汇展阁前门 黄琼摄
本报实习记者 黄琼 华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 深圳报道
一心想改善居住环境的秦女士与其先生最终打定主意，结束租房生涯，买房入伙。2016年，秦女士一家购买了深圳汇展阁大厦的一处面积约43平方米的二手住宅，费用约95万。
深圳汇展阁大厦位于深圳市罗湖区罗湖口岸，距离深圳站不足300米，周边交通便利。据了解，该处楼房于1998年开始出售，类似酒店公寓式的格局，一层多户，皆为小面积户型，大厦的物业公司是深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处（以下简称“新港物业公司”）。
购房后，秦女士如期搬入“新房”，但是“改善居住环境”的心愿却迟迟不得实现。秦女士向《华夏时报》记者表示，入住后才得知必须缴纳的高达20元/月/㎡的中央空调及热水设备的运行及维护费，而被强制使用的集体供应热水却又时冷时热，秦女士感到很憋屈。另外，在大厦居住几个月后，自己和其他业主去楼上看看时，却遭到物业主管的阻拦，被要求只能在自己的楼层走动，面对这一要求，秦女士表示不解。
高达23.8元/月/㎡的费用
秦女士是入住后才发现，刚买的房子还需向新港物业公司每月缴纳中央空调及热水设备的运行及维护费用，高达20元/月/㎡，物业费3.8元/月/㎡，而水电费另算。自己的这间小面积单间，竟然每月的物业费加中央空调及热水设备的运行及维护费用都要千余元。刚摆脱了房东的租金，又来了一笔如此高昂物业使用“费用”，是秦女士没有料想的。
汇展阁大厦物业管理服务收费公示 业主供图
同是该大厦的业主刘女士向记者表示，购房时压根不知这项费用这么高，由于购房后的这些年一直将房子出租给了酒店，一系列的费用一直也是由酒店缴纳，自己43平米左右的单间每月固定收取不到2000的租金。直到近期将房子收回才发现，其中还存有一笔高额中央空调及热水设备的运行及维护费用。
《华夏时报》记者在汇展阁大厦物业管理服务收费公示中看到，除了物业管理费3.8月元/月/㎡外，还需要缴纳中央空调维护费2.4元/月/㎡、中央空调运行水费10.4元/月/㎡、24小时热水供应费用7.2元/月/㎡，这三项费用共计20.8元/月/㎡。
而据刘女士向记者反馈，虽然被收取高额费用，但并没有得到相应的服务。热水冬天太冷，夏天太热，而空调一年仅在6、7、8、9四个月送冷风，其余时间只是送清风，满足不了深圳对空调的需求。
室内中央空调 业主供图
为此，为方便房子出租，刘女士决定自己购买热水器供租户使用。然而，这一过程并没有那么顺利。刘女士表示，自己买的热水器仍被物业管理处的人扣留在其办公室。据刘女士回忆，当物业管理处的工作人员看到自己要将新的热水器抬上楼时，便阻拦了，称不允许安装热水器。在多次交涉无果后，热水器便一直放在了物业管理处。
新港物业公司汇展阁项目经理王女士对此向记者表示，新港物业汇展阁管理处（以下简称“我处”）至今为止未收到政府相关部门关于物业费过高问题的函件。大厦设计之初为酒店式公寓，室内无阳台、无厨房、无燃气管道，热水锅炉和中央空调均为大厦公共配套设备，大厦外立面也不具备安装分体空调的条件，业主买房前也是认可才会买的。加之大厦电压容量有限，如果每户业主都安装热水器和空调将会超出大厦用电负荷，存在严重用电安全隐患，作为大厦管理者需要对大厦业主的安全负责。后续我处也有计划对热水供应设备进行节能改造，但在未改造完成之前，相应的费用也仍需缴纳。
而刘女士表示，自己在新港物业公布的汇展阁物业服务收费公示中，关于汇展阁大厦有偿服务价目表中却看到，安装热水器，50元一个。既然不能安装热水器，却提供该服务，刘女士对物业不允许安装热水器一事感到质疑。
地毯老旧引发业主不满
刘女士表示，大厦内部的各楼层的地毯多处是拼接而成，由于且透露着发霉的气味。尤其是碰上下雨天，更是别有一番滋味。而物业承诺的改换地毯，也仅在少数楼层换新地毯，并没有全面积更换。
记者近期走访汇展阁大厦的多个楼层也发现，有些楼层已经更换了新地毯，而有些楼层仍然是旧地毯。
黄琼 摄
而针对内部环境问题，新港物业公司王女士则表示，楼栋内部走廊环境正在逐步改善：墙纸及地毯正在逐层更换。
