商铺招租需业委会同意？信和广场陷招商困境

“之前招了一个商场被业委会赶走，现在又按照他们的要求招了一个超市，他们又不同意施工。我就搞不明白，我自己有完全产权的物业连招什么商家都要小区业主同意吗？”站在空荡荡的商铺门口，广州市洪晟商贸有限公司的陈经理意气难平。

日前，记者来到洪晟公司旗下物业——位于海珠区昌岗中路239号信和广场负一层的施工现场，看到现场堆着一大堆建筑余泥，还有几名工人正在玩手机，他们已经停工几周了。停工的原因，是楼上居民投诉称负一层的施工已经危害到建筑的主体构造，具有安全隐患。但洪晟公司负责施工的陈工向记者表示，投诉与事实不符。“我们施工不会碰到承重墙、柱一类，”陈工指着头顶的柱子对记者说，“因为需要对原本撤场商家的装修进行复原，我们还加固了辅柱。”

施工现场

据洪晟商贸有限公司的陈经理介绍，公司在2007年就买下信和广场负二层到五层的物业，后将负一层租给好又多超市。在2018年9月好又多超市退租后，一服装批发市场希望入驻，后小区业主以交通、消防等存在问题为由表示不同意，公司只好向租户赔钱解除协议。2020年8月，广州吉笙百货有限公司准备入驻信和广场负一层开办百货超市。在通过相关的政府部门审批与公示后，其聘请的装修工程队对信和广场负一层原有隔间进行拆除。

吉笙百货的公示文件

2020年11月，为配合百货进场，洪晟公司准备在负一层处加装垂直电梯并配备两个扶手电梯与地上楼层连接，并特意请了两家有资质的设计与施工公司。在电梯基坑挖开后，业委会表示并未看到洪晟方公示的被政府认定的施工许可证，且认为目前施工已经危害到建筑安全，开始阻挠施工。

洪晟公司的法务胡小姐认为，自2020年6月起，根据《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》，“工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑和市政基础设施工程，可以不申请办理施工许可证。限额以下小型工程按有关规定，在开工前到所在街、镇办理开工信息录入手续。”而洪晟公司此次的工程投资额在89万元左右，建筑面积为300多平方米，符合《通知》规定，可以不申请办理施工许可证。洪晟公司在2020年11月13日就向昌岗街道办事处提交材料办理录入手续，但街道办并未给出递件回执。

已经挖开的电梯基坑

海珠区昌岗街道办事处党政办的王卫东告诉记者，信和苑小区业主与洪晟公司的矛盾起因是一处通向小区内部的走火通道。“业主和洪晟双方对规划中该通道是否存在都有证据，街道办无法确认。”因消防安全需要，城建部门要求打开原设计中的通往小区的隔离门作为走火通道，但遭到业主反对，街道办要求暂停开门。但洪晟公司强行打开隔离门后双方矛盾激化，当时就酿成了较大冲突，街道办只能将该走火通道用水泥封死。“我们已经对双方进行了不下20次的调解，”王卫东告诉记者，“还是希望双方都坐下来理性地把问题解决。”对于商家进驻的问题，王卫东希望无论招哪个商家都要和业委会商量。

被封起的走火通道

在施工被叫停后，洪晟公司曾向海珠区信访局反映情况，也收到《受理告知书》。昌岗街道办一位负责该纠纷处置的领导告诉记者，1月8日，海珠区住建局已经向洪晟公司发出了关于指导监督办理施工信息录入等事项的复函，指出此工程属于限额以下小型工程，由街道根据(穗建规字〔2019〕4号)文件的办事指引，对电梯改造工程办理信息录入手续并负责施工过程的管理工作和日常质量安全巡查工作；经核查，信和广场负一层电梯改造工程在未办理信息录入手续情况下已擅自进行施工，城管部门应对未取得建筑工程施工许可手续施工的违法行为行使行政处罚权。按照有关规定，如电梯改造项目中涉及变更建筑物结构内容，需征求区规划和自然资源局的相关意见。

信和社区居民委员会的徐主任曾组织信和苑业主与洪晟公司矛盾的多次调解。她告诉记者，业主同意吉笙百货进场，但要求合法施工：无论如何（洪晟）一定要拿到政府批准的施工许可并作出公示。

负责信和广场与信和苑物业管理的广州中远物业经营管理有限公司杨经理也参与过调解。“业主要求必须要让原先负责信和广场的建筑设计院（珠江设计院）设计施工，”中远物业的杨经理告诉记者，“其实具有相同资质的也可以。”

信和广场业主委员会副主任张先生告诉记者，业主的要求已经在2020年12月30日发出的《关于擅自改建信和广场负一层商场的问题回复》中有反映，主要是认为施工存在安全隐患。记者看到业委会明确提出洪晟公司需对施工中被改建、受损的建筑部位恢复原状，待有关部门核实批准后进行恢复施工。《回复》中还明确列出“恢复方案要由原建筑设计院（广州珠江外资建筑设计院）设计和验收”。有小区居民告诉记者，商家在大楼底层施工，关系到建筑安全，必须要让大家安心才是。

信和广场业主委员会作出的《关于擅自改建信和广场负一层商场的问题回复》

华南理工大学法学院夏正林教授认为，该纠纷涉及到《中华人民共和国民法典》中规定的相邻权的问题。《民法典》第九章第二百八十八条中对不动产相邻与共有规定是“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”；第二百九十一条中还规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”。他认为，业委会只有在施工影响到建筑安全以及干扰到业主的正常生活的前提下才有权干预，对于招商事务是无权干预的。

洪晟公司的陈经理告诉记者，当初让公司拆除后门消防通道也是政府要求的，结果出了事政府又查处；公司施工也已经向街道办递交了办理备案的文件，但街道办收件不给答复。按照现在政府承诺制的申请方式，已经有设计单位承诺，这个设计方案没有改变框架内的结构，在2020年七月份已经向小区居民公示过，还要怎样才行呢？“因为业主反对，我们这个商铺已经闲置了三年，其他铺位也走了三分之一，我们实在等不起了！”

12日下午，昌岗街道办有关负责人告诉记者，当天海珠区信访局已经到现场进行核查，明天将组织各职能局和街道开会，争取早日解决问题。

【图文记者】项仙君 实习生黄盈智