雅生活黄奉潮: 物管行业至少有10年黄金发展期

“公司希望往行业的前五强或者更高的位置去冲刺,现在看来,我们正一步一步地靠近。”7月17日,雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮接受中国房地产报记者专访时透露,2018年雅生活综合实力在全国排第11位,到今年已经上升到了第7名。按照目前的增速,2020年达成百亿元营收的目标也并非不可想象。在他看来,中国的物业管理行业至少还有10年的黄金发展期,具备品牌、规模和专业优势的物业公司仍拥有广阔的发展空间,可以不断探索企业成长及市场发展的边界。

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| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

“公司希望往行业的前五强或者更高的位置去冲刺,现在看来,我们正一步一步地靠近。”7月17日,雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮接受中国房地产报记者专访时透露,2018年雅生活综合实力在全国排第11位,到今年已经上升到了第7名。按照目前的增速,2020年达成百亿元营收的目标也并非不可想象。在他看来,中国的物业管理行业至少还有10年的黄金发展期,具备品牌、规模和专业优势的物业公司仍拥有广阔的发展空间,可以不断探索企业成长及市场发展的边界。

中国房地产报:雅生活之前所提的2020年达到100亿元的营收是否有望达成?公司为何要设立这一个目标?

黄奉潮:企业肯定要有发展目标,有目标才有动力,根据我们的发展规划、扩张渠道等来看,这个目标是可以得到印证的。雅生活有五个方面的渠道可以有效促进营业收入稳健增长,2020年达到100亿元,我估计差不多。

第一个渠道是两大股东的支持,来自雅居乐和绿地的优质项目会源源不断地注入进来,比如说绿地今年上半年就注入了将近1100万平方米的服务面积,这个是我们相较于其他物业公司比较明显的优势。

第二个渠道是第三方拓展,雅生活目前有差不多200多人的团队在全国各地进行第三方拓展,今年上半年也取得了很好的成绩,股东注入加上第三方拓展已经有约5000万平方米的新增面积,可以看到我们的拓展能力还是很强的。

第三个渠道是收并购,雅生活是物业上市公司里面募集资金最多的一家,上市之初也说过要把65%的募集资金用于收并购,截至目前已经成功收购了6家企业,包括南京紫竹物业、深圳京基住宅物业、兰州城关物业、青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、广州粤华物业。这些公司都非常优秀,增长潜力很大,今年6月份已经全部并表了。

第四个渠道,是积极参加国企的混改,现在已经有3个项目。我个人认为混改是很好的政策,国家把一些国企非主业的业务对社会开放,引进民营资本,用灵活的机制进行市场化运作。所以我们现在也很积极地寻找参与混改的机会。

第五个渠道,因为雅生活已经建立了一定的品牌影响力,所以不少地方政府的投资平台如城投公司等都希望跟我们合作,配合城市的发展,在公共建筑、保障房等领域邀请我们来做物业服务。

中国房地产报:关于A+H股的规划进展如何?目前还没有物业上市公司设立双上市平台,公司的出发点是什么?

黄奉潮:雅生活在上市的时候是做了A+H股的顶层设计。H股上市对雅生活的发展来说是一个很好的契机。A股方面,目前监管层对具有房地产背景的物业公司,态度还是比较审慎。对我们而言,这是一个比较长远的规划,需要根据市场情况、监管层的态度以及上市条件而定。公司并没有放弃这个计划,现在主要走市场化道路,逐渐降低对母公司的依赖度,等到时机和条件都合适的时候,我们还是希望能够尽快上,毕竟A股的估值会高一些,有助于做大公司市值,在拓展国内业务方面也有一些优势。

中国房地产报:今年以来物业上市公司的股价都涨的很好,碧桂园服务、中海物业、绿城服务等公司的PE估值都达到了30多倍至40多倍,而雅生活是20倍左右,估值差异的原因是什么?

