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被判返还四千万背后:上海一个超大小区与物业近20年的“恩怨”

96个楼栋,1.1万户居民,总人口近5万,这是上海内环最大的小区中远两湾城。因为起诉“前任”物业获胜,它再一次成为焦点。

被判返还四千万背后:上海一个超大小区与物业近20年的“恩怨”

判决书判决部分内容 受访者供图

上海市普陀区人民法院(以下简称“普陀区法院”)1月31日作出的一审判决显示,该案原告为小区第三届业主委员会(以下简称“第三届业委会”),被告为上海中远物业管理发展有限公司(以下简称“中远物业”),案由为物业服务合同纠纷。法院判决,被告中远物业应返还不应由业主承担的成本与费用等共计4000万元。

审理该案件的普陀区法院透露,目前一审判决尚未生效,如原告不服该判决,可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状,上诉于上海市第二中级人民法院。

2月7日傍晚,记者致电中远物业,对方工作人员表示:该案件目前由委托律师进行处理。对于是否会提起上诉,目前并未予以回答。

中远物业为小区服务了近20年,其与业委会的矛盾从何产生?为何被判返还4000万?起诉举证过程中,业委会又经历了什么?

记者对此进行采访,回溯双方多年纠葛。

第三届业委会“扳倒”二十年物业

作为一个超大型社区,坐落于苏州河畔的中远两湾城已有20余年历史。

1998年,上海中心城区最大棚户区“两湾一宅”旧区改造启动,项目被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工,分四期建设,2006年全面竣工。中远物业自2001年9月1日起为小区提供服务,于2021年1月31日终止服务。

被判返还四千万背后:上海一个超大小区与物业近20年的“恩怨”

中远两湾城。来源:上海普陀微信公众号

韩德友还记得,自己2001年就搬来中远两湾城居住,算是最早一代居民,“起初搬来感觉很不错,环境好,交通方便,但随着时间推移,小区环境一年不如一年,2008年以前没什么问题,但之后几年,小区道路出现了坑坑洼洼,一直没有得到处理,小区内灌木枯死,晚上灯光很昏暗,老人很容易摔倒,业主也时常维权。”

截至目前,中远两湾城总共诞生了三届业委会。2019年12月第三届业委会诞生前,还一度出现近两年的“空窗期”。

“小区曾经召开临时业主大会,表达对物业的不满,还罢免了第二届业委会,主要是觉得他们对物业的监督管理工作不到位。”2月7日,中远两湾城第三届业委会主任韩德友这样告诉记者。

本次案件判决书中,作为原告的第三届业委会称,任期为2014年至2017年的第二届业委会负责人与中远物业负责人之间存在亲属关系。业主对第二届业委会缺乏认同。并且,第三届业委会对第二届业委会任职期间的统计数据不予认可,业主亦曾多次尝试另聘物业均未果。

记者查阅中国裁判文书网和上海市高级人民法院官网发现,中远两湾城业主与中远物业的纠纷时有发生。在公开的案件中,就包括有业主起诉中远物业的物业服务合同纠纷、车位纠纷案件等。判决结果中,有业主胜诉,也有物业胜诉。

根据天眼查资料显示,上海中远物业管理发展有限公司成立于2000年,注册资本1000万人民币,是一家以从事房地产业为主的企业。其中,企业有天眼风险信息793条,还发现企业有法律诉讼228条;涉诉关系266条,开庭公告275条,立案信息67条,在275条开庭公告中案由多为承揽合同纠纷、物业服务合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等。

2020年10月15日,第三届业委会在业主大会上决定重新选聘新的物业服务企业,随后向中远物业发送告知函,通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除。

此举引起了中远物业的反对,将业委会诉至法院。普陀区法院于2021年1月11日对此立案,并依法进行审理。

中远物业认为,中远两湾城业委会这一行为,违反有关业主大会法律规定的表决程序,侵犯了中远物业的合法权利,剥夺了中远物业争取获得继续服务广大业主的机会,应予撤销。

2021年3月4日,普陀区法院作出民事裁定:驳回原告上海中远物业管理发展有限公司的起诉。

法院认为,业主大会成立后,业主大会可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项,前期物业服务企业非小区业主,无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议并确认无效或者要求撤销。

此后,由业委会重新选聘的万科物业开始为小区提供服务,中远物业正式离场。

业委会与物业间的审计分歧

在中远物业离场之前,业主已对其启动审计。

“中远物业为我们小区提供物业服务近20年,业主对其服务态度极其不满,第一届和第二届业委会都曾对该物业进行审计,发现存在诸多疑问。”韩德友告诉记者,比如消防系统及设备、弱电系统及设备、避雷设施等一些费用,按照合同约定,不属于物业管理费支出成本,却算进物业费中。

