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欠缴物业费,不仅要全额支付物业费,还有违约金以及律师费都要支付!

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤04民终483号

上诉人(一审原告):家利物业管理(深圳)有限公司珠海分公司,住所地:广东省珠海市唐家湾镇。

负责人:叶少荣,经理。

委托诉讼代理人:钟宏炬,广东莱特律师事务所律师。

被上诉人(一审被告):余先剑,1977年11月23日出生,户籍地:江西省九江市九江县,住广东省珠海市唐家湾镇

上诉人家利物业管理(深圳)有限公司珠海分公司(以下简称家利物业公司)因与被上诉人余先剑物业服务合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初824号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

家利物业公司上诉请求:1、撤销一审判决第一项,判令余先剑支付家利物业公司物业管理费4227.30元及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金;2、撤销一审判决第二项,判令余先剑支付家利物业公司律师服务费2500元;3、判令余先剑承担全部诉讼费。

事实和理由:

一、关于违约金,家利物业公司的诉讼请求是要求余先剑支付家利物业公司物业管理费4227.30元及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金,而一审判决仅支持了2014年9月至2015年7月的物业服务费本金4227.3元,违约金部分只支持暂计至2015年8月17日止的金额714.41元是不合理的。

二、关于律师费,首先,《珠海海怡湾畔业主公约》为双方真实意思表示,应当严格遵守。一审法院已经认定《珠海海怡湾畔业主公约》“是当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,系有效协议,双方应当遵照执行。”《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项约定:“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项,物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金,并收取附加费用,附加费用包括(但不限于)追讨欠款之行政及法律费用。”按照约定,余先剑应当承担包括(但不限于)家利物业公司因此增加的行政费用,和家利物业公司因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。其次,律师服务费的产生是由于余先剑的违约造成的。余先剑自2014年7月起,没有任何免责事由却没有向家利物业公司交纳物业管理服务费,拖欠物业管理服务费并产生了违约金。家利物业公司为此曾经多次电话、发函催收,但余先剑置之不理,家利物业公司无奈下诉至法院。如果余先剑按时交纳物业服务费用,或在接到家利物业公司电话、收到律师函催告后及时缴纳相关费用,家利物业公司都不至于最终通过诉讼方式解决问题。何况家利物业公司在自行催讨无果的情况下,家利物业公司聘请律师寄发律师函并代理诉讼是家利物业公司的合法权益,于本案这是已经发生且必须发生的必要费用。因《中华人民共和国民事诉讼法》不允许公民代理民事诉讼,则委托律师进行诉讼基本成为必要维权手段,在处理余先剑欠缴物管费的事宜中,家利物业公司已经花费了相应的时间、精力、金钱,诸如此类的付出,包括律师服务费,都是由于余先剑的违约才产生的。律师服务费理应由余先剑承担,更何况双方对此已经进行了明确的约定。此外,余先剑的行为损害了代表广大业主权益和以维护小区管理秩序为基本责任的家利物业公司的合法权益。负面的法律指引作用将破坏目前“海怡湾畔住宅小区”的良好管理秩序,家利物业公司有义务依法上诉维权以杜绝其他业主的效仿。

