味燃,干式熟成制造专家
产品:干式熟成工艺技术,干式熟成柜,干式熟成库
微信咨询:13556860160,师先生
公司:味燃食品生物科技(深圳)有限公司
地址:深圳市福田区泰然六路泰然大厦C座1501

成立业主大会:从入门到放弃

成立业主大会:从入门到放弃

众所周知,小区业主想重新选聘物业公司或者分配公共收益,必须成立业主大会,再选举业主委员会,建立一个合法的组织后,业主才有了所谓的“资格”和物业公司平等对话,才有资格决定公共收益。

这种观点由来已久,耽误了许多想提高小区品质的业主,从来如此,便对么?放弃成立业主大会可能是更好的选择。

一、放弃成立业主大会的理由

理由一:成立业主大会实际是个多余的过程

和小区的业主大会相似的,是公司的股东(大)会。公司不需要在社区、街道办的指导和监督下,成立股东(大)会。公司依法注册后,股东(大)会直接履职就行。

但小区业主花钱买房拿了产权证,业主大会却不存在,必须专门搞一堆前置手续去“成立”,来确认业主本就具有的权利。业主可能在社区或街道办折腾几年也无法“成立业主大会”。而且就算顺利成立,真正的表决程序一样少不了,仍然要多数小区业主共同投票决定,和不成立业主大会的时候一模一样。

因此,成立业主大会表演成分多于实际价值,用“脱裤子放屁”形容就很合适。

理由二:成立业主大会没有赋予业主更多的权力

《民法典》第277条规定“业主可以设立业主大会”。换句话说,业主只要高兴,也可以不设立业主大会。

而《民法典》第278条规定,选聘物业或者动用维修基金等事项由“业主共同决定”,而不是所谓的业主大会决定,再说一次,不是业主大会决定。因此,是否成立业主大会丝毫不会影响业主行使《民法典》规定的权利。

从权利的角度来讲,成立业主大会和业委会,实际没有给业主带来任何一点额外的好处。

因此,不通过业主大会或业委会,小区业主也可以进行公共事务的表决。例如深圳市就规定,未成立业委会的,业主可以直接按照法律规定的比例表决。

成立业主大会:从入门到放弃

由三:成立业主大会可能给业主带来更多的限制

住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条这样规定:“业主拒付物业服务费…业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”

什么意思呢?就是按照这个规定成立了业主大会,业主不交物业费,就没有权利参与小区事务管理,《民法典》赋予业主的权利就被业主大会直接取消了。

这就很搞笑了,业主不交物业费,基本是因为和物业公司有矛盾。物业公司完全有能力通过沟通甚至起诉来解决,但业主大会凭什么在里面瞎掺和,帮着物业公司欺负业主?不得不说住建部的这个规定很有争议。

但不管规定是否合理,只要成立业主大会的时候,依法使用了这条规定,业主就会发现自己处处受限制、处处被代表,成立业主大会就违背了初衷。

理由四:成立业主大会可能增加小区矛盾

业主大会和业委会成立后,业主都对此寄予厚望。但小区公共事务的管理实际并非易事,无论是客观原因还是业委会成员的主观原因,小区原有问题迟迟不解决,矛盾就会转移到业委会成员和小区业主之间。业主状告业委会、业委会成员违法利用职权侵占小区财产的案例并不少见。

成立业主大会:从入门到放弃

某网站业主起诉撤销业委会决议的案件数量达6000余件

本来小区业主成立业主大会是为了更好的管理小区,但却有很多小区成立业主大会后,不仅没解决实际问题,还带来了更多的问题,产生了更大的矛盾。也因此,有城市的成立业主大会比例不升反降。

成立业主大会:从入门到放弃

理由五:对于成立业主大会,社区和街道办的态度不积极

很多小区筹备业主大会,好几年都不成功,很大原因是在基层政府组织的态度不积极。

某个街道办任职的朋友直接道出原因:街道办安排人员辛辛苦苦帮XX小区成立业委会,结果成立了半年业主和业委会互相扯皮,矛盾比不成立的时候还多,那还成立个屁,直接不管最好。

业委会的成员选举的时候看起来很严格,但实际根本没有标准。类似“热心公益”“有责任心”的标准太过模糊,根本无法起到选拔的作用。而小区公共事务的管理是比较专业的工作,不是热心就有用。无法真正履职的业委会自然会导致小区管理失败。

因此,基层政府不积极的对待业主大会也是可以理解的。

二、政府抛弃业主大会和业委会,启用代替品

基层政府不待见业主大会只能冷处理,但上级政府则是直接开发出了业委会的代替品。例如北京、杭州等城市。北京2020年出台的《北京市物业管理条例》,规定了小区可以成立物业管理委员会,在没有业主大会的情况下,履行业委会的职责。

