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爆发的物业:扎堆上市 分化加剧

房企物业上市公司数量正在快速增长

10月30日,世茂集团旗下的世茂服务、合景泰富集团旗下的合景悠活,同一天在港交所敲钟上市。
时代周报记者不完全统计,今年以来,共有10家物企登陆资本市场,分别是兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、全景悠活。其中金融街物业开盘报价9.33港元,较IPO发行价涨26.8%。建业新生活开盘报价7.3港元,较招股价涨6.57%。卓越商企服务开盘报价11.4港元,较招股价上涨6.7%。

爆发的物业:扎堆上市 分化加剧

2014年到今年10月底,共有34家物企登陆资本市场。另有10余家物企处于递表或筹备状态,包括恒大物业、融创服务、金科服务、华润万象生活等大型物业,以及中国文旅、阳光城物业、越秀物业、建发物业等中小型物企。其中融创服务和金科服务IPO已通过港交所聆讯。
“物管行业之所以受到资本青睐,其一,它是轻资产模式。其二,它是服务类行业,受政策影响较小。其三,在资本市场看来,这是一个全新行业。”此前,碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在接受时代周报记者专访时表示,物管行业除提供基础的服务外,还有增值服务以及跨行业的服务。包括在新冠肺炎疫情期间, 物管行业更被各地政府认识到专业服务的重要性。
中信证券预测,2020年四季度物管公司IPO融资规模,将远远超过2020年前三季度的总和。
克而瑞发布研报称,结合已知部分企业的上市计划,四季度有望继续新增多家物业公司递表,并有前述物业公司正式上市交易,全年上市企业数量或创新高。

估值两极分化

自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来,越来越多的物管行业选择登陆资本市场。其中2019年是物企上市高峰,高达12家,是2014—2018年上市物业数量总和。加上今年以来上市的10家物企,截至10月底,共有34家物企成功上市。
“2019年之前,物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来,物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因,而三道红线为标志的金融监管政策,更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。”中信证券指出,三道红线之下,无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟,部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。
物业上市公司数量快速增长的同时,物业板块的市值也随之水涨船高。
根据克而瑞的数据显示,截至今年9月30日,30家上市物业市值总额4307亿元。其中碧桂园服务于2018年6月上市当天市值约250亿港元,到今年10月末市值已突破1342亿港元。雅生活服务2018年2月上市当天市值约153亿港元,到今年10月末市值已突破433亿港元。
从市盈率角度看,物业服务企业市盈率大多超过20倍,普遍高于地产母公司。
其中,永生生活服务的市盈率高达72.93倍,远超母公司旭辉集团的6.43倍。碧桂园服务市盈率达57.61倍,远超母公司碧桂园集团的4.85倍。
克而瑞表示,资本市场对物业股的认可度高,原因主要在于物业股具备较强的防御特性。
李长江表示,物管行业估值也慢慢呈现两极分化,对于增长性有保障的那些企业,估值就高。对于增长性不好甚至没有增长的企业,尤其是在香港市场,匹配度是很低的。

行业格局较为分散

打铁还需自身硬,资本市场火热背后,还有上市物企有力的业绩支撑。
根据克而瑞研报显示,2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元。其中碧桂园服务营收高达62.7亿元,全年业绩有望成为首家破百亿元的上市物业公司。另有22家物企营收低于13.3亿元行业平均线,正荣服务、滨江服务、浦江中国等11家物企营收更在5亿元以下,行业分化现象明显。
营收增长方面,上述30家上市物企中,营收同比增长超过50%的有8家,其中,碧桂园服务增长约78.4%,永升生活服务增长约90.0%。雅生活服务增长约78.5%。此外,同比增长30%―50%有7家,同比增长10%―30%有11家,另有烨星集团同比增长6.7%,彩生活、祈福生活服务、华金国际资本均为负增长。
30家上市物企平均毛利率为28.69%,平均净利率为14.89%。其中,兴业物联毛利率及净利率均位于上市物企榜首;弘阳服务、南都物业、浦江中国、新大正、银城生活服务、招商积余及中奥到家7家物企净利率低于10%。
在管面积方面,截至2020年上半年,30家上市物管公司在管面积合计约27.4亿平方米,相较2019年底增长14.7%,即净增加3.5亿平方米。其中,彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积超3亿平方米。在管面积规模最小的为兴业物联,仅为260万平方米。
易居企业集团CEO丁祖昱指出,业绩分化、业务分化是上半年的物企关键词,上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看,分化背景下,物企市场仍较分散,也远未达到充分竞争的状态。
中信证券研报表示,尽管如今大公司的整体市占率只略超1%,但行业的中期格局不会高度分散。该机构预计,由于科技系统研发存在规模经济效应,增值服务需要整合行业各家资源,非标服务需要大品牌识别,未来行业中龙头公司在管面积覆盖率能达到5%―10%,系统覆盖率则可能达到30%以上。

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