《华夏时报》记者在业主提供的一份新港物业公司公布的更换楼层地毯通知中发现，“根据（新港物业公司）2018年度计划，为提升大厦形象及舒适的生活环境，物业管理处近期将对楼层地毯分批进行更换”，其公布时间为2018年11月份。
至今半年多，刘女士表示，目前自己门前的地毯仍是旧地毯，现在下雨天，一股霉味特别难闻。
“地毯20年不清洗，热水时冷时热，空调主机不来，房间温度全看天气和运气。”秦女士反映到。今年4月，秦女士终于还是搬离了汇展阁。
多年来该处房价成为深圳“洼地”
而正是由于高昂的中央空调及热水设备的运行及维护系列管理费用，该处的楼房一直处于深圳“洼地”。据安居客APP记录的数据来看，目前汇展阁大厦有37套房源在售，均价为2.5万元/㎡左右，相比于同地段的二手住宅便宜了近2万元/㎡。
负责人民南-东门商圈一二手房出售的Q房网王先生向记者表示，该处房屋出售的都是纯住宅类的，产权还有近50年，而且单价比较低，个别户型两万出头都可以买下，性价比高。而在一番交谈之后，王先生也向记者坦白，该处房屋价格低洼的原因正是因为该处高昂的管理费（物业费加中央空调及热水设备的运行及维护费）23.8元/月。
据王先生介绍，这附近的小面积住宅均价都在4万以上，而且都是较老的小区。如果不是管理费偏高，该处的房价也不至于这么低。
而据安居客APP数据显示，汇展阁均价2.5万元/平方米，而与其相隔不远的大厦敦信大厦，均价4.2万元/平方米，华民大厦3.3万元/平方米，德兴大厦4.4万元/平方米。
同时，从链家APP中可以看到，汇展阁大厦从2018年至今成交的4套房源中，最低成交单价约为2.1万元，最高成交约为2.5万元。
一楼公共空间被占？
走进汇展阁大厦的大堂，便可以发现，左侧是王子客栈（酒店名称）的前台，右侧是一家餐厅，门口正摆放着一个指示牌，英诺滋味食堂。
秦女士反映，大堂的产权早在几年前便委托律师调查过了，在该处没有任何产权登记，应该是属于全体业主共有，但现在却被物业和其他几个业主霸占，看着大堂都闹心。
黄琼 摄
从前期的酒店装修被噪声吵，到后期看着公共空间被霸占，多次投诉又没有结果，秦女士心里不是滋味。
另外，据业主刘女士反映，因为该处房产的大多数房屋为开发商所有，而成立业主委员会需要参会业主人数须过半、且建筑面积过半的要求。在“双过半”的条件下，业主委员会也迟迟未成立，面对物业的一系列不满的做法，数次维权都没有得到解决。
而汇展阁大厦项目经理王女士则表示，一楼大堂餐厅位置属业主产权部分，产权证明可在政府相关部门查询。王子客栈前台位置本属于管理处客户服务中心，现管理处办公位置属于王子客栈租用房屋，且有产权，为了工作便利，双方进行了置换，并非占用。
律师：一楼大厅属于公共区域
北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩表示，根据《物权法》第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，一楼大厅属于公共区域，产权归全体业主共有，物业管理公司无权侵占，更无权私自变更用途或对外出租。根据《物业管理条例》第49条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”的规定，业主可向相关房屋管理部门投诉。
而针对上述高额管理费问题，郑博恩表示，物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其物业管理费收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与广大业主或者业主委员会签订书面协议约定的；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。业主有权选择使用哪些服务，但因为关系到全体业主的利益，需要通过大部分业主的同意。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于类似中央空调等费用来说，涉及到几个问题。第一、类似中央空调往往是需要业主分摊相关成本的，如果入住业主不多，往往需要承担的费用就会更大。第二、物业公司本身不提供中央空调的服务，所以类似收费的流程是否合规，这也值得研究。
（以上业主称谓皆为化名）
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