深圳业主论坛联合多家媒体参与“开门修法”

首次与第一现场合作，18家主流媒体支持，多部门参与，共同破解建筑外墙修缮难题。

2019年1月12日上午，由深圳市人大代表建议调研小组、深圳广电集团融媒体中心《第一现场》栏目联合主办，深圳市透明和谐社区促进中心、深圳市减灾救灾联合会、深圳住宅与房地产杂志社协办的第43期深圳业主论坛在福田区图书馆成功举办。

深圳市检察院、深圳市法制办环资法规处、深圳市城管局市容处、深圳市住房和建设局物业监管处、深圳市物业专项维修资金管理中心等政府机构相关负责人，18名深圳市人大代表、政协委员，50多个小区业委会的百名代表参加了论坛。

本次论坛的主题是“如何通过修法破解建筑安全与本体维修（外墙维护）难题”。住宅区的外墙不仅事关城市的美观，还将影响到居民的居住环境，甚至是公共安全。尽管《深圳经济特区物业管理条例》以及《深圳市建筑物和公共设施清洗翻新管理规定》都规定建筑物外墙定期清洗、翻新以及修缮。现实情况是，由于强制性不足，导致法规落实不到位。此外，部分老住宅区面临现实性的问题，专项维修资金由开发商归集的部分没有到位，追缴又遥遥无期，日常缴交的部分用以物业维修已经余额不多，根本拿不出钱来进行外墙修缮，而不足的部分业主又不愿意筹集。外墙问题显现后遭遇资金难题，让问题像滚雪球一般越来越大。

参会的业主和代表提出了破解外墙维护难题的针对性意见与建议——首先，外墙清洗翻新的法规，如果5年修缮一次无法落实，能否延长到10年，并制定处罚措施，不定期做外墙维护将受到严厉的处罚；其次是简化外墙强制维修的流程，一旦外墙出现安全隐患，由业委会或物业公司向街道办提出修缮的申请，由街道办主导推进外墙修缮事宜；最后立法解决资金来源问题，强调专项维修金的追缴力度，以及业主筹集的合法性。

深圳业主论坛联合多家媒体参与“开门修法”

深圳广电集团主持人文峰

今天这个话题，我想很多人都很关心，应该说每个人都很关心。首先对于小区业主来说，咱住的房子，如果外墙有一些脱落、剥落等等，咱心里就不舒服；市民走在大街上看到墙体哪儿坏了一块、掉了一块，第一步好看，第二有安全隐患。对于新闻媒体来讲，我们关注的这个话题，关注的这个事情，在我们关注之后进展怎么样，改变怎么样，推动得如何，新闻媒体很关心。不光《第一现场》，包括《法观天下》，之前也打过一个比方，70年的房子可能住了20年外墙问题就各种显现，这就好“年轻小伙子”，为什么会“未老先衰”？如何通过本体维修金的合理缴交，科学管理，正确使用，破解这个困局？正是我们今天要充分讨论的主要议题。通过论坛讨论，辩明方向，凝聚共识，推动《深圳经济特区物业管理条例》修法。

人大代表杨勤

大家知道，深圳从前年开始到去年，人大代表不断在呼吁，前年是124位人大代表，去年是174位人大代表，联名呼吁关于《物业管理条例》的修法。终于修法推进到快车道，经过政府若干部门精心的工作和不断的努力，现在人大已经通过了一审，后面还有二审、三审，再进入实质性审查。这些，都面临着巨大的考验。如何能够修出一部适合今后便于操作和落地的法则，这就要考验全社会的智慧。今天来这里，就是通过“开门修法”，大家都进来，老百姓、关注《物业管理条例》修法的所有人，大家共同来讨论，通过大家的共同努力，来推动这个法的修订。这次“开门修法”在深圳是一个新的尝试和探索，我们要利用好这次机会，把我们的智慧和我们的努力付诸到法律。今天就聚焦一个话题，本体范畴里尤其是建筑外墙的维修与翻新，我们怎么做。这个问题我们已经困扰了很长时间。今天的努力不会白费，一定会产生成果，这就是社会的推进力量。

第一现场采访部主任田新华

《第一现场》大概从2016年5月份开始关注外墙修缮报道，一直到今年为止，一共制作了大概60多条关于外墙修缮的新闻报道，20多位记者，采访了深圳大概40多个小区，制作的新闻总时长超过200多分钟。我们为了研究国外地区的先进经验，到新加坡采访，借鉴其他国家有关外墙修缮的经验。两年多时间过去，看到很多可喜的变化。一方面越来越多人开始意识到住宅外墙修缮的严重性，对于居民的生命安全、城市化国际形象的非常重要作用，所以今天才有这么多政府领导、业委会主任、物业管理专业人士来参加这个会议。另一方面，政府部门也意识到这个问题的复杂性，并尝试解决。今天代表委员才能够聚集在一块儿，为条例修改、为“开门立法”提供意见和建议。

盈科律所高级合伙人陈德福律师

现在《物权法》、《物业管理条例》都规定要经过两个2/3的同意和表决才能使用。现在有些业委会感觉很麻烦，具体操作上可以每年搞一个使用预算，按计划使用就可以了。现在看到报道，很多钱不足，不够使用。整个小区存在一个巨大的公共收益，公共收益可以用来补充本体维修基金。公共收益有一个前提，我们要确定建筑物所有权，专有部分和共有部分。共有部分有混沌状况，比如地下车位、地面车位、架空层，权属不够清晰。按法律规定应该很明确，《物权法》定未经过登记的物权，推定为全体业主所有。现在好多东西没有登记物权，被开发商占用，被物业公司占用，收益归开发商或者物业公司拿走了，如果加强管理的同时，在修订时清晰共有产权的关系，加强共有资金的管理，来充实本体维修基金，也不失为专项维修基金扩大来源的很好渠道。这是修法要明确考虑的问题。

