CEO刘德明出走雅生活

或许是物业行业2018年度最大的人事变动新闻，由一纸上市公司公告突然公开揭示，几个月以来的传闻变成了事实。

11月9日，雅居乐雅生活服务股份有限公司发布公告称，因需要更专注打理个人事务，刘德明辞任该公司执行董事、首席执行官及总经理（总裁）职务，自2018年11月9日起生效。该公告亦表示“刘先生确认其与董事会并无分歧意见。董事会谨此对刘先生过去对本公司所作出的宝贵贡献致以万分谢意。”

背靠雅居乐、绿地两大地产商的雅生活，自其由两大地产母公司整合物业相关业务之日起就备受关注，今年2月赴港上市，更是成为港股仅有的几只物业股，市值一度排列前茅。此番刘德明的离职，无疑让雅生活再度成为全行业的焦点。

CEO刘德明辞职

刘德明的突然辞职，多少让人有点意外。

山东大众报业集团记者出身的刘德明，曾从事一线采编业务10余年，后接手大众报业集团房产管理部，2004年刘德明在山东省省会济南创办物业公司明德物业。

根据公开资料显示，明德物业成立于2004年，截止2018年，明德物业服务项目近600个，项目遍及山东省17地市及全国23个省、直辖市、自治区，管理业态涉及大学城、医院、产业园、城乡环卫一体化、高档住宅区、写字楼、机关办公楼等。最新公布的《2018年中国物业管理行业发展报告》中显示，明德物业名列全国第15名。

2016年，刘德明正式加入雅生活集团。公开资料显示，雅生活成立于1997年，是雅居乐集团 “以地产为主，多元业务并行”战略规划下的首个产业集团。

在外界看来，雅生活选择刘德明，正是看重了刘德明在物业行业沉浸多年的专业能力、人脉关系和行业影响力。彼时雅居乐主要楼盘集中于广东、海南、云南等省份，缺乏全国的物业行业影响力。

2017年2月，雅生活启动上市，同年7月，刘德明升任公司执行董事。次年2月，刘德明在港交所敲钟，雅生活正式登陆H股。而雅生活上市之初近20倍的超额认购，最高峰时公司市盈率高达61倍，让公司在整个行业风头一时无两。

除了成功上市之外，雅生活还在积极寻求对外扩张，其中最著名的就是和绿地之间的合作。2017年6月，雅生活斥资10亿元收购绿地控股旗下的绿地物业。从此形成了以“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌驱动战略。两个月之后，绿地集团又宣布以10亿元价格战略投资雅生活，获得其20%股份，成为第二大股东。

详细来看根据当初双方签订的《投资合作协议》里约定，自2018年起，5年内绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权。

而这并不是雅生活对外扩张的终点。2018年4月9日，雅生活斥资2.04亿元收购了南京紫竹物业51%的股权；今年7月，公司又花了1.47亿元，买了兰州城关物业51%的股权，短短三个月内连下两城，雅生活一举一动都牢牢吸引着行业人的眼球。而通过收购，雅生活也从广州出发，迅速将足迹扩张到了全国多个城市。

风头正劲，雅生活的业绩表现同样抢眼。延续2017年的良好势头，2018年公司披露的中报显示，公司2018年上半年收入达到14.1亿，同比增长103%；股东应占利润达到3.3亿，同比增长196%；在管面积突破一亿平方米，达到1.09亿平方米，同比大幅增长39.3%；合约面积1.86亿平方米，增速达47.2%。

风风光光上市、面积迅速扩张、业绩财报的优良，而就是在这样的大环境下，刘德明却突然辞职了。

实际上，就在刘德明离职前夕，他还曾在公开场合阐述了对雅生活未来的规划。“从规模上讲，预计到2020年公司的管理面积是要达到3亿平方米。”刘德明说。

法人变更迷局

3亿平米的管理面积尚未实现，刘德明却突然因个人原因辞职，略显仓促的告别不得不让外界对其离职的原因产生疑问。

然而，从此前几份雅生活披露的公告来看，刘德明的辞职似乎也并非无迹可寻。

2018年9月17日，雅生活发布《建议修订公司章程公告》（以下简称“公告”）。据公告，雅生活拟对该公司的《公司章程》第五条进行修订——由原来的“董事长为公司法定代表人”变更为“总经理为公司的法定代表人”。

公告称，该项决议须待临时股东大会以特别决议案的方式批准，并经过中山市工商局完成备案和变更登记才正式生效。通俗而言，即拟将雅生活的法人由董事长黄奉潮变更为总经理刘德明。

作为雅居乐的“老人”，黄奉潮于1999年加入雅居乐集团，彼曾任该集团房地产管理中心总监及花都和南湖项目的总经理。2014年3月24日，黄奉潮获委任为雅居乐集团控股有限公司的执行董事，2017年7月21日获委任为雅居乐雅生活服务股份有限公司执行董事兼董事会联席主席。

2018年9月18日，雅生活发布公告称，将于11月5日下午3点举行“2018年第二次临时股东大会”，以审议多项决议案，其中“第2项特别决议案”即为上述变更法人事宜。