第三,律师服务费收费合理。因本案诉讼,家利物业公司已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定并实际支付了律师服务费人民币2500元,该律师服务费未超过基准的律师收费标准。《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》第六条规定:“实行市场调节价的律师服务收费,由律师事务所与委托人协商确定。省律师协会可以制定收费的计价指引供律师事务所与委托人参照执行,并报省物价局、司法厅备案。律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素;(一)耗费的工作时间;(二)法律事务的难易程度;(三)办理法律事务所需律师人数和承办律师的业务能力;(四)委托人的承受能力和所在地社会经济发展状况;(五)律师可能承担的风险和责任;(六)律师的社会信誉和工作水平;(七)办理案件所需的其他必要成本支出。”代理律师在本案办理过程中需要前来家利物业公司处取案件相关材料、需要前往不动产登记中心查阅不动产权登记表、需前往法院申请诉前联调、要前往法院立案、前往相应银行缴纳诉讼费用、进行公告程序、办理转为普通程序手续、开庭等一系列繁琐的工作,均是律师服务费收费的考虑因素。本案中关于律师服务费收费的标准可以参照《广东省律师服务政府指导价》中第三条的规定:“涉及财产的民事、行政诉讼收费标准:在收取基础费用1000—8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。”对比《上海市律师服务收费政府指导价标准》第二条的规定:“10万元以下(含10万元)部分收费比例为8%—12%,收费不足3000元的,可按3000元收取。”除此之外,《北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准》第二条中规定计件收费标准:“每件收费3000—10000元。”由此可见各地的按民事案件收费中关于按件收费的收费的标准至少是3000元,本案2500元律师服务费收费并不高。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》,当中第一条第四款规定了部分律师服务收费实行市场调节价。家利物业公司委托律师事务所代理的本案属于市场调节价。随着社会生活的进步和经济的发展,法律服务费应当在原先的基础上上涨。此前实行政府指导价时律师服务费收费受到了诸多限制,尚且以3000元一件为起点,在部分律师服务收费实行市场调节价的情况下,律师服务费更应当有所上涨。所以一审没有否定《珠海海怡湾畔业主公约》中关于行政与法律费用由违约方承担的约定的合法性,却作出“原告请求律师费2500元过高,本院酌情支持1000元”的判令,家利物业公司认为是不合理的,应当依法予以纠正。

余先剑未提交答辩意见。

家利物业公司向一审法院起诉请求:

1、判令余先剑立即支付拖欠家利物业公司的物业管理费4227.3元以及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金(其中2014年9月至2015年7月共11个月,每月物业管理费384.3元累计4227.3元,从欠费之日起以欠费金额按每日千分之一的标准暂计至2015年8月17曰的违约金为人民币714.41元)。

2、判令余先剑支付家利物业公司律师服务费2500元。

3、判令余先剑承担全部诉讼费、公告费等相关费用。

一审法院认定事实:

家利物业公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司。珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产(珠海)有限公司于2001年9月20日与和记物业服务(深圳)有限公司签订《物业管理合同》、于2001年9月24日出具《物业管理委托书》,委托家利物业公司和记物业珠海分公司对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理,委托期限自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。2014年8月21日家利物业公司工商登记名称发生变更,公司名称从和记物业服务(深圳)有限公司珠海分公司变更为家利物业管理(深圳)有限公司珠海分公司。

余先剑系珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔X栋X房的所有权人,该房建筑面积为109.8平方米。

家利物业公司与业主签订了《前期物业管理服务协议》,约定家利物业公司和记物业珠海分公司为业主提供前期物业管理服务。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定:家利物业公司和记物业珠海分公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等;第四条约定:住宅按建筑面积每月每平方米3.5元交纳物业管理服务费,交纳时间是每月5日之前;第十一条第三款约定:业主违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,和记物业珠海分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金,或采取相应催交措施。业主还签署了《珠海海怡湾畔业主公约》,该业主公约第五章第(五)第1约定,任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付至物业管理服务费、物业维修基金或任何款项,物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金,并收取附加费用,附加费用包括(但不限于)追讨欠款之行政及法律费用。该业主公约第一章第(三)约定,本公约提及的“业主”及“物业管理公司”包含其合法继承人、受让人及接办人;该业主公约第七章“其他事项”第2约定,本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

家利物业公司管理的海怡湾畔小区至今尚未成立业主委员会。2002年5月,海怡湾畔小区被珠海市香洲区物业管理办公室认定为高尚住宅区,入住率达62%。余先剑未向家利物业公司交纳2014年7月至2015年2月的物业服务费。