深透社副理事长、深圳中伦会计师事务所所长施法振

物业外墙安全和维护问题首先是资金问题，可用于解决住宅物业外墙安全和维护问题的资金包括：首期归集的物业专项维修资金、日常收取的物业专项维修资金、物业公共收益、物业管理费的结余资金，以及相关资金的孳息收益、政府和社会救济等。

1、加强社会对物业专项维修资金的积累和有效使用的意识，追缴前期欠费。如开发商欠缴的首期归集的物业专项维修资金；物业管理企业挪用或非法占用的物业专项维修资金，并按同期银行贷款利率收取利息。

2、允许业主大会开立公共资金账户，用于公共资金的存储和管理。

3、物业管理费和物业专项维修资金应当随着成本的增加建立相应的调价机制，改变现有收费偏低的状况。

4、小区住宅物业的产权年限为70年，目前还不到年限的三分之一，未来专项维修资金需求缺口很大，应当未雨绸缪，严格执行物业管理相关法规，未经业主大会表决通过任何人不得动用物业专项维修资金和公共收益。

5、对老旧小区，应理顺公共产权关系，按照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，对老旧小区内存在的未经登记的公共物业，在未经司法判决前，应当暂定为公共物业纳入公共物业管理，体现国家对集体财产的保护。

6、对历史原因形成的老旧小区政府应当在资金和政策上给予以资助，解决急难险重问题。

7、政府应当建立小区外墙维护保养在内的物业服务供应商市场平台，相关企业在市场平台上明码标价，形成市场公平竞争的环境，并对相关市场主体的履约诚信做出评价和约束。

深透社副理事长、宝安山庄业委会主任向德勤

要设立一个天面维修专项基金。天面维修，本身只是涉及到漏水，上面一层，下面不会理这个问题。我认为天面这块应该由开发商在卖房子时从房屋款里按比例拨出一部分专项维修基金，专门负责天面维修。在维修天面时，可以通过天面全体业主2/3通过。我认为立法里应该在这方面做一些参考。

深透社理事、蔚蓝海岸三期业委会主任谢宏

首期缴纳政府主管部门监督，专业保险团队运作。这是我们的新想法。针对零零总总、细细碎碎的外墙维修、屋面漏水等涉及到小区日常维修事项，特别是外墙维修，我认为可以对在售新房像首期归集一样，开发商根据70年这个房子全保需要多少费用，根据这个费用在房屋造价里抠出来，交到政府维修基金或者其他机构，不用业委会、物业承担。相当于把深圳上万个小区的钱集中起来，以购买保险的方式交到保险公司，公司作为一个运作单位来建立一个平台专门处理这个事情，把维修项从购房开始一直到房龄70年到期全权负责。对于逐年增加房龄的房子，像汽车一样，使用越长交的钱越多。可以通过很多方式把这个事情处理好，钱不够还可以由政府资金或者业主自筹的公平分给每一个老旧小区，由政府统一管理，还有利于施工质量和整体外观的统一性监管。

润唐山庄业委会主任何方

我主要说一下本体维修资金，我们前面的物业根本没有存，该罚的也没有罚什么，既然制定了这个规矩，就应该有严格的惩罚制度，就要像法院一样，该罚的时候一定要罚，不罚就没有存进去。但他们也说了他们的问题，本体维修资金使用非常不方便，没钱和有钱也用不着。在使用时，多少钱或者什么条件下，是修顶还是墙体之间，应该有更细的条款来约束，不要让业委会的工作量太大，我们小区人不多，有上千户的，双2/3业委会是非常痛苦的。对于老旧小区可以根据时间长短，参照老旧电梯的方法来制定外墙补贴方法。现在也不是没有钱，我们业主大会还没有换管理处时就说了，关于外墙修缮，要大家集资。我们业主全都通过了。但具体用什么方法，集多少钱，这又是非常专业的问题。希望政府有一个标准，我们可以按照这个标准一级、二级三级来有一个参考。

中物互联联合创始人景象

现在一般的住宅是外墙涂料为主，高端的是玻璃幕墙为主，开发商还是注重工期。但物业人注重的是安全。因为物业人有安全责任和美观要求，业主注意的是美观。它是矛盾的。这种矛盾不是一方两方三方，一定是通过法才能解决。政府应系统规范新建楼宇的外墙维护成本，对存量市场外墙更新改造需要更加科学统一规范管理。

长城楼宇公司总经理卢雪莉

深圳业主论坛联合多家媒体参与“开门修法”

一个小区，外墙的翻新，保值增值，应该是需要群体业主业委会包括政府相关部门的支持。谈到修法，最核心的问题是费用问题。如果有钱，其他的问题都是小问题。这是一个深切的感受。重点两条：1，有钱；2，合法合规合情合理的使用。像刚刚有嘉宾讲到的，钱放在那里，用起来非常费劲，是没有用的。希望政府相关部门在使用方面开辟一些绿色通道，更方便更便利的使用，尤其是涉及到消防安全、房屋本体结构性安全方面。作为物业公司，我们是要站在乙方的角度，站在物业专业公司的角度去履行业主大会以及业委会赋予我们的职能，同时接受政府的监督。

论坛的最后，有关政府职能部门还就小区业委会代表提出的问题做出针对性的回答。深圳市人大代表杨勤表示，本次论坛的相关意见与建议将形成书面文件递交到人大法委，促进《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》的出台。

深圳业主论坛联合多家媒体参与“开门修法”