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物业企业上市潮被冰封了!

物业企业上市潮被冰封了!

风起云涌,潮起潮落。

3个月里,没有一家物企上市,这是港交所冰封了物企上市,还是说物管风口已经落幕?

自打7月份融信服务、德信服务等物企上市后,除了胡同物企京城佳业过会听宣外,几近三个月内再未有物企登陆港交所。

这样的情况和物管价值元年的2020年相比,貌似一模一样。去年7月10日至10月19日的三个月里,也未有物企成功去港交所敲锣。

物业企业上市潮被冰封了!

如果是季节性因素,姑且把这段时间称之为物企上市空窗期。但勿爷注意到,去年递表的物企和今年递表的物企有质的不同。

物管的风口从2019年吹起至今已2年有余,期间2020年风力最大,有18家物企上市,大多是腰部头部物企,如金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等,期间伴有中小物企客串,如第一服务、建发物业等。

进入2021年,虽然上市的风口还在但弱了不少,且热点已经切换到收并购市场。

除了万物云和龙湖物业外,能上市的都已经上了,年内上市的物企几乎清一色是腰部以下的小微物企,如越秀服务、领悦服务、新希望服务等,目前已有12家成功上市,还有更多的在排队等着被翻牌子。

毫无疑问,2021年上市物企数量将远超往年,但物企递表后失效的概率也越来越高。

去年失效的有星盛商业、宋都服务等两三家,今年已有5家,目测还将增加。

勿爷觉得招股书失效可能有三种原因,一、物企质量不达标;二、港交所冷处理;三、物管风口落幕。

第一点好理解,就是物企规模小、盈利能力弱、未来增长前景存疑,或者规模盈利有了,但关联公司问题导致港交所发回重审。

第二点承接第一点,因为年内递表的物企数量激增,大多个头又太小,且物管风口已经越来越小,港交所或许应接不暇导致失效。加之很多小物企上市后的表现惨不忍睹,港交所可能对这些小物企采取冷处理。

第三点,物管风口落幕。在勿爷看来,风口虽然还在,但越来越小,或许即将落幕。从上市物企、递表物企的规模就可以看出,能上的都上了,不能上的在努力上,且规模体量都在腰部以下。从市场表现来看,估值回落就说明了一定问题。

下面勿爷将通过盘点一些递表物企,来测一下物管风向。

01.鲜有上市

和上半年12家上市物企数量天壤之别的是,7月16日至今,仅有京城佳业通过港交所聆讯,已经有一只脚踏进了港交所的大门。

勿爷查阅资料,京城佳业物业收入及利润平稳增长,毛利率基本保持平稳,在目前行业中处于一般水平。

但京城佳业物业隶属城建集团,是其旗下公司持股99%,妥妥的国资背景,这是能过会的因素之一。

另外京城佳业物业关联方依赖程度低,第三方外拓表现可观,收入占比基本保持在8成以上。

有国资背景,第三方拓展强劲,营收盈利不算差,三因素叠加,这大抵是京城佳业过会的原因。

02.招股书失效

截至目前,年内有5家递表物企交表6个月后失效的。分别是世纪金源服务、禹佳生活服务、融信服务、中南服务,新力服务。其中融信服务二次递表后已顺利上市。

物业企业上市潮被冰封了!

算上4月底递表还没消息,可能失效的还有海悦生活、明宇商服、东原仁知。

悲惨的故事大抵相同,勿爷只列举一二。

以世纪金源服务为例,如果只看招股书,勿爷注意到其主要依托世纪金源,管理世纪城等大盘项目,毛利率较高;但其太过依赖母公司世纪金源,而后者近3年来,规模及收入增长缓慢,为世纪金源服务未来增长前景打了问号。这或许是第一次递表失效的原因。

此外,与物业关联密切的房地产行业正遭遇严重的债务危机打击了投资者信心,或许也是这类物企未能通过聆讯的重要原因。

03.IPO终止

年内交表后终止的,有伯恩物业、阳光智博、富力物业,都是腰部物企。

诚然,按照规模体量,三者是有很大可能登陆港交所的,但最终选择了终止上市,其大背景是物业风口已经回落,共同之处是都选择拥抱头部物企,不同之处如下:

伯恩物业:物业风口回落,上市前景可能并不如去年那么美好,因此计划递表的伯恩物业选择搭乘万物云的便车。最新消息是,伯恩物业股权已全部由万物云旗下誉鹰物业持有,伯恩物业员工也摇身一变为万物云员工,皆大欢喜。

阳光智博:和伯恩物业一样,已经递表的阳光智博放弃IPO征途,选择和万物云股权合作,并保留了商管赛道,未来有独立上市的可能,万事俱备,只等云出。

富力物业:为救援富力地产,张力和李思廉把装入口袋的富力物业作价近100亿出售给了碧桂园服务。原本已递表的富力物业IPO也只能作罢。

此外,目前处于交表失效的新力服务也正与收购方谈判,极有可能在近期被收购。

04.没有交表

没有递表的物企,之前勿爷多次盘点过,详见《2021年物企IPO盘点:上市数量或超70家》,这里仅简单列举。

目前没有递表的物企有:

万物云、龙湖智慧服务、上坤物业、合生活科技、美的物业、高地物业、金地物业、大华物业等。

值得一提的是,合生活科技可能会借壳上市,因为其母公司合生创展正在和许老板商谈收购恒大物业,若成功,合生活科技可能是第一家借壳上市的物企。

结语:

虽然90天内0上市,但只能说估值没之前高了,物企没之前香了,还是有很多物企在上市的路上。

是冰封还是落幕,物管的风口下,可以让子弹再飞一会,等洗牌结束、资本力量退却,或许才能说风口落幕。

现在仅剩万物云、龙湖智慧服务等大鳄未进场,不知能否再掀起一波风口呢?

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