智能化的应用，有更多的服务需要更高素质的物业管理人员，所以大家可以理解到，不仅是要求物业管理的人员只是懂物业管理，还应该有商业运营的思维。

我们再拿另外一个项目跟大家分享一下。这个项目是在上海，七宝万科广场，我们的项目管理团队要通过服务的升级来差异化，来吸引我们的客户，首先我们用这个性别和年龄做分类，针对不同的客户，提供不同的体贴服务，比如我们增加了老公寄存室、母婴室等等，这些服务让我们客户体验到了很好的贴身服务。我们还针对周边的停车需求，主动跟政府协调，帮助政府改造停车方案。

商写的消防压力很大，我们需要有突发的应变能力，快速的反映能力，包括大范围的资源协同能力，我们万物梁行在疫情中也做了很多努力，比如我们在政府官方出健康码的小程序之前，我们已经实现了这个健康申报，包括小程序，那时候已经不需要排队就可以实现登记电子化，我们做了一本300页的手册，分享到行业和国外的一些同行，帮助大家，希望大家可以出一份力，使防疫尽快的过去。

但是在这个情况之下，我们知道是需要全国的联动，区域的联动，尤其是我们面对一些挑战，这个特殊时期我们需要强大的全国属性的供应链，才可以解决这些问题。

我们说到服务升级，不仅要求服务深度的升级，还需要服务的精细化，我们在疫情当中，我们提供了这些服务项目，比如我们为客户提供了无接触的送餐服务，在政府防疫，包括疫苗的相关项目中，我们也完成了一些实验室的工作。

回到今天的主题，作为商业地产行业的一分子，可以和大家并肩携手，希望在这个商写的赛道领先领跑。作为物业管理的一分子，我们希望和更多的合作伙伴合作，为商业不动产提供增值价值。

今天非常荣幸有机会分享这么多，有点超时。非常感谢大家的肯定，谢谢各位。