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成立业主大会:从入门到放弃

成立业主大会:从入门到放弃

众所周知,小区业主想重新选聘物业公司或者分配公共收益,必须成立业主大会,再选举业主委员会,建立一个合法的组织后,业主才有了所谓的“资格”和物业公司平等对话,才有资格决定公共收益。

这种观点由来已久,耽误了许多想提高小区品质的业主,从来如此,便对么?放弃成立业主大会可能是更好的选择。

一、放弃成立业主大会的理由

理由一:成立业主大会实际是个多余的过程

和小区的业主大会相似的,是公司的股东(大)会。公司不需要在社区、街道办的指导和监督下,成立股东(大)会。公司依法注册后,股东(大)会直接履职就行。

但小区业主花钱买房拿了产权证,业主大会却不存在,必须专门搞一堆前置手续去“成立”,来确认业主本就具有的权利。业主可能在社区或街道办折腾几年也无法“成立业主大会”。而且就算顺利成立,真正的表决程序一样少不了,仍然要多数小区业主共同投票决定,和不成立业主大会的时候一模一样。

因此,成立业主大会表演成分多于实际价值,用“脱裤子放屁”形容就很合适。

理由二:成立业主大会没有赋予业主更多的权力

《民法典》第277条规定“业主可以设立业主大会”。换句话说,业主只要高兴,也可以不设立业主大会。

而《民法典》第278条规定,选聘物业或者动用维修基金等事项由“业主共同决定”,而不是所谓的业主大会决定,再说一次,不是业主大会决定。因此,是否成立业主大会丝毫不会影响业主行使《民法典》规定的权利。

从权利的角度来讲,成立业主大会和业委会,实际没有给业主带来任何一点额外的好处。

因此,不通过业主大会或业委会,小区业主也可以进行公共事务的表决。例如深圳市就规定,未成立业委会的,业主可以直接按照法律规定的比例表决。

成立业主大会:从入门到放弃

由三:成立业主大会可能给业主带来更多的限制

住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条这样规定:“业主拒付物业服务费…业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”

什么意思呢?就是按照这个规定成立了业主大会,业主不交物业费,就没有权利参与小区事务管理,《民法典》赋予业主的权利就被业主大会直接取消了。

这就很搞笑了,业主不交物业费,基本是因为和物业公司有矛盾。物业公司完全有能力通过沟通甚至起诉来解决,但业主大会凭什么在里面瞎掺和,帮着物业公司欺负业主?不得不说住建部的这个规定很有争议。

但不管规定是否合理,只要成立业主大会的时候,依法使用了这条规定,业主就会发现自己处处受限制、处处被代表,成立业主大会就违背了初衷。

理由四:成立业主大会可能增加小区矛盾

业主大会和业委会成立后,业主都对此寄予厚望。但小区公共事务的管理实际并非易事,无论是客观原因还是业委会成员的主观原因,小区原有问题迟迟不解决,矛盾就会转移到业委会成员和小区业主之间。业主状告业委会、业委会成员违法利用职权侵占小区财产的案例并不少见。

成立业主大会:从入门到放弃

某网站业主起诉撤销业委会决议的案件数量达6000余件

本来小区业主成立业主大会是为了更好的管理小区,但却有很多小区成立业主大会后,不仅没解决实际问题,还带来了更多的问题,产生了更大的矛盾。也因此,有城市的成立业主大会比例不升反降。

成立业主大会:从入门到放弃

理由五:对于成立业主大会,社区和街道办的态度不积极

很多小区筹备业主大会,好几年都不成功,很大原因是在基层政府组织的态度不积极。

某个街道办任职的朋友直接道出原因:街道办安排人员辛辛苦苦帮XX小区成立业委会,结果成立了半年业主和业委会互相扯皮,矛盾比不成立的时候还多,那还成立个屁,直接不管最好。

业委会的成员选举的时候看起来很严格,但实际根本没有标准。类似“热心公益”“有责任心”的标准太过模糊,根本无法起到选拔的作用。而小区公共事务的管理是比较专业的工作,不是热心就有用。无法真正履职的业委会自然会导致小区管理失败。

因此,基层政府不积极的对待业主大会也是可以理解的。

二、政府抛弃业主大会和业委会,启用代替品

基层政府不待见业主大会只能冷处理,但上级政府则是直接开发出了业委会的代替品。例如北京、杭州等城市。北京2020年出台的《北京市物业管理条例》,规定了小区可以成立物业管理委员会,在没有业主大会的情况下,履行业委会的职责。

成立业主大会:从入门到放弃

从公布的数据可以看出,北京市颁布新条例前,组建业委会的小区比例为11.9%。

成立业主大会:从入门到放弃

到了2022年,北京成立业委会和物业管理委员会的比例达到了96.8%,其中业委会只占比27.8%。也就是说两年之内,业委会的比例只涨了15.9%,而物业管理委员会这个代替品的比例从0%涨到了69%。

物业管理委员会后来居上,完全碾压业委会。究其原因,就是物业管理委员会的组建程序简单(不需要筹备组,不需要全体业主投票),成员会受到更多监管(街道办或社区工作人员与业主共同组成),不易引发矛盾,更少的寻租空间,以及具有和业委会一样的功能。

因此,北京等地的做法虽然不能废除业主大会和业委会(当然也没能力废除),但通过二次立法完全绕开了成立业主大会的步骤,恰恰证明了业主不通过业主大会反而更高效,更便捷,同时也符合法律规定,再次证明成立业主大会实际就是个多余的程序。

同时,其他城市已经在跟进,例如:成都市正在审议的《成都市物业管理条例(修订草案)》也明确物管会可以代替业委会。

成立业主大会:从入门到放弃

在业主大会和业委会广受非议的背景下,实现业主诉求才是业主自身以及政府该关心的问题。政府都给业委会找代替品了,你还准备成立吗​?

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