一审法院认为,家利物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,系有效协议,双方应当遵照执行。家利物业公司已取得物业管理管资质,并为余先剑提供了物业管理服务,余先剑应依约支付物业服务费。根据珠府法(2002)51号文第三条“经物业管理主管部门评定尚未成立业主委员会的高尚住宅小区,如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议,按协议约定执行”的规定,再结合本案的事实,双方约定的收费标准并未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定。余先剑拖欠物业服务费用,构成违约。故家利物业公司诉请物业管理费4227.3元(3.5元/平方月×109.8平方×11月=4227.3,家利物业公司请求数额不高于余先剑应缴纳的数额),理据充分,一审法院予以支持。对于违约金,双方约定于每月5日前支付物业管理费,《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定余先剑逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金,因此,家利物业公司要求余先剑按该计算方法支付违约金714.41元,合法有据,一审法院亦予以支持。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担,家利物业公司请求余先剑支付律师费2500元,考虑到费用过高会客观上增加余先剑的负担,一审法院酌情支持1000元。

综上,依照《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,一审法院判决:一、余先剑于判决发生法律效力之日起十日内向家利物业公司支付2014年9月至2015年7月的物业服务费4227.3元及违约金714.41元;二、余先剑于判决发生法律效力之日起十日内向家利物业公司支付律师费1000元。三、驳回家利物业公司的其他诉讼请求。余先剑如未按判决指定的期间履行支付的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元(家利物业公司已预交),由余先剑负担。

二审中,当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致,对原审查明的事实本院予以确认。本院另审理查明,一审法院审理(2016)粤0402民初8060号案件中,家利物业公司为原告,案由为物业服务合同纠纷,家利物业公司诉讼请求为:被告李生谦向家利物业公司支付2013年11月至2016年7月期间物业管理费24129.60元违约金11760.62元、公摊费用292.19元、律师费2500元,三项合计38682.41元。

本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致,本院对此予以确认。

本院认为,

第一,关于违约金的计算。家利物业公司在一审诉讼请求余先剑支付拖欠物业管理费的违约金计算期间系从欠费之日起至清偿之日止,暂计至2015年8月17日的金额为人民币714.41元。一审判决在认定计算标准的同时仅支持了部分违约金,属于认定不当,本院予以纠正。

第二,关于律师费的计算。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担,因余先剑未按照《前期物业管理服务协议》依约支付物业管理费,家利物业公司委托律师予以追缴,故家利物业公司有权向余先剑主张律师费。至于家利物业公司主张律师费数额问题,本院认为:首先,根据家利物业公司提交委托合同及发票无法证实委托代理人实际收取了2500元律师费;其次,由于根据上述约定律师费最终由余先剑承担,因此律师费数额确定不应仅考虑家利物业公司提交委托合同及发票载明数额,还应当考虑案件标的、案件审理基本情况。一审法院审理(2016)粤0402民初8060号案件,该案亦为家利物业公司向同一小区业主追缴欠付物业管理费,拖欠物业费本金及滞纳金高达3万多,但家利物业公司在该案件中主张律师费为2500元。

本案与(2016)粤0402民初8060号案件性质相同,而本案涉案标的不满1万元,因此家利物业公司在本案中主张律师费为2500元,确属过高,一审法院酌情调整为1000元,符合客观事实,本院予以维持。

综上所述,家利物业公司的上诉请求部分成立,本院予以部分支持;

一审判决认定事实清楚,但处理部分不当,本院予以部分改判。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:

一、维持珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初824号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分。

二、变更珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初824号民事判决第一项为:余先剑于本判决发生法律效力之日起十日内向家利物业公司支付2014年9月至2015年7月的物业服务费人民币4227.3元。

三、余先剑于本判决发生法律效力之日起十日内向家利物业公司支付违约金,违约金以余先剑2014年9月至2015年7月间每月拖欠的物业服务费金额为本金,从每月6日起按照日1‰的标准分段计付至付清之日止。

如未按本判决指定的期间履行支付的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费50元,由上诉人家利物业公司负担25元,余先剑负担25元。

本判决为终审判决。

审判长  曾艺能

审判员  庹 佳

审判员  王 芳

二〇一八年五月二十九日

书记员  王 莉

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