物业新股集体遇冷 资本风口开启即终结?

来源:北京商报

物业股由热转冷的状态还在继续。近期港交所迎来四位物管新成员,与之前开盘即大涨的局面不同,新股入市整体表现欠佳,四家物管企业有的开盘首日即破发,有的刚刚守住开盘“底线”,一路高歌猛进的物业股突然“转冷”。记者注意到,截至2020年11月6日收盘,上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态,合景悠活报每股6.21港元,世茂服务报每股16港元,双双处于发行价之下;而在10月下旬上市的第一服务已跌破发行价40.83%,卓越商企服务则较发行价微涨2.43%。

截至目前,A股和港股上市的物管企业共计34家,其中2020年上市的物管企业已经达到10家,后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP,另有七八家物管企业处于递表排队状态。在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下,资本风口开启即终结?

物业新股集体遇冷 资本风口开启即终结?

三家物业新股仍处于发行价下

受疫情影响,物业服务板块被普遍看好,继正荣服务、弘阳服务、建业新生活之后,近期多家物管企业也成功登陆港交所,但与之前股价开盘大涨的局面不同,物业新股入市整体表现欠佳,有的开盘首日即破发,有的刚刚守住开盘“底线”。

10月的最后两周,四家物管企业敲开了港交所大门。10月30日,合景悠活、世茂服务双双在港交所挂牌上市。根据最终定价结果,世茂服务每股定价16.6港元,合计发行5.88亿股。上市首日,世茂服务开盘报每股15.8港元,较发行价下跌约4.82%,截至30日收盘,世茂服务报每股16.6港元,勉强保住了发行价。

彼时市场方面认为,世茂服务“平稳”收盘,也是源于绿鞋机制起了作用,盘中大跌9%,承销商及时出手护盘,尾盘出现神奇拉升。

与世茂服务不同,同日上市的合景悠活则一路“唱衰”,开盘报每股6.48港元,较发行价每股7.89港元跌17.87%,截至10月30日收盘,合景悠活报每股6.08港元,跌幅更是高达22.94%。

值得一提的是,合景悠活此次上市引入了8位基石投资者,这8位基石投资者共认购1.2亿美元(约9.36亿港元),但显然这并没有给市场带来信心的加持。

记者注意到,截至2020年11月6日收盘,上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态,合景悠活报每股6.21港元,世茂服务报每股16港元,双双处于发行价之下。

市场瞬息万变,也让后来者体会到了凉意。早在合景悠活、世茂服务双双挂牌之前,当代置业旗下的第一服务就刷新了物管企业上市首日最大跌幅纪录。10月22日,当代置业旗下的第一服务正式登陆港交所,开盘首日即破发,最终收盘报每股1.76港元,较发行价每股2.4港元跌26.67%。

时间再往前移,10月19日上市的卓越商企服务,也没能保持此前物业股“一路高歌”的状态。上市首日,卓越商企服务收盘报每股11港元,虽然高于每股10.68港元的发行价,但却比每股11.4港元的开盘价下跌3.51%。

截至2020年11月6日收盘,第一服务报每股1.42港元,已跌破发行价40.83%,而卓越商企服务报每股10.94港元,较发行价微涨2.43%。

高估值回归理性

地产分析师严跃进表示,受疫情带来居住体验的影响,此前物业股的股价一路飘红,这也造成后续上市的物管企业估值过高,投资者却并不买账。随着市场回归理性,尤其是物业股上市增多的情况下,投资者对于物业股的判断会更加严苛。“物业新股上市遇‘冷’也在情理之中,只是到来时间的早晚。”严跃进称。

贝壳研究院高级分析师潘浩则表示,随着内外部竞争环境加剧,物业服务板块的估值被理性削弱。受全球经济波动影响,近期市场短线偏好上升,物业服务板块飞速上涨趋势在疫情逐渐常态化后有所回落。疫情下被加速抬升的板块估值,逐渐被理性投资削弱。四季度资本市场多行业活跃将会大幅分流物业板块资本流入;同时,大型优质房企物业或将于四季度陆续完成拆分上市动作,增加板块内部竞争激烈程度。

在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下,资本风口开启即终结?对此,潘浩分析称,小规模物管企业的表现不足以代表整个行业的资本偏好,当前物业公司上市具有一定分化特征,后期预计头部房企物业上市的表现将会呈现较大的差异,物业服务行业仍具较大的市场空间。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫同样指出,近期物业新股上市整体遇冷,一方面是物管企业自身因素所导致,另一方面也是市场氛围在此之前就已“转凉”所带来的影响。以第一服务为例,其不但自身体量较小,所属母公司在众房企中也趋于落后位置,因此才会有如此之大的跌幅。后续随着“优质”玩家的融入,物业股“转凉”的氛围或将改写。

克而瑞物管统计数据显示,物业股最重要的指标是成长性,从盈利能力上看,2020年H1,超过一半的物业公司保持了30%以上的营收增速。而从增长空间上看,典型企业储备/在管比高于0.5,这说明大部分上市物管企业有强大的盈利增长能力,核心物业股的增长预期是确定的。

克而瑞物管方面称,市场的短期波动是资金和情绪左右的结果。物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块,而且成熟企业在加重专业服务的比重,未来在利润上物业公司也会拥有更好的表现。

