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深圳一小区抽签选取应急物管,有业主质疑合法性,部门回应

1月16日,深圳市盛世嘉物业管理有限公司正式接手祥祺滨河名苑小区,原物业公司祥祺物业正式撤离。

1月16日,深圳市盛世嘉物业管理有限公司正式接手祥祺滨河名苑小区,原物业公司祥祺物业正式撤离。有业主向南都记者反映,小区以前存在的地下停车场和外墙装饰柱的质量问题不但没有得到解决,反而出现了新问题:电梯故障。尽管坪山街道办等部门称旧物业与开发商之间的前期物业服务合同已经到期,但仍有业主质疑旧物业离场的合法性。

对此,坪山区住建局表示,小区房屋质量问题基本上都得到了妥善解决。而开发商与物业签订的前期物业合同确已到期,个别业主认为合同未到期,是因为祥祺物业私自与部分业主签订了一份物业服务合同,但该合同不符合相关规定。就电梯故障问题,市场监督管理局坪山局表示,经专业机构检测电梯安全性指标并无问题。

业主:称小区“三大件”尚未解决新物业合法性存疑

此前,南都曾报道深圳坪山区祥祺滨河名苑小区停车场地面和外墙装饰柱的存有质量问题,而原物业公司却突发公告,表示将撤离小区,部分业主认为此举不合法。

部门业主此前担忧的质量问题是否得到了解决?记者回访过程中,有业主表示,问题并没有根本性解决。在业主的带领下,记者再次走访了小区的地下停车场。记者在停车场看到,停车场地面有粗粗的深灰色长线,长线密集的地方,状似“蜘蛛网”,很不美观。记者在现场还看到了地面上有圆形深色的圆点,据一业主介绍,这是当初施工方为了解决空鼓问题,在地面钻出的孔。不过,记者也看到,这些长线和圆点基本不影响车辆通行,但有业主依旧担心地面有继续开裂的可能。

除了地下停车场的问题,装饰柱开裂的现象依旧存在。业主带领记者走访了2栋几户人家,记者看到,几户业主与装饰柱相连的墙面上都不同程度地出现了起皮、发霉等问题。而据家里主人介绍,这都是因为装饰柱开裂,防水功能不好,雨水渗漏进来所致。据业主王先生介绍,施工人员曾对装饰柱包裹了铁皮,有一定作用,但依旧是治标不治本,“我们认为应该彻底把装饰柱打掉,才能彻底杜绝隐患。”

部分业主认为,原先存在的两大质量问题不但没有解决,反而小区又出现了电梯故障问题,有业主将此问题与上述两大问题合称为“三大件”。据业主王先生介绍,大概去年10月份以来,小区3栋楼的电梯都不同程度地出现故障,“不时有业主被困在电梯里,而且时有发生‘滑梯’现象,就是突然上去然后又下行。但给物业反映后,问题也没有得到解决。”

2019年5月30日,深圳市祥祺物业管理有限公司(简称“祥祺物业”)发布《公告》称,因祥祺地产与祥祺物业签订的《前期物业管理服务合同》于5月31日到期,祥祺物业决定于7月1日退出滨河名苑小区。此后,在坪山区住建局与坪山街道办的协调下,祥祺物业同意延期服务至2020年1月16日。

据坪山街道办发布的《公告》,10月21日起,鉴于小区尚未成立业委会,街道依据《实施若干规定》(以下简称《规定》)就是否同意洋母帐居委会代行小区业主大会以及业委会职责向业主书面征求意见,但因表示“同意”的意见未过业主半数,故无法依据《规定》以洋母帐居委会代行业委会职权方式公开招投标选聘新物业服务企业。

以居委会代行业委会职能的方案失败后,街道决定与2020年1月4日上午在小区召开物业管理联席会议,以抽签形式从坪山区应急服务企业预选库选取一家物业服务企业为小区提供应急服务。1月4日坪山街道办发布《公告》称,经联席会议,依法公开抽取到深圳市盛世嘉物业管理有限公司作为本小区原物业退出后的应急服务企业,该企业1月16日起接替祥祺物业为本小区提供物业服务。

虽然街道办称按规定办事,但应急物业的合法性也受到部分业主的质疑。王先生坚称,尽管住建局备案的前期物业服务合同已到期,但这无法否认业主手中的两份合同:《房屋买卖合同》以及祥祺物业与业主签订的《前期物业服务合同》的合法性。根据这两份合同,祥祺物业的服务均未到期。

开发商:物业退出是因为合同到期质量符合验收标准

就业主反应的质量问题,滨河名苑项目开发商相关负责人接受记者采访时表示,业主所说的质量问题产生后,公司与住建局开了多次协调会,她认为质量是否出现问题,需要第三方机构来评估,“如果有问题,我们义不容辞”。但应该分清责任主体,“地产公司的责任属于地产公司的,但这不意味着物业不能退出。”

至于业主反应的小区质量问题没有的根本性解决的说法,该负责人表示,问题出现后公司曾出钱对小区进行维修过,小区的质量是符合验收标准的,“我们的质量有验收报告。”但至于维修后还出现的外墙装饰柱开裂等问题则不属于质量问题,“质量再好的楼体,用的年限越久都会出现一些小问题,但出了问题我们也没有逃避过,也会去维修。”

对于业主反应的电梯故障问题,该负责人表示,小区的电梯有专业的维保公司,“我们没有断保过,所有要求都是按照质监局的要求来的,包括这次要移交给盛世嘉物业公司,我们也会第三方的维保机构一起移交的。”

