如何理解业委会“备案”,不备案影不影响主体资格?

关于业委会“备案”,备案所引出的问题,业委会没有按规定备案,会不会影响业委会的法律地位?执行业主大会的决定有没有影响?通过一个案例来具体的分析!

关于业委会“备案”,备案所引出的问题,业委会没有按规定备案,会不会影响业委会的法律地位?执行业主大会的决定有没有影响?通过一个案例来具体的分析!(只针对国务的物业管理条例分析,提供一个思路。对于各省具体的指导意见不发布任何意见。)

如何理解业委会“备案”,不备案影不影响主体资格?

案例:2010年9月至11月,某住宅小区以书面征求全体业主意见的形式召开业主大会。会期届满后,经清点表决票和选票,《业主大会议事规则》和《物业管理规约》以76.4%的表决率通过;业主委员会7名候选人以67%以上得票率通过。业主委员会成立后,未到房管局备案。业主委员会按照业主大会的授权与甲物业公司签订了物业服务合同。2011年5月,因甲物业公司管理不善,部分业主诉至法院以业主委员会未经备案不具备签订物业服务合同的主体资格,要求确认物业服务合同无效。

关于案例中的物业服务合同到底有没有效?业委会未经备案算不算业委会,有没有主体资格?

我们先看关于业委会备案的相关规定:

国务院《物业管理条例》

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企

业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

“选举产生”很明确,业委会已经产生。业委会是执行业主大会的决定,代表业主与业主大会签订的物业服务合同,这是业委会的法定职责。由其可见业委会的主体资格完全合法。

我们在谈谈关于“备案”

业委会的备案登记属备查性质的行政管理行为,不是行政许可也不是行政确认行为,也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。

也就是说业委会的成立不是在“备案”后才成立。《物业管理条例》第15条已经明确了,“选举产生后备案”不是“选举备案后产生”,这顺序已经告诉了我们。不是行政许可也不是行政确认。

再看看《物业管理条例》

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

政府主管部门只能对“业委会的决定”作出“确认”或“否定”的指导意见。而不是对“业委会”作出“确认”或“否定”的指导意见。这也和前面的业委会产生后备案相呼应。

总结:业委会的备案只是一个程序,便于政府管理。不是业委会合法主体的必要条件。不影响业委会的主体资格。

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