物业市场头部趋势

“随着疫情防控常态化,物业服务多元化正在构筑,而物业服务企业也将向头部集中。”谢逸枫称,行业马太效应是不变的法则,未来“大鱼吃小鱼”这种兼并收购会越来越激烈,毕竟规模体量是吸引资本市场的关键因素。

延续房地产行业的打法,物业服务板块也开始朝着“强者恒强”的方向发展,规模扩大,收购兼并无疑是最好的选择。以刚刚上市的世茂服务为例,其在招股书中披露,于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购,又在今年以零现金代价收购福晟生活服务51%的股权、北京冠城的全部股权以及浙大新宇51%的股权。记者查阅招股书发现,世茂服务收并购的“招数”,对在管面积的贡献率直线攀升。

在谢逸枫看来,“三道红线”给房地产行业带来了前所未有的压力,分拆物业板块上市是众房企缓解融资压力的“造血”手段,可以最直观降低母公司的净负债率。除此之外,房地产行业已经进入“白银时代”,物业服务具备受众体量大、与房企连接紧密等特点,这也是众房企积极布局的原因。

恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧就曾透露,“恒大分拆旗下金碧物业上市,并成功引入战投入股235亿港元,恒大净负债率预计将因此降低19个百分点”。

而另一个层面,国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积首次突破17亿平方米,创下近十年来的峰值,2019年依然保持17亿平方米的状态。2020年1-9月,全国商品房销售面积为11.7亿平方米,而这还是在上半年房地产销售基本停滞的情况下。随着开发商积极销售促回款,2020年末或将继续保持17亿平方米的规模。如此大的体量之下,众房企的加速也是看好物业服务这块市场蛋糕。

随着合景悠活、世茂服务的上市,截至目前,在A股和港股上市的物管企业共计34家,其中2020年上市的物管企业已经达到10家,后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP,另有七八家物管企业处于递表排队状态。

记者注意到,一向对分拆物业板块上市表现“佛系”的万科,近期也有了积极的表态。在万科物业品牌更新之前,万科集团董事会主席郁亮公开表示,“万科物业一定会上市,只是时间还没想好”。

重塑市场架构,历来都是“大玩家”的特权。截至目前,头部房企中,碧桂园、保利、中海等已经完成了物业分拆上市,融创、金科即将赴港IPO,恒大、华润则正式向港交所递交了招股书,绿地的入股、万科的表态,物业服务板块的后半场可谓强者云集。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

本文转载自互联网,本文观点不代表物业管理信息网立场,如侵犯版权,请联系删除。

(0)
打赏 微信扫一扫 微信扫一扫
上一篇 2020-11-11 14:57
下一篇 2020-11-11 16:51

相关推荐

  • 物业管理需澄清的十大问题!

    中国物业管理行业的兴起,虽然经历了20多个春夏秋冬,而且涌现出了40多个国家一级物业管理企业,营造出一个又一个让广大业主安居乐业的生活环境,但是,由于多方面因素的制约,物业管理行业一直“没长大”。为此,物业管理发展的当务之急,需要从以下10个方面给物业管理行业正本清源: 1业主与物业管理企业不是“主仆”关系不少人对物业管理存在认识上的误区:有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系;有…

    2018-10-14
    02.6K0
  • 新物业接管仅两天,旧物业领人冲击园区重新接管,街道办介入

    1月6日,新物业接管后两天,旧物业30多人冲击园区重新接管物业,冲突中有人员受伤。园区业主表示,目前新物业已经全部撤走,待园区收回后再进行移交。

    2021-01-17
    01.7K0
  • 科大讯飞陈涛:人工智能时代,基础行业应用是中国企业的机遇

    陈涛表示,人工智能成功的三要素是核心算法、专家资源还有行业大数据。

    2017-04-17
    010.1K0
  • 开平某楼盘物业互相踢皮球,业主表示很无助!

    网友报料:近日开平领美花园一业主计划安装充电桩,而跑去物业申请就说麻烦去业主委员会先申请盖章,而业主委员会又说不关她的的事,不可以盖章,于是反反复复,这个皮球踢来踢去,最后业主表示很无奈,最后只有报警协商!作为业主装个充电桩也这么难!难道不符合国家标准的吗?还是什么原因呢? ( 具体情况以相关部门公布为准) 目前业主已经报警!

    2021-10-02
    01.3K0
  • 万科物业终于出手,决定退出这个没有业委会的小区

    12月1日,南京星雨华府的业主收到了一封通知,服务小区4年多的万科物业发出公告,拟于2021年3月2日终止合同。 关于终止《星雨华府住宅小区物业服务合同》的公告 尊敬的星雨华府全体业主: 2016年4月1日,我司依照《星雨华府物业服务合同》,在小区内全面展开物业管理服务工作。服务期间小区先后获得:2016年兴隆街道物业管理先进单位、2018年南京市园林式居住小区、2019年南京市节水型小区、201…

    2020-12-05
    03.2K0
  • 滨江物业联合和舍信息于杭州新设滨枫物业

    10 月 19 日,杭州滨江物业管理有限公司(以下简称 ” 滨江物业 “)联合杭州和舍信息技术有限公司(以下简称 ” 和舍信息 “)共同成立杭州滨枫物业管理有限公司(以下简称 ” 滨枫物业 “)。 据乐居财经了解,滨枫物业成立于 2021 年 10 月 15 日,注册资本 300 万元,法人代表为沈国荣,经营范围包括:物业管理…

    2021-10-19
    07150