坪山区住建局:房屋质量问题基本妥善解决旧物业私自同业主个人签订的前期物业服务合同不符合相关规定

对于滨河名苑小区业主质疑的两大质量问题没有得到根本性解决的问题,坪山区住建局表示,关于坪山祥祺滨河名苑小区业主反映房屋质量问题,该部门领导、工作人员先后多次赴现场调查核实情况、约谈相关责任主体,并四次组织专题协调会议。就之前业主关注的地下室空鼓问题,经督促整改,目前,地下室空鼓问题已解决。

就业主“地下车库地面存在继续开裂的可能”的担忧,坪山区住建局表示,部门就此组织了多次专家调查,听取了业主代表诉求,并组织专家进行了鉴定,经勘查:“地下室地面面层局部裂缝是由于混凝土浇筑和后期使用过程中产生的温度应力引起的收缩裂缝,非结构性裂缝,地下室车库地面混凝土已经有资质的第三方抽芯取样检测,强度满足要求,地下室车库地面面层局部裂缝应进行封闭修复。”该局已督促相关责任单位依据相关法律法规、专家意见尽快对地下室地面面层开裂问题进行处理。2019年12月8日责任单位已根据专家意见完成小区地下室地面面层局部裂缝封闭修复工作。

就业主反映的“外墙装饰柱尽管有所加固,但依然存有开裂和松动”的问题,住建局表示,部门已组织第三方专家进行了现场勘查,专家表示:“外墙装饰线条为GRC材料,GRC是一种以耐碱玻璃纤维为增强材料、水泥砂浆为基体材料的纤维混凝土复合材料。在高温潮湿情况下,当个别构造柱的构件含水率超过10%时,会出现局部开裂的现象。现场应更换存在开裂的外墙装饰线条,并在个别开裂的装饰柱接口处采用柔性硅酮密封胶封闭。”部门已要求祥祺地产公司会同施工单位根据专家意见,立即采取整改措施,同时做好与业主的协商、解释工作。2019年11月8日,祥祺地产公司安排专业维修施工队伍进场,并对相关问题进行了踏勘。2019年11月20日,小区装饰柱开裂问题已得到解决。至于记者在现场看到的装饰柱开裂的情况,住建局工作人员表示,开裂并不属于楼体结构性质量问题,有继续开裂的情况可以向物业反映进行申报维修。

综上,坪山区住建局表示,业主反映的房屋质量问题基本上都得到了妥善解决。后续,部门将加强对物业服务企业行业监管,要求物业服务企业对业主反映的房屋质量问题及时向我局报告,并督促维修。保修期内出现的房屋质量问题,由建设单位即开发商进行维修;保修期外,小区共有部分质量问题依法使用专项维修资金维修。

就业主反应的物业合同未到期的问题,坪山区住建局表示,经查,祥祺滨河名苑小区在我局备案的《前期物业服务合同》有两份,签约主体为深圳祥祺房地产开发有限公司与深圳祥祺物业管理有限公司。第一份于2014年5月31日签订,期限为2014年6月1日至2015年5月31日;第二份于2015年6月1日签订,期限为2015年6月1日至2019年5月31日。服务期限共为5年。

个别业主认为前期物业服务合同未到期,是因为深圳市祥祺物业管理有限公司在服务期内私自与部分业主又签订了一份《前期物业管理服务合同》。根据《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定,前期物业服务合同只能是建设单位通过招投标的方式同物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业私自同业主个人签订的前期物业服务合同不符合《深圳经济特区物业管理条例》有关签约主体及签约程序的规定。

坪山区住建局表示,据了解,祥祺物业管理公司所服务的祥祺物业小区物业管理费收缴率不足三成,该司曾在备案的前期物业服务合同到期之后就坚决要求退出,为了保障小区物业服务平稳运行,坪山区住建局多次约谈该司,要求该司延长服务期限,该司最终同意延长服务期限至2020年1月15日。

目前,坪山街道办正在积极组织筹备召开业主大会及选举业主委员会工作。由于选举业主委员会的工作需要时间,加上部分业主不配合,业委会至今还未正式选出。鉴于此,坪山街道办会同坪山区住建局通过祥祺滨河名苑小区所在的洋母帐居民委员会书面征集全体业主意见,希望由该居民委员会代行业主大会及业主委员会职责,在祥祺物业公司撤出前通过代行主体依法公开选聘到新的物业服务企业,结果遭到了小区部分业主抵制,代行工作未能完成。为了做好祺物业管理公司撤出后小区的物业服务工作,坪山街道办从小区居民安全、稳定的角度考虑,根据《实施若干规定》相关条款,依法召开物业管理联席会议,公开从坪山区应急服务企业库中抽取了应急物业服务企业服务该小区。该措施和方法依法依规,也是目前唯一可行的有效办法。

深圳市市场监督管理局坪山局:电梯安全性指标并无问题

针对业主反应的电梯故障问题,深圳市市场监督管理局坪山局工作人员接受记者采访时表示,专业机构近期曾对小区的电梯出具有合格报告,这意味着电梯安全性指标并无问题。而小区本身故障率之所以偏高可能跟如下几个方面有关:1.电梯本身品质的问题;2.维保单位日常维保过程中水平;3.业主日常使用电梯时是否符合规范。

工作人员表示,除了确定电梯有合格检验报告,坪山局还对小区邀请专业机构、技术专家对小区电梯进行过几次排查,并且提出了整改意见,维保单位也针对专家的意见进行了整改。坪山局还分别于去年11月份和今年1月份对维保单位和原有的物业单位和新的物业单位进行约谈,要求其做好维保合同的签订、制度落实等一些列工作。

坪山街道办:下一步将积极促成业委会的建立

应急物业入场后,街道办下一步将做哪些工作?坪山街道办表示,抽取应急物业管理后,现在街道的任务是督促新旧物业做好交接工作。“之前由于业主不配合,业委会的事情一直搁置,下一步要做好沟通工作,争取促成小区业委会的建立。”

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