黄奉潮:雅生活的业务比较多元,相比其他物业公司多了一块叫地产服务的业务。资本市场认为这个业务是与地产相关的,而中国房地产行业受政策和周期的影响比较大,所以这一部分的业务不确定性比较大,因此就不是按完全轻资产的估值给的。

实际上,地产服务是轻资产业务,不能等同于重资产的房地产开发业务,随着我们这块业务收入的稳定释放,以及来自第三方市场的收入份额逐渐增大,公司的估值也会不断拉近跟其他物业上市公司的距离。

中国房地产报:雅生活是目前唯一一家采用双品牌策略的物业上市公司,两家公司目前的融合情况如何?绿地是否履行了之前的资产注入承诺?

黄奉潮:两个品牌磨合的很好,基本上后台管理整合了起来,前线的品牌虽然还是分开的,但资源可以互相支持调换。根据合作约定,绿地集团承诺5年内每年向雅生活提供1000万平方米的物业服务面积,今年上半年就已经提供1100万平方米了。

中国房地产报:从2018年的年报来看,外延增值服务的占比已经很接近物业管理服务了,这个板块会不会成为公司保障业绩增长的一大亮点?目前雅生活主要有几个业务板块?

黄奉潮:我认为物业公司最有想象力的就是多种经营增值服务了。上市前,雅生活是没有做多种经营的,但上市后一方面是因为有业绩增长的需求,另一方面也真的是因为有商机。我们在做物业管理的同时,又能够服务好业主,多做一点多种经营,满足业主的一些生活需求,为什么不做?所以我们专门成立了一个集团公司在做社区商业,目前做的非常成功,我估计未来三年可能会有一个大爆发。

物业板块大致就是一杯清水,你看得清楚。但是增值服务是无限的,业主就在我们身边,就看谁挖的深了。很多互联网企业都想穿过物业公司的防火墙直达业主,但是做不到,这个壁垒暂时是没办法突破的。所以,在增值服务方面,我觉得是一个很大的蛋糕,可以讲很多故事。

去年公司是三个业务板块,现在是四个。首先是专注于做住宅物业管理的一个板块,第二个板块主要面向高端商业和写字楼,第三个是公共服务,量也非常大,我们收并购的几个公司都有做公共服务,加起来一年营收有十几个亿。这个市场特别大,以前政府和国企都是自己组建物业公司来管理,现在都慢慢释放出来了。我们并购的这几个公司已经在全面开展公共服务的业务,所以今年把这个板块独立出来。第四个是社区商业。

中国房地产报:雅生活今年的拓展目标是什么?公司希望在行业里达到什么位置?

黄奉潮:我们今年是计划增加1亿平方米的合约面积,在管面积增加7000万平方米,但最终我估计会超过。今年算下来,按照合约或在管面积,我们在物业上市公司里的位置应该能进前三。

中国房地产报:第三方拓展是物业公司规模增长的一大动力,那在收并购方面,雅生活的要求和标准是什么?

黄奉潮:我们拓展的标的还是希望能补上公司的短板。首先是业务区域的短板,如果雅生活的业务还没有开展到某个区域,那我们并购的目标就是这个区域的龙头。第二是专业的短板,就像我们收购广州粤华,以前雅生活的物业管理服务以住宅为主,没有参与公共服务,完成广州粤华的收购后,我们就有机会把这块业务做大做强。第三是看团队,这个非常重要,团队资不资深,管理体系、品质服务做的怎么样?成长性又如何?这些都是我们评估并购标的的重要考核因素。

中国房地产报:你觉得目前物业管理行业处于什么竞争态势?未来会怎么走?

黄奉潮:以后行业集中度肯定越来越高,一是靠品牌吃饭,二是靠规模,第三靠专业。一般的公司,如果既没有品牌和规模,也不具备细分领域的专业性,基本上就会慢慢消失了。

目前中国估计有超过300亿平方米的建筑面积,真正是有物业公司管理的,大概是一半左右。而这一半的在管面积又散落在11万家物业管理企业中,这11万家企业也要经历不断汰弱留强的过程,这是存量部分。现在中国每年还有超过30亿平方米的增量建筑面积。市场起码10年内没有问题,具备以上三个竞争条件的企业,可以很轻松的去跑马圈地。因为市场够大,所以大家短兵相接、激烈竞争的阶段短期内还不会到来。

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