深圳新物管条例通过 明确公共空间收益归业主共有

深圳新闻网2019年8月29日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 张玲 实习生 肖煌）深圳的业主大会可向住建局备案，并获得统一的社会信用代码证书，开设自己的共有资金基本账户——8月29日，深圳市六届人大常委会第三十五次会议表决通过《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新物管条例），将于2020年3月1日起施行。

新物管条例在业主大会、车位权属以及共有空间权益归业主等方面也做出明确规定，其中由深圳市住建局为业主大会发放统一社会信用代码证书或将成为全国首创。

楼梯、大堂等广告收益归业主共有

深圳市人大常委会法制委员会主任委员刘曙光介绍说，新物管条例共计10章126条，包括总则、物业管理区域及共用设施设备、业主和业主组织、前期物业管理、物业服务、业主共有资金管理、物业安全管理与使用维护、监督管理、法律责任和附则。

此次通过的新物管条例有多处创新。比如，新物管条例结合物权法和司法解释有关规定，明确了物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等属业主共有，并对产权登记提出要求；规定利用共有物业进行经营活动的，其收益归业主共有。

新的土地出让合同应约定车位权属

新物管条例建立了停车位（库）使用、管理规则：

明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。明确物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示；

明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的只能出售、附赠、出租给业主；

建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示；

对于人防工程用作停车位的，明确开放使用并保持人防功能，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体。

对于条例实施之前的存量历史遗留停车位，情况较为复杂，按照“法不溯及既往”的原则，条例未予涉及。

深圳新物管条例将于2020年3月1日起施行。（本网资料图）

业主大会发放统一社会信用代码证书

记者了解到，根据现行条例，业主大会成立后直接向主管部门备案，没有赋予业主大会任何民事主体资格，国家《民法总则》也没有明确规定业主大会的民事主体地位。因此，业主大会不能开设银行账户，业主共有资金只能存放在物业服务企业账户，导致物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生，业主强烈要求开设独立账户。

根据深圳经济特区实际，并经国家住房和建设部门认可，即将于2020年3月1日起施行的深圳新物管条例最大创新之一体现在：由主管部门（即深圳市住建局）在业主大会依法成立并办理备案之后“发放统一社会信用代码证书”，业主大会可以持该代码证书到银行办理共有资金基本账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并规定通过物业管理信息平台对业主共有资金账户的信息予以实时公开，业主可以随时监督。

降低业主大会成立和表决门槛

新物管条例降低了业主大会成立的门槛，将原来要求占业主总人数的50％降低到20％。新物管条例第十九条规定，”物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面申请成立首次业主大会会议筹备组。“

根据《物权法》第七十六条规定，业主大会作出决定，应当经占专有物业总面积过半数和业主人数过半数同意，重大事项应当经两个过三分之二同意。现行条例考虑到业主大会召开难的问题，适当降低了业主大会表决门槛，规定：与会业主两个过半数，会议有效；决定经与会业主过半数通过有效。据了解，为避免与民事基本法规定冲突，新物管条例对涉及表决机制的条文作出修改，不对具体比例作出规定，而是统一表述为“符合法律规定的比例”。

考虑到深圳市业主大会召开难的实际问题，增加规定业主大会未能依法召开，而又急需形成业主大会决议以保障业主共同利益的，十日内召集第二次会议的参会人数和投票权数均超过半数的，会议有效。

深圳市人大常委会法制委员会主任委员刘曙光就新物管条例回答记者提问。

物管企业可安装视频监控手机高空抛物行为证据

高空抛坠物是物业管理区域的安全隐患之一，业主、物业服务公司以及主管部门等多方呼吁通过立法加强对高空抛物行为的监管和制约。结合《侵权责任法》的规定，新物管条例作出如下规定：

明确了业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任；

明确了物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任；

规定物业管理区域禁止高空抛物行为，经业主共同决定，物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取包括视频监控在内的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。

此外，新物管条例还在信息平台建设、保障租户合法权益等方面做了明确规定，如：要求市主管部门建立统一的物业管理信息平台，建立电子投票系统；业主可以委托物业服务企业管理物业，也可自行管理；保障租户合法权益，规定出租面积达到一定比例的应当邀请租户列席业委会。

深圳将降低业主大会成立和表决门槛。（本网资料图片）

附录：新物管条例还有哪些修改：

【关于街道办的监管职责】

街道办事处可以责令业主委员会限期召集业主大会，逾期未召集的，由街道办事处组织召集；

对于业主大会、业主委员会作出的不适当的决定可以责令其改正，拒不改正的，由街道办事处予以撤销；

前期物业服务合同届满，但业主大会尚未成立，物业企业继续提供服务的，一定比例的业主可以联名向街道办事处申请更换物业服务企业，由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务；

业主对于业主大会就共有资金所做的审计报告有异议的，可以申请街道办事处组织进行审计；

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区住房和建设部门会同街道办事处在征求意见的基础上指定物业所在地社区居民委员会代行业主委员会相关职责。

深圳新物管条例有多处创新。（本网资料图片）

【关于对业主委员会的监管】

新物管条例从以下制度设计着手加强对业主委员会的监管：

提高了业主委员会委员的任职条件，增加了业委会人员禁止性行为及相应的处罚条款；

明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使；

规定业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集；

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计；

规定业主委员会应当每半年向全体业主公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况；

规定了业主委员会决定违反法律法规或者管理规约、议事规则规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任；

增设业主委员会作出决定侵害公共利益的，由街道办事处或者区住房和建设部门责令改正，拒不改正的由街道办事处或者区住房和建设部门予以撤销。来源：深圳新闻网