韩德友说,小区的公共收益分成是否清晰,此前新增划的地面停车场到底有多少个、收益如何?广告收益又有多少?哪些无需业主承担的费用被纳入物业费中?这些问题业主都很关心。

被判返还四千万背后:上海一个超大小区与物业近20年的“恩怨”

航拍中远两湾城。

法院则审理查明,2020年9月28日至10月14日期间,小区业主召开业主大会进行表决,其中一表决事项为“对历年公共收益、物业管理费按实结算部分、维修资金使用进行全部审计”。

表决结果为,同意的票权数占比为96.41%,专有面积占比为96.67%,业主大会据此作出决议通过授权。即:授权业委会委托有资质的审计单位对2001年9月-2020年8月期间小区的专项维修资金、公共收益、物业管理费按实结算部分的收支与使用状况进行专项审计,必要时该审计工作通过司法途径完成。

韩德友说,最先,业委会发函告知中远物业配合审计事宜,但沟通多次,对方都以各种理由拖延审计进程。为维护小区全体业主的合法权益,2021年2月22日,第三届业委会向普陀区法院递交了诉状,同年3月1日,法院立案受理,并委托第三方机构开展审计,但因中远物业未提供相关资料,导致进展迟缓。

韩德友回忆,物业最初承诺配合司法审计,但后面又拒绝提供必要资料,导致审计无法顺利进行。之后,业委会撤回审计申请,并在现有证据基础上,对原诉请作增加与变更。

针对审计,原、被告双方存在什么样的分歧?

判决书披露,2008年、2014年以及2015-2020年期间,已有其他审计单位出具相关报告。第三届业委会认为,目前仅有第一届业委会委托下形成的审计报告获得认同,应对2001年9月-2020年8月大部分期间内小区物业管理费按实结算部分、维修资金使用、公共收益收支情况作审计。

中远物业则表示,同意配合业委会做好其任期内的年度审计工作,但已由第二届业委会完成审计并经业委会认同的、部分期间内的公共收益及按实结算不应再次被纳入审计范畴。

韩德友坦言,业委会诉讼标的为6000万,整个案件举证过程难度很大。一方面,过去未采用电脑系统管理,很多数据追查存在一定的困难。另一方面,物业公司表示,业委会只能对自己任期的数据进行审计,物业公司每年均进行审计,并且把审计报告在小区内公示,业委会没有对这些报告表达过不同意见,双方多次沟通无果而终。

法院认为,业委会和中远物业既对收支的结算标准与方式未能达成一致,应就观点分别举证,并在必要时由专业第三方机构介入审计,但目前双方提供的证据和对证据的阐释均不能充分证实本方在费用结算方面观点。在此情形下,法院将案情与当事人提供的证据中合法合理的部分予以结合考量,再参照原告对各项费用的计算方式,对被告应支付的结余款金额予以酌定。

法院进一步指出,中远物业无正当理由拒绝司法审计且未就原告变更后的诉请提出针对性抗辩意见,由此产生的不利后果及诉讼风险应由其自负。同时,可知涉案小区颇具规模,物业服务费结算过程中牵涉的利益之巨大显而易见。原告被告双方理应对长年矛盾累积后一旦纷争形成可能在结算方面产生高风险有所预见,却在长达二十年的合作期内未及时纠错、追责、维权,直至合同关系终止,由此长期懈怠行为导致相关事实无法还原、间接或直接证据缺失而在结算过程中产生不利于本方权益损失的,责任亦由当事人自行承担。基于此理由,对原告要求被告赔偿欠费利息的诉请不予支持。

2023年1月31日,一审判决结果显示,被告上海中远物业管理发展有限公司应返还原告第三届业委会4000万元。

这其中包含:2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、擅自列支的不应由业主承担的成本与费用人民币1500万元;2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库停车管理费按实结算部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元;2008年起至2021年2月1日期间小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元;2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元。

对此,记者采访了目前为该小区服务的万科物业。工作人员表示:不方便评价原先的物业,对于未来最终判决中可能返还业主的款项,将完全由业委会来决定处理,与万科物业无关。

目前,一审判决尚未生效。

2月7日傍晚,记者致电中远物业,对方工作人员表示:该案件目前由委托律师进行处理。对于是否会提起上诉,目前并未予以回答。记者将持续关注该案件后续发展。

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