但是，接下来发生的事情出乎了很多人的意料，“或许这正是刘德明辞职最明显的预兆”，一位不愿具名的业内人士告诉物业深度报道记者。

10月31日，雅生活再发公告称，撤回“2018年第二次临时股东大会第2项特别决议案”。

公告提到，经重新考虑公司现时的经营管理情况，由董事长担任公司法人符合公司最佳利益，故撤回审议及批建修订公司章程的决议。

至此，在一番折腾之后，法人变更事宜又回到最初的原点。

随后发生的事情就是现在大家关注的焦点。11月9日，雅生活发布人事变动公告，公告称刘德明因需更专注打理个人事务而辞任公司执行董事、首席执行官及总经理（总裁）职务。辞任后，亦不再担任公司提名委员会成员及风险管理委员会成员。所有辞任自2018年11月9日起生效。

个中蹊跷

法人的变更、变更决定的撤回，几度折腾，最终以刘德明辞职收场，这当中究竟发生了什么？

“刘德明的辞职，很可能和当前雅生活所处的发展困境有关系。”一位接近雅生活的人士向物业深度报道记者透露。

正如前文所说，雅生活正处于急速发展的快车道上，一切都看着非常美好，问题究竟出在哪里？

“业绩虽然非常优秀，但是依然不能掩盖公司当前面临的困境，而这个困境可能正是和雅生活背后两大地产商之间物业资源整合相关。”上述人士表示。“明面上看，通过强强联合，雅生活获得了雅居乐和绿地两边的物业管理面积，但实际上的情况并非完全如此。”

一个不容忽视的事实是，雅生活并购的绿地物业并非通常意义上理解的绿地控股旗下的全部物业产业。

尽管绿地物业的名头看似是绿地控股物业板块的主力军，但事实上，绿地旗下拥有多家类似物业服务公司。除绿地物业之外，绿地还有科瑞物业、永绿物业等多家重要物业管理公司。绿地控股2016年年报显示，其物业及相关产业总营收为7.31亿元，而绿地物业同期营收仅为1.22亿元。由此可见，绿地控股转让给雅生活的物业资产仅占其整体物业中的一小部分。

据知情人士透露，当初雅生活并购时，不少绿地物业在管的项目其实是科瑞、永绿等的项目，只是由绿地物业团队操作而已，后续相关项目又陆续归还给了科瑞、永绿等公司。科瑞物业总经理张一民最近一次公开透露，目前科瑞物业管理面积大约1400多万平米。而反观彼时雅生活和绿地物业合作的时候，绿地物业的管理面积仅417万平方米。

另一方面，据接近雅生活相关人士透露，在绿地承诺的每年交付管理面积这件事情上，进展的也并不是很顺利，虽然绿地承诺了每年700万平米的管理面积及300万平米的优先管理面积，但雅生活目前从绿地获得的项目并不算优质，毕竟作为全国布局的绿地，不仅在华北、华东，华中等物管富矿区域有楼盘，而在东北三省、西北新疆等地区也有大量新开发楼盘，这些地区的物业费相当低廉，空置率也非常大，后续物业管理盈利难度极大。

物业深度报道记者获悉，自2018年6月公告并入雅生活体系之后，原绿地物业管理团队逐渐被被边缘化，时至今日，大量原绿地物业总部管理团队已经全部流失，不愉快事件也时有发生。最新消息是原来曾经设想的雅生活广州（雅居乐）、上海（绿地）双总部，将可能撤销上海物业总部，未来由广州总部直接对各地分公司进行管理。

这样一来后续的隐患问题是，毕竟绿地还有每年近1000万平米管理面积要交付给雅生活，后续雅生活持续与绿地控股的沟通，管理面积的兑现，优质管理面积的争取，已经缺乏了解熟知绿地控股体系的“内部人”。

“发生这样的局面，或许和刘德明个人的管理风格也有关系。”一位接近雅生活的人士表示，“他在公司管理上比较强势，个人风格相当鲜明，所以在日常的沟通上，不仅仅是和合作方，和公司的高层、董事会都很可能会产生一些分歧。于雅居乐的公司文化氛围而言，刘的鲜明个性或许多少存在一些不匹配。”

因此，由上面的情况综合来看，并购整合出现瑕疵，又叠加内部管理沟通不顺，或许都是导致刘德明辞职的原因。

分手后的未来

而刘德明离开之后，雅生活的未来会走向何方？

根据上市公司公告，执行董事兼董事会联席主席黄奉潮将代行首席执行官及总经理（总裁）职责主持工作。“相比刘德明，黄奉潮有在雅居乐集团工作过的丰厚经验，对整个集团的发展战略了解程度也相对清晰。”上述人士告诉物业深度报道记者。

同样值得关注的是，在刘德明任职期间，其主导的对南京紫竹物业、兰州城关物业的并购案后续的发展。这两个并购当初在物业行业中都轰动一时，不过在51%对49%的并购股权安排上可以看出，被并购方被保留了大比例的股权和管理权，这大约也是吸取了并购绿地物业的经验教训。但随着初始操盘者刘德明的离职，后续相关企业会如何发展，在雅生活体系内如何进一步整合，尚存变数。

刘德明依然还是雅生活的重要股东。根据雅生活财报显示，刘德明通过共青城投资总共持有雅生活8千万股普通股，占到已发行普通股比例的6%，而该持股比例从公司第一份财报披露至今始终未发生变化。