关系千家万户！江苏物管条例要修改了，来看怎么改

江苏正开展民法典涉及法规专项清理工作，将修改6件、废止2件地方性法规。在修改的6件法规中，《江苏省物业管理条例》根据民法典精神修改幅度较大。

这是“瞭望君”从今天开幕的江苏省十三届人大常委会第十九次会议上了解的最新消息。

01

12件省法规被列入清理范围

《中华人民共和国民法典》已于今年5月28日由十三届全国人民代表大会第三次会议通过，将于明年1月1日起施行。

习近平总书记在中央政治局第二十次集体学习时指出，对同民法典规定和原则不一致的国家有关规定，要抓紧清理，该修改的修改，该废止的废止。6月29日，全国人大常委会办公厅发出《关于开展民法典涉及法规专项清理工作的函》，要求各地对地方性法规开展清理，做好民法典实施前的有关准备工作，维护国家法制统一、尊严和权威。

根据要求，江苏对省法规进行全面梳理，将12件省法规列入清理范围。其中：

——《江苏省农村集体资产管理条例》《江苏省城乡规划条例》不存在与民法典以及相关上位法不一致的情形，不需要修改；

——《江苏省土地管理条例》《江苏省农民专业合作社条例》已经列入今年立法计划进行全面修订；

——《江苏省物业管理条例》《江苏省城市房地产交易管理条例》《江苏省海域使用管理条例》《江苏省不动产登记条例》《江苏省农村土地承包经营权保护条例》《江苏省审计条例》等6件法规，部分条款存在与民法典及相关上位法不一致情形，需要集中打包修改；

——《江苏省经纪人条例》《江苏省村镇规划建设管理条例》存在与民法典及相关上位法不一致情形，且主要内容不符合当前实际，需要予以废止。

02

选聘、解聘物业有新规

需要集中打包修改的6件法规中，《江苏省物业管理条例》修改内容较多。

记者注意到，本次修改了结合了疫情防控工作下的新形势，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，既增加规定物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，也要求业主应当依法予以配合。

选聘、解聘物业服务企业，特别是新老物业交接环节，近年来矛盾较为集中。本次修改从多方面作了回应。

在解聘方面，增加了“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同”的规定，并明确“决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外”。

在续聘或另聘程序上，原有规定作了修改。从业主角度，此次修改规定“物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外；从物业服务企业角度，也规定决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；双方作出相关决定后，都需要同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。

如果业主依法共同决定续聘，新修改的法规明确，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。如果物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人。

新老物业服务企业交接，有时会出现老物业不走、新物业进不来的情况。本次修改明确规定，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行交接义务。

交接时也可能出现新物业还未确定的情况。本次修改规定老物业可以继续服务，“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费”。

本次修改还就群众和物业两方面反映较多的共性问题作了回应。

一是条例增加规定利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账；

二是按照民法典规定，降低了住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的表决门槛，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可；

三是对不交物业费的问题，物业服务企业在催告无效时可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交；

四是根据民法典中紧急使用维修资金的主体只有业主大会和业主委员会的规定，将原条例中物业服务企业和相关业主剔除出了可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的范畴。

03

法规修改体现“放管服”改革精神

在其他法规修改中，一项重点是体现“放管服”改革精神，如《江苏省城市房地产交易管理条例》修改中删除房地产价格评估机构资质的规定；《江苏省不动产登记条例》增加规定“电子证书、证明与纸质证书、证明具有同等法律效力”；制定于2001年的《江苏省经纪人条例规定》的经纪人备案、验照、企业年检等主要制度，与现行上位法不相一致，也与“放管服”改革要求不相符，其他内容在相关法律、法规中已有规定，故拟予废止。

另外，《江苏省城市房地产交易管理条例》对不得抵押的房地产范围、房地产抵押合同的生效日期等与民法典有关规定不一致的内容进行修改；按照国家有关规定，增加办理房屋网签备案手续的内容；删除商品房预售实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式等与国家有关规定不一致的条款。《江苏省不动产登记条例》根据民法典、农村土地承包法，增加以土地经营权抵押可以依法办理不动产抵押登记的内容。