雅生活黄奉潮： 物管行业至少有10年黄金发展期

| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

“公司希望往行业的前五强或者更高的位置去冲刺，现在看来，我们正一步一步地靠近。”7月17日，雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮接受中国房地产报记者专访时透露，2018年雅生活综合实力在全国排第11位，到今年已经上升到了第7名。按照目前的增速，2020年达成百亿元营收的目标也并非不可想象。在他看来，中国的物业管理行业至少还有10年的黄金发展期，具备品牌、规模和专业优势的物业公司仍拥有广阔的发展空间，可以不断探索企业成长及市场发展的边界。

中国房地产报：雅生活之前所提的2020年达到100亿元的营收是否有望达成？公司为何要设立这一个目标？

黄奉潮：企业肯定要有发展目标，有目标才有动力，根据我们的发展规划、扩张渠道等来看，这个目标是可以得到印证的。雅生活有五个方面的渠道可以有效促进营业收入稳健增长，2020年达到100亿元，我估计差不多。

第一个渠道是两大股东的支持，来自雅居乐和绿地的优质项目会源源不断地注入进来，比如说绿地今年上半年就注入了将近1100万平方米的服务面积，这个是我们相较于其他物业公司比较明显的优势。

第二个渠道是第三方拓展，雅生活目前有差不多200多人的团队在全国各地进行第三方拓展，今年上半年也取得了很好的成绩，股东注入加上第三方拓展已经有约5000万平方米的新增面积，可以看到我们的拓展能力还是很强的。

第三个渠道是收并购，雅生活是物业上市公司里面募集资金最多的一家，上市之初也说过要把65%的募集资金用于收并购，截至目前已经成功收购了6家企业，包括南京紫竹物业、深圳京基住宅物业、兰州城关物业、青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、广州粤华物业。这些公司都非常优秀，增长潜力很大，今年6月份已经全部并表了。

第四个渠道，是积极参加国企的混改，现在已经有3个项目。我个人认为混改是很好的政策，国家把一些国企非主业的业务对社会开放，引进民营资本，用灵活的机制进行市场化运作。所以我们现在也很积极地寻找参与混改的机会。

第五个渠道，因为雅生活已经建立了一定的品牌影响力，所以不少地方政府的投资平台如城投公司等都希望跟我们合作，配合城市的发展，在公共建筑、保障房等领域邀请我们来做物业服务。

中国房地产报：关于A+H股的规划进展如何？目前还没有物业上市公司设立双上市平台，公司的出发点是什么？

黄奉潮：雅生活在上市的时候是做了A+H股的顶层设计。H股上市对雅生活的发展来说是一个很好的契机。A股方面，目前监管层对具有房地产背景的物业公司，态度还是比较审慎。对我们而言，这是一个比较长远的规划，需要根据市场情况、监管层的态度以及上市条件而定。公司并没有放弃这个计划，现在主要走市场化道路，逐渐降低对母公司的依赖度，等到时机和条件都合适的时候，我们还是希望能够尽快上，毕竟A股的估值会高一些，有助于做大公司市值，在拓展国内业务方面也有一些优势。

中国房地产报：今年以来物业上市公司的股价都涨的很好，碧桂园服务、中海物业、绿城服务等公司的PE估值都达到了30多倍至40多倍，而雅生活是20倍左右，估值差异的原因是什么？

黄奉潮：雅生活的业务比较多元，相比其他物业公司多了一块叫地产服务的业务。资本市场认为这个业务是与地产相关的，而中国房地产行业受政策和周期的影响比较大，所以这一部分的业务不确定性比较大，因此就不是按完全轻资产的估值给的。

实际上，地产服务是轻资产业务，不能等同于重资产的房地产开发业务，随着我们这块业务收入的稳定释放，以及来自第三方市场的收入份额逐渐增大，公司的估值也会不断拉近跟其他物业上市公司的距离。

中国房地产报：雅生活是目前唯一一家采用双品牌策略的物业上市公司，两家公司目前的融合情况如何？绿地是否履行了之前的资产注入承诺？

黄奉潮：两个品牌磨合的很好，基本上后台管理整合了起来，前线的品牌虽然还是分开的，但资源可以互相支持调换。根据合作约定，绿地集团承诺5年内每年向雅生活提供1000万平方米的物业服务面积，今年上半年就已经提供1100万平方米了。

中国房地产报：从2018年的年报来看，外延增值服务的占比已经很接近物业管理服务了，这个板块会不会成为公司保障业绩增长的一大亮点？目前雅生活主要有几个业务板块？

黄奉潮：我认为物业公司最有想象力的就是多种经营增值服务了。上市前，雅生活是没有做多种经营的，但上市后一方面是因为有业绩增长的需求，另一方面也真的是因为有商机。我们在做物业管理的同时，又能够服务好业主，多做一点多种经营，满足业主的一些生活需求，为什么不做？所以我们专门成立了一个集团公司在做社区商业，目前做的非常成功，我估计未来三年可能会有一个大爆发。

物业板块大致就是一杯清水，你看得清楚。但是增值服务是无限的，业主就在我们身边，就看谁挖的深了。很多互联网企业都想穿过物业公司的防火墙直达业主，但是做不到，这个壁垒暂时是没办法突破的。所以，在增值服务方面，我觉得是一个很大的蛋糕，可以讲很多故事。

去年公司是三个业务板块，现在是四个。首先是专注于做住宅物业管理的一个板块，第二个板块主要面向高端商业和写字楼，第三个是公共服务，量也非常大，我们收并购的几个公司都有做公共服务，加起来一年营收有十几个亿。这个市场特别大，以前政府和国企都是自己组建物业公司来管理，现在都慢慢释放出来了。我们并购的这几个公司已经在全面开展公共服务的业务，所以今年把这个板块独立出来。第四个是社区商业。

中国房地产报：雅生活今年的拓展目标是什么？公司希望在行业里达到什么位置？

黄奉潮：我们今年是计划增加1亿平方米的合约面积，在管面积增加7000万平方米，但最终我估计会超过。今年算下来，按照合约或在管面积，我们在物业上市公司里的位置应该能进前三。

中国房地产报：第三方拓展是物业公司规模增长的一大动力，那在收并购方面，雅生活的要求和标准是什么?

黄奉潮：我们拓展的标的还是希望能补上公司的短板。首先是业务区域的短板，如果雅生活的业务还没有开展到某个区域，那我们并购的目标就是这个区域的龙头。第二是专业的短板，就像我们收购广州粤华，以前雅生活的物业管理服务以住宅为主，没有参与公共服务，完成广州粤华的收购后，我们就有机会把这块业务做大做强。第三是看团队，这个非常重要，团队资不资深，管理体系、品质服务做的怎么样？成长性又如何？这些都是我们评估并购标的的重要考核因素。

中国房地产报：你觉得目前物业管理行业处于什么竞争态势？未来会怎么走？

黄奉潮：以后行业集中度肯定越来越高，一是靠品牌吃饭，二是靠规模，第三靠专业。一般的公司，如果既没有品牌和规模，也不具备细分领域的专业性，基本上就会慢慢消失了。

目前中国估计有超过300亿平方米的建筑面积，真正是有物业公司管理的，大概是一半左右。而这一半的在管面积又散落在11万家物业管理企业中，这11万家企业也要经历不断汰弱留强的过程，这是存量部分。现在中国每年还有超过30亿平方米的增量建筑面积。市场起码10年内没有问题，具备以上三个竞争条件的企业，可以很轻松的去跑马圈地。因为市场够大，所以大家短兵相接、激烈竞争的阶段短期内还不会到来。