陕西省物业服务收费管理办法 （征求意见稿）

陕西省物业服务收费管理办法

（征求意见稿）

第一章  总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主或使用人（以下统称”业主”）和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及监督管理。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费（以下统称”停车服务费”）和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地进行日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车服务费是指物业服务企业接受业主的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或个性化需求提供基本物业服务合同内容以外且由业主自愿选择的服务项目并收取相应的费用。

第四条 省发展改革委会同省住房城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的监督管理工作。设区市、县（市）发展改革部门会同物业行政主管部门、市场监督管理部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、诚实信用、质价相符的原则。按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（多层、高层）前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。

成立业主大会的普通住宅小区（多层、高层）、别墅、洋房及商业写字楼、商铺等非住宅物业的物业服务费、停车服务费实行市场调节价。

其他服务费实行市场调节价。

第六条 实行政府指导价的物业服务收费标准授权各设区市、县人民政府制定，具体工作由各设区市、县（市）人民政府发展改革部门、同级物业行政主管部门负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，并保持相对稳定。物业服务企业与业主在政府指导价之内按合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或业主大会通过合同约定。

符合相关规定改变房屋用途进行经营活动的物业服务收费实行市场调节价，收费标准协商确定。

第二章  物业服务收费标准的制定

第七条 业主或者业主大会与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

第八条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第九条 停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行能耗、保养维护费、检验检测费、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应独立核算，按比例分担，不得重复计算。

第十条 物业管理区域内照明、景观、安防等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯年检费计入物业服务费成本，不得单独收取。电梯耗能费可计入物业服务费成本，也可单独制定收费标准，各地可根据实际情况制定核算办法。

第十一条 供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，可计入物业服务费成本，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用，各地可根据实际情况制定核算办法。

第三章  物业服务收费计费方式

第十二条 物业服务费根据商品房的法定产权面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

（一）已办理不动产权属证书的商品房，按照权属证书记载的建筑面积计算；

（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的商品房，按买卖合同记载的面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。

第十三条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付给物业买受人的商品房，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的商品房，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。

第十四条 停车服务费根据合同约定计收。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳；符合交付条件的车位，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。

第十五条 鼓励对物业管理区域内短时、节假日探亲停车服务费实行优惠。对临时车辆停放服务费限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或妨碍业主在自有或租赁的空置车位上免费停放未备案的车辆。

第十六条 下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：

（一）临时停放30分钟之内的车辆;

（二）军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务的；

（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的残疾人驾驶车辆）；

（四）经物业服务企业登记为业主维修、安装、搬家、配送货物等服务临时停放的车辆。

第十七条 业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。

第十八条 经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的商品房、自有或租赁车位且经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费可适当下调。实行政府指导价的由各设区市、县（市）人民政府确定下调幅度；实行市场调节价的按照物业服务合同约定的规定执行。

第四章  行为规范与监督管理

第十九条 物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，物业服务企业不得将签订基本物业服务合同内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、少服务，以及变相收费。

第二十条 物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或妨碍业主对水、电、气、暖等正常使用。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应向全体业主公开，不得损害业主利益。

第二十一条 自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或供暖（冷）单位提出收费方案（政府对供暖（冷）补贴的，补贴方案应包括在收费方案内），须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实征收。采暖（冷）期结束后，须向全体业主公布收支情况。

第二十二条 业主对房屋进行装修时，可以自行或者委托物业服务企业清运装修垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定，物业服务企业不得收取装修押金等其他费用。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主或装修单位承担，并承担相关责任。

第二十三条 物业服务企业须在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，便于业主查询。按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、行业主管部门监督电话、违规经营举报电话等信息，自觉接受监督。

第二十四条 利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动，须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后方可实施，所得收入全部归属业主所有。

第二十五条 物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、物业服务费和停车服务费收入及成本费用（构成）支出明细、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月。业主可以查询所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应提供便利。

第二十六条 各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价，利用优势地位强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费，在标价之外收取未予标明的费用等违法违规收费行为，依据有关法律、法规及规定严肃查处，并纳入失信企业名单，给予相应惩戒，并告知小区业主。

第五章  附 则

第二十七条 各地应当结合实际制定具体实施细则，并报上一级发展改革部门、物业行政主管部门和市场监督管理部门。

第二十八条 成立业主大会的普通住宅小区（多层、高层）、别墅、洋房及商业写字楼、商铺等非住宅物业的物业服务收费可参照本办法执行。

第二十九条 本办法由省发展改革委、省住房城乡建设厅、省市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

第三十条 本办法自2019年  月  日起实施，有效期5年。凡以前有关规定与本办法不符的，按本办法执行。国家另有政策规定的从其规定。