物管行业格局已形成，弯道超车恐难实现

近年来，物业管理行业保持良好发展势头，管理规模与增速屡创新高，接踵而至的利好政策一次次打开物业行业的想象空间。但随着监管的趋严与服务同质化的加剧，物业服务企业在资本市场上的火热也逐渐趋于冷静，在此情形下，强者恒强的的行业格局逐渐显现，中小物企弯道超车的机会愈发渺茫。

稳步发展，行业在管面积突破350亿㎡

四十年的发展，物业管理行业发生了巨大的变化，2020年的疫情让物业从幕后走到了台前，让社会看到了物业提供的服务的广泛适用性与不可替代性。随着城镇化的持续推进、居民消费的升级与政策的推动，物业对生活服务领域不断渗透，物业管理行业在整个社会职能中的重要性进一步增加。

从宏观指标来看，物业管理行业稳步发展。经测算，2021年年末行业在管面积约为351亿㎡，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分别为9.2%和14.5%。到2025年，物业管理行业在管面积预计将达430亿㎡，行业总营收突破2万亿元。

政策利好，物管赛道空间持续扩张

行业的发展离不开政策的支持，从上世纪企事业单位后勤服务社会化改革，到本世纪初物业管理条例的制定，再到近年老旧小区改造释放的资源、公共服务领域的开放、智慧物业、多元增值服务的推动，各级政府出台的政策为行业各阶段的发展奠定了厚实的基础。

在过去的一年中，政策端不断释放、传递信号，鼓励物业服务企业拓宽服务边界，积极探索“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美居”等多元的服务模式，旨在为居民生活提供多样化的社区服务，从而满足当前居民日益变化的生活需求。不断变化的需求促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展，物管赛道空间持续扩张。

竞争加剧，行业分化日益严重

2014年，彩生活登陆联交所，成为行业内第一家上市的企业，为行业打开了一扇窗。近年来，物业管理行业迎来上市潮，目前上市企业已达52家。资本的涌入引发了企业对规模发展的强需求，在增量市场发展受限的当下，企业并购显著加速，市场集中度不断走高。

资本的介入加速了行业的整合，也挤压了中小企业的生存空间，行业分化日益严重。上市企业在资本市场上的表现有较大差异。

从规模上看，截至2021年年中，47家上市物企总在管面积达52.4亿㎡，其中5家企业在管面积超3亿㎡，16家企业在管面积超1亿㎡，头部企业与尾部企业在管规模差异高至378倍。

从估值上看，规模与模式导致了上市物企的PE分化。在管面积1亿㎡以上、1千万至1亿㎡、1千万㎡以下企业的平均PE有较大分化，大规模企业估值表现显著优于普通企业。此外，物管+商管模式企业平均PE约为传统物管模式企业的1.51倍。

资本降温，投资市场回归理性

经历了2020年新冠疫情，物管行业价值迅速释放，短短两年实现快速发展，物业服务企业在资本市场的表现也是节节走高。然而，自去年下半年以来资本市场急剧降温，即使是财报季市场表现也依然相对低迷。

在过去的一年，物业板块出现了两次集中式回调。第一次出现在今年年初，大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”，除了修复过高的估值以外，受去年8月以来房地产调控“三道红线”政策的波及，物业股一骑绝尘的上涨动力被压制，尤其是去年10月以来几只新股相继破发，更加剧了股价的下行压力。随着3月左右物企财报的发布，物业股终于止跌回升，当月物业板块平均涨幅约5.3%，较前月增加2.9个百分点，也达到了2020年9月以来的涨幅峰值。第二次是在今年7月底，受国家对教育等民生行业的调控影响，资本市场整体避险情绪较高，包括龙头物企在内的几乎所有物业股下跌，物业板块在6月、7月、8月股价平均涨幅分别为-1.3%、-14.0%和-1.5%，整体降至波谷。

物业股两次下探反映出行业存在的问题，一方面资本存在的投机性和不理性，包含仲量联行、世邦魏理仕等在内的多家国际知名物业企业在经历百余年的发展之后，PE也大多稳定在20-30，国内此前动辄50,60倍的估值含有虚高的成分。另一方面物业管理行业多项规范性政策不断出台，以规范行业发展。政策初期难免会带来一部分负面情绪，但长期来看，政策不是为了打压物业管理行业，长期来看有利于行业进一步规范发展，向良性竞争的成熟市场转型。

强者恒强，弯道超车难实现

对于物业服务企业，谈及发展，规模始终是重要指标。在地产公司的开发增量逐渐固化的当下，多元化扩张是快速增加管理体量的重要途径，也是多数上市企业募集资金的重点使用方向。

提及收并购，今年首当其冲的便是碧桂园服务：2月25日，以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股权，开创首例上市物企间的并购，48.47亿元的价格也创下了彼时业内的收购记录。9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业，9月28日，发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。

相较于大开大合的碧桂园服务，万物云则是走上了平台化转型之路。别样的合作模式也吸引了行业大量的目光。8月5日，阳光城公告称，以阳光智博100%股权投资万物云并换取其4.8%股权。此外，双方保留合作身份进行资源互换，通过成立合资公司承接未来新增交付的项目。9月中旬，伯恩物业加盟万物云。去年达成合作的万盈服务也于中秋节前夜递交了招股书。

从碧桂园服务到万物云，再到龙湖智慧服务、融创服务…… 我们不难发现，头部企业在多元化扩张中存在显著的优势，年内绝大多数并购及合作案例也都出自头部企业之手。此外，在被称为物业服务企业第二赛道的增值服务中，头部企业依托其丰富的产业资源和布局优势，在营收规模及效益上也都居于行业前列。而中小企业，不论是规模的扩张，还是多经业务的拓展，在资金与规模效应难以成型的双重限制下，与头部企业的差距越来越大，强者恒强的行业格局已经形成，弯道超车恐难实现。

物业管理行业经历了四十年的发展，市场日渐成熟，行业格局逐渐清晰。留给中小企业和新进入者的空间越来越小，但“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。对于管理规模尚小，品牌竞争力较弱的企业，在自身区域内深度挖掘，或是加码布局专业领域，在为客户提供高质量服务的理念下实现差异化突围或是一种选择。回归服务初心、始终坚守和锻造服务能力的企业终将享受到时间的复利。

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