新城悦登陆港股首日迎大涨 物业企业争相上市“抢地盘”

继中海地产、绿城集团、碧桂园等之后，内地又一家房企拆分物业上市。

11月6日，新城旗下物业平台新城悦控股有限公司（HK，01755，以下简称“新城悦”）正式在香港交易所主板挂牌上市。

据悉，此次新城悦全球发售共2亿股，其中包括国际发售股份1.8亿股及香港发售股份2000万股，每股价格为2.9港元，募集资金5.8亿~6.67亿港元。上市首日即迎大涨，收盘价为每股3.01港元，上涨3.79%。

《每日经济新闻》记者注意到，新城悦是继新城控股（SH，601155）、新城发展（HK，01030）后，新城集团第三家上市企业。

上市首日股价即大涨近4%

新城悦此次全球发行2亿股，最多不超过2.3亿股，每股价格为2.9港元，发行资金规模在5.8亿~6.67亿港元。上市首日新城悦股价一度涨幅达4.83%至3.04元；收盘价为每股3.01港元，上涨3.79%。

招股说明书显示，此次新城悦发售所得款项约48%用于扩大业务规模及拓展业务地区；约12%用于在不同地域获取多元化物管项目；约15%用于发展增值服务业务；约15%投资于先进技术及人才培养，以提高新城悦的服务效率及内部信息系统效率并实现服务标准化；约10%用于营运资金及一般企业用途。

公开资料显示，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米，其三年复合增长率为37%；在管外拓面积达1023万平方米，占整体在管面积的27.6%，其三年复合增长率257.3%。

通过此次上市，新城悦约48%募资将用于长三角优势区域、环渤海、中西部和珠三角区域的业务投资与覆盖率。

就目前而言，招股说明书显示，2015年~2017年，新城悦营业收入分别为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元，复合增长率47.1%，尤以2017年营业收入增幅最为明显，同比增长51.1%。上述期内，净利润分别为2304.8万元、5218万元及9174.2万元，2017年净利润同比增长75.8%。

“选择港股上市，一方面是因为有诸多案例在前，阻力能控制。港股的物业板块股价可接受，通过港股上市，新城不仅能促进融资，也有利于企业的品牌知名度，助于快速形成规模化效应。”安居客房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，港股上市整体上好处大大多于困难，例如上市会促成企业的规范、公开和透明化，这有一定困难，但对于规范健全企业组织结构、内外部流程是有重要作用的。所以现在内房企和新城有相似想法的很多，加速物业发展实现分拆上市，以求获取更好的竞争力。

超百家物业企业上市“抢地盘”

据《每日经济新闻》记者统计，截至目前，内房企已有包括绿城服务、中海物业、彩生活、南都物业、金地物业、雅生活、碧桂园服务等在内的10余家物业服务企业在香港主板上市。

纵观在港上市的物业企业，均表现出分拆公司市盈率大幅高于母公司的情况，并且在平均估值10倍左右的港股市场中，港股物业公司的市盈率普遍在25倍以上。

雅生活、绿城服务2017年每股收益的静态市盈率甚至达到53.47倍和47.64倍，碧桂园服务上市首日的市盈率也一度突破50 倍。

有物业行业人士向《每日经济新闻》记者表示：“背靠地产母公司的物业企业，在市盈率表现上有一定优势，高市盈率主要依赖于投资者对企业持续稳健发展的信心。”

实际上，若综合统计A股、H股、新三板，截至目前，上市物业公司已达105家，H股上市物业企业并不占多数。

上述人士表示，在香港上市虽然相对容易一些，但香港市场对于企业市值维护和股票流动性管理有更高要求。

“上市只是开始。”张波也指出，物业企业上市后，如果运营得当，能给公司市价及品牌溢价创造出更多想象空间。但如果没有能力维持公司的市场表现，诱惑就会是加倍的压力。

易居中国总裁丁祖昱也提醒，对资本市场来讲，物业管理板块具备轻资产的属性，又有美好生活需求下生活服务板块的预期加持，这使资本市场当前对物业企业更为友好。但是，在资本市场上获得融资，还是要以推动自身服务能力更大发展为目的。想要融入资本市场获得长久发展，在做好基础服务的同时，利用多个触点围绕人与服务的建立连接，打造稳健可持续的业务模式才是关键。

尤其在物业企业更加重视规模的阶段，张波向《每日经济新闻》记者直言，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。