物业管理需澄清的十大问题！

中国物业管理行业的兴起，虽然经历了20多个春夏秋冬，而且涌现出了40多个国家一级物业管理企业，营造出一个又一个让广大业主安居乐业的生活环境，但是，由于多方面因素的制约，物业管理行业一直“没长大”。为此，物业管理发展的当务之急，需要从以下10个方面给物业管理行业正本清源：

不少人对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系。其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理；给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同签订生效，双方就是平等的合同约定关系，没有主次之分，更没有一方凌驾于另一方之上的情况。因此，在合同的任何一方违约的情况下，法律所赋予的救济手段就是解除合同或通过诉讼维护自己的权益。物业管理的风险在于双方如何维护自己的合法权益，因为维权的方法不正确就会导致侵权。这些误解最终导致物业管理工作难以开展，于是业主与物业管理企业之间纠纷不断。

当前一些现象，使人产生业主委员会与物业管理公司是一对“冤家”的错觉。其实，业主委员会与物业管理公司应是良友，在日常工作中出现矛盾，应本着互谅互助，双方受益的原则进行解决。业主委员会不要轻易炒物业管理公司，物业管理公司也应更好地改进服务。

其实，如果业委会是真正从广大业主利益出发的话，应与物业管理公司成为良朋益友，就算物业管理公司的某项工作做得很不理想，也应给予一定的修正时限，在物业公司没有办法修正的前提下，该物业公司实在是不能胜任工作，再炒物业公司也不迟。因此要提醒广大业主，如果业委会视物业公司为“冤家”，随意炒物业公司的，在确认属物业公司有所作为的前提下，就应该考虑该业委会是否有人私欲作怪，以自己利益为筹码而牺牲业主们的利益，业主则得不偿失。

物业管理企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活，把牵涉到居家生活的多项工作统一管理。如此做法使业主和使用人产生错觉，以为交纳了物业管理服务费，不论家庭、邻里、周边的关系等，都是物业管理企业的职责，要物业管理企业“包打天下”。实际上，物业管理企业终归是企业，不可能具有覆盖方方面面的权利，物业公司与业主务必明确这一点。况且物业管理企业的职责是在物业区域内，职责是以合同的形式约定的，在职责范围内，物业管理企业全力以赴，有时一些不在物业管理企业职责范围内的问题出现，物业公司也会尽自己的努力去协调，但由于不少人并不明白这一点，把物业公司当成一个大“箩筐”、“国际刑警”，什么事情都可以往里面装，什么事情都找物业公司，导致部分业主在没有实现自己目的的情况下，埋怨并迁怒于物业公司，甚至以此为由拒缴物业服务费。

物业管理是服务性行业，物业管理企业提供的是有偿服务，不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付款”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理服务费。世界上没有免费的午餐！业主在享受物业管理提供服务的同时，赋有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。个别业主、使用人不交管理费，不仅侵害了其他业主、使用人的利益，而且影响物业管理的服务质量，最终损害的是广大业主、使用人的利益。如果你也不交费，他也不交费，那么物业管理服务的费用从何而来？没有经费的话，物业管理又从何谈起？

在物业管理招投标活动中，招标单位往往是越便宜越好，招标的宗旨是“价低者赢”，而一些物业管理公司为了增大楼盘的面积，盲目地迎合这种心理，更加深了这种误导。物业管理公司作为企业，给物业实施专业化管理，为业主和使用人提供服务，需要成本的投入，而且物业管理与其他商品不一样，它是“量入为出”。很多物业管理服务费低廉的物业区域，因费用入不敷出而使物业管理工作不能尽如人意。相反，优质优价物业区域的舒适环境，总是让人觉得物有所值。

在物业管理实践中，人们误以为：交了物业管理的治安防范费，物业管理公司就要提供保镖服务，在小区内发生的治安总是一概要由物业管理公司负责。其实，物业管理公司给住户、使用人提供的是安全防范服务，向住户、使用人收取的只是相应的安全防范服务费，而不是保镖服务费。因此，若在小区内发生财物被盗等治安案件时，应当分清物业管理公司的责任：如果物业管理公司已经按照服务承诺，落实相应的防范措施，责任不在物业管理公司;如果物业管理公司没有按照服务承诺落实相应的防范措施的话，那么，就应当承担相应的责任。但无论是哪种情况，物业管理公司都有协助公安部门捉拿案犯的义务。因此，住户、使用人并不能认为交了安全防范服务的费用，就可以高枕无忧而放松安全的警惕性。相反，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。

由于历史的原因，物业管理企业一直为水电等公用事业部门充当“克隆人”，无偿向业主、使用人代收水、电费用，甚至承担因业主、使用人拒交水电费而带来的经济风险，导致物业管理企业“赔了夫人又折兵”。水电等公用事业部门，往往拿着委托收缴费用的合同要求物业管理企业签署。毫不夸张地说，合同签署之时，就是该物业管理企业经济开始损失之日。因为，这些“合同”，只有物业管理企业代水电部门收费的职责和义务，却找不到物业管理企业从中应有的权利与权益。

一些部门往往把物业管理企业看成是待宰的“羔羊”，人为导致物业管理企业负担重重。如某新小区建筑面积23000平方米，每月每平方米管理服务费0.4元，就算百分百入住，每月可收服务费9200元，可当地派出所派驻保安9人，人均每月费用1350元，这样，物业管理公司得每月垫支保安费用2950元。还有的街道要物业管理公司筹划人口普查费用， 如此等等，物业管理服务费难以达到“以区养区”的目的。

物业管理企业中，有个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，误以为物业管理区域是自己的“自留地”，没有从广大业主、使用人的利益出发，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业规范化发展的“害群之马”。物业管理企业是物业管理委托合同的一方当事人，合同中的每一条款才是物业管理企业的最高行为准则，逾越了这一准则，则将构成违约或侵权。物业管理企业在物业管理区域内，应依法依合同办事，这才是行之有效的维权手段。