成立业主大会:从入门到放弃

从公布的数据可以看出,北京市颁布新条例前,组建业委会的小区比例为11.9%。

成立业主大会:从入门到放弃

到了2022年,北京成立业委会和物业管理委员会的比例达到了96.8%,其中业委会只占比27.8%。也就是说两年之内,业委会的比例只涨了15.9%,而物业管理委员会这个代替品的比例从0%涨到了69%。

物业管理委员会后来居上,完全碾压业委会。究其原因,就是物业管理委员会的组建程序简单(不需要筹备组,不需要全体业主投票),成员会受到更多监管(街道办或社区工作人员与业主共同组成),不易引发矛盾,更少的寻租空间,以及具有和业委会一样的功能。

因此,北京等地的做法虽然不能废除业主大会和业委会(当然也没能力废除),但通过二次立法完全绕开了成立业主大会的步骤,恰恰证明了业主不通过业主大会反而更高效,更便捷,同时也符合法律规定,再次证明成立业主大会实际就是个多余的程序。

同时,其他城市已经在跟进,例如:成都市正在审议的《成都市物业管理条例(修订草案)》也明确物管会可以代替业委会。

成立业主大会:从入门到放弃

在业主大会和业委会广受非议的背景下,实现业主诉求才是业主自身以及政府该关心的问题。政府都给业委会找代替品了,你还准备成立吗​?

本文转载自互联网,本文观点不代表中国物业管理信息网立场,如侵犯版权,请联系删除。

(1)
打赏 微信扫一扫 微信扫一扫
shineshishineshi管理团队
上一篇 2023-01-09 00:11
下一篇 2023-01-11 10:48

相关推荐

  • 博览会,明天见!

      经过大半年的筹备,第二届国际物业管理产业博览会明天就要拉开帷幕了。 本届博览会以“融合发展 共创美好”为主题,展览面积达到1.5万平方米,参展单位120家,还将同期举办第四届中国物业管理创新发展论坛主论坛和19场分论坛,以及大量形式多样的交流活动。可以说,这将是一场亮点颇多,精彩纷呈的盛会。 深圳是改革开放的标志性城市。40年前,正是深圳的星星之火燃起了全国改革开放的燎原之势,一时间…

    2018-10-14 生活百科
    03.8K0
  • 新形势下业主大会如何当家理财研讨会成功召开

    深圳业主论坛第41期——新形势下业主大会如何当家理财,于2018年10月27日在荣超大厦建行会议室成功召开。市维修金中心工作人员、市人大代表、律师、审计师、银行专业团队、各小区业主委员会与热心业主六十余人参加会议。会议紧张热烈,嘉宾分享干货满满,与会者纷纷表示收获良多。

    2018-10-28 生活百科
    09.1K0
  • 物业管理中“7S”管理活动(建议收藏转发)

    当你第一次踏入一家公司的大门时,你希望展现在你面前的是什么样的景象? 大门:保安人员有礼貌地向你问好,并迅速为你办完登记手续,开门放行。 写字楼:公司规划合理,环境整洁明亮,你顿时觉得心旷神怡。 办公室:各个写字间宽敞明亮,办公人员各司其职,办公物品摆放整齐,电话铃声井然有序,没有半点喧嚣嘈杂。 员工:着整齐的服装,情绪饱满,工作熟练。 为什么要执行“7S”管理 1.让客户留下深刻的印象,提升企业…

    2018-10-13
    04.5K0
  • 深圳物博会“不动产全过程安全管理与法律风险防范”分论坛回顾

    如何把物业管理安全事故控制在临界线下固然重要,但是对已经发生的安全事故,如何在第一时间内有效地把安全事故的责任、安全事故的危害以及安全事故的负面影响降到最低水平或者可控范围内,才是物业企业和物业人今天要认真面对的问题。与此同时,安全事故的处置能力如何加强与提升,也是每个物业人都要优先关注的问题。 10月16日,福州唐世网络信息技术有限公司、福建永安物业管理有限公司特别借2018第二届国际物业管理产…

    2018-10-26 生活百科
    05.0K0
  • 人工智能创业的两种形态三大规律

    我们需要的是人性化、情感化、品质化的产品和服务。

    2017-04-17
    03.7K2
  • 物业企业上市潮被冰封了!

    风起云涌,潮起潮落。 3个月里,没有一家物企上市,这是港交所冰封了物企上市,还是说物管风口已经落幕? 自打7月份融信服务、德信服务等物企上市后,除了胡同物企京城佳业过会听宣外,几近三个月内再未有物企登陆港交所。 这样的情况和物管价值元年的2020年相比,貌似一模一样。去年7月10日至10月19日的三个月里,也未有物企成功去港交所敲锣。 如果是季节性因素,姑且把这段时间称之为物企上市空窗期。但勿爷注…

    2021-10-16
    09.4K0