《陕西省物业服务管理条例》10月1日起施行

9月30日，《陕西省物业服务管理条例》在省人大常委会举行，华商报记者从会上获悉，该条例将于10月1日起施行。

据了解，新修订的《条例》构建了“物业管理委员会”制度，在业委会成立前代行业委会职责；《条例》规定，前期物业应采取招投标方式选聘物业服务企业，前期物业应将公共收益主要用于补充维修资金，业委会可以聘请专业机构对小区公共受益进行审计；《条例》还对紧急动用大修基金做出了明确规定。

新《条例》构建了“物业管理委员会”制度是业委会成立前的过渡性机构

“业主大会和业主委员会是业主共同决定物业服务管理相关事项的重要途径，调研中我们发现很多小区长时间没有成立这两个业主组织，由此导致业主对物业服务管理活动的决定权不能真正得以落实，物业服务合同双方平等地位难以保证。”发布会上，省人大常委会法工委副主任田文平说，根据全省问卷调查数据统计，超过75%的小区没有成立业主大会或者业主委员会（因问卷调查的局限性，实践中比例可能更高）。在修订《陕西省物业服务管理条例》的时候，依照相关规定，并参考了其他省（市）物业立法经验，结合我省实际，构建了“物业管理委员会”制度。物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区党组织在县（市、区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、社区党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由业主推选，业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。物业管理委员会的任期一般不超过二年，应在任期内推动成立业主大会、选举产生业主委员会；任期届满仍未成立业主大会、选举业主委员会的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区党组织重新组建物业管理委员会。已召开业主大会并选举产生业主委员会，或者因物业服务区域调整、房屋灭失等原因物业管理委员会无存续必要的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在该事由发生之日起三十日内解散物业管理委员会，并在物业服务区域内显著位置公示。

前期物业应将公共收益主要用于补充维修资金

业委会可以聘请专业机构对小区公共受益进行审计

田文平说，调研中了解到，物业收费不透明、侵占小区业主公共收益现象较为普遍。根据全省调查数据统计显示，认为小区收费不透明的占比74%，物业企业利用小区共有部分经营占比84%。

为切实维护业主合法权益，引导物业企业规范服务，《条例》对公共受益的内容、使用和管理都做了明确规定。

《条例》规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。

建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。

利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

擅自利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处五万元以上二十万元以下的罚款，对个人处一千元以上一万元以下的罚款。

省住建厅将制定统一的信用评价标准完善全省统一的物业服务信用信息平台

发布会上，省住建厅副厅长任勇介绍，按照现行《条例》要求，省住建厅将尽快出台配套政策措施、规范性文件，进一步完善细化具体措施和办法。包括制定临时管理规约、管理规约、业主大会筹备组产生运行办法、首次业主大会表决规则、业主大会议事规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本和物业服务指导标准；指导物业服务行业协会制定和实施自律性规范。

同时健全物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，开展物业服务优质项目评定，完善全省统一的物业服务信用信息平台。利用科技优化管理模式，建立高效、便民的服务平台，实现信息共享及动态更新。

前期物业应采取招投标方式选聘物业服务企业

任勇介绍，资质管理一直是行业主管部门的主要手段，按照国务院放管服的有关要求，住建部取消了物业资质。2018年，国家《物业管理条例》删除了物业服务企业资质的相关规定。为了弥补物业服务企业资质取消后行业监管手段不足的问题，《条例》从规范物业管理招投标、加大物业企业信用评价体系应用和规范物业服务企业交接移交等三个方面加强对物业服务企业实施监督和指导。《条例》第21条规定，前期物业服务应采取招投标方式选聘物业服务企业，无论是预售还是现售商品房项目应在县级以上住建部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督下，通过招标方式选聘前期物业并做好承接查验工作。

《条例》第9条、第10条明确，要建立健全物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准。完善物业服务分级分类监管体系，按照不同的信用状况对物业企业实施差异化管理。对违法违规行为，在依法查处的基础上将结果记入企业信用档案，督促企业加强行业自律管理，提供诚信服务。

“目前，新、老物业服务企业交接移交时，纠纷时有发生，影响业主正常生活。”任勇说，为了规范物业服务市场秩序，维护业主等各方主体的合法权益，《条例》第105条在规范物业服务企业交接移交上明确，原物业服务人未按规定期限退出物业服务区域的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令其限期退出；逾期未退出的，处五万元以上三十万元以下罚款。

电梯故障危及人身安全等七种情况可紧急动用住宅专项维修资金

作为“房屋养老金”的住宅专项维修资金的归集使用问题是普遍关心的问题，《条例》第六章维修资金的使用和管理，第86～93条用了8个法条对维修资金的交存、使用、管理问题进行规范明确。《条例》明确，建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。同时规定不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当核验专项维修资金交存情况。

《条例》规定，维修、更新、改造业主共用部分，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人或者相关业主可以提出使用建议，经业主依法共同决定后，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门审核同意列支。

“实践中群众普遍反映，住宅专项维修资金申请过程繁琐、周期长，在发生紧急情况下，物业共用部分及相关设施设备无法得到及时维护，严重影响业主的日常生活。”任勇说，为此，《陕西省物业服务管理条例》规定七种危及房屋安全和人身财产安全的情况，可以紧急动用住宅专项维修资金。如：消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的；屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险，危及人身财产安全的等。