物业管理区域实体化与引入职业经理人的思考

文/屈昌辉

重庆城市管理职业学院副教授

[摘要] 中国物业管理行业向何处去是许多学者和社会管理者思考的问题。笔者认为，要从根本上改革物业管理的行业现状，做好物业管理这一民生产业，需要从制度和管理的层面重新构建物业管理体制，而物业管理区域实体化和在物业管理行业引入职业经理人这两项制度可以从根本上理顺物业管理的各种关系，促进物业管理行业的良性运行。

[关键词]物业管理；物业管理区域；实体化；职业经理人

从1981年在深圳设立的第一个物业管理企业——深圳市物业管理公司算起，中国物业管理已经走过了30多年的历史。虽然，中国物业管理行业在不断的探索和成长，但由于物业管理行业在我国还是一个较新的产业，所以到目前为止，中国的物业管理行业还有许多不尽人意的地方，随着经济的持续快速发展和人民生活水平的提高，中国居民对物业管理的期望也越来越高。中国物业管理行业向何处去也是许多学者和社会管理者思考的问题。

笔者认为，要从根本上改革物业管理的行业现状，做好物业管理这一民生产业，需要从制度和管理的层面重新构建物业管理体制，而物业管理区域实体化和在物业管理行业引入职业经理人这两项制度可以从根本上理顺物业管理的各种关系，促进物业管理行业的良性运行。当前我国物业管理制度的最大弊病在于业主与物业服务企业信息方面的严重不对称，物业管理的全部信息几乎都掌握在物业服务企业中，而业主包括业主大会、业主委员会掌握物业管理方面的信息很少，甚至几乎没有。

这一格局不被打破，物业管理的根本问题就无法解决，而物业管理区域的实体化和在物业管理中引入职业经理人制度可以较好地解决这一难题。

一、物业管理区域实体化的思考

物业管理是基于物业共有部分的共同管理权形成的，在性质上仍可以归结为公共事物的管理。我们借鉴诺贝尔经济学奖的埃莉诺•奥斯特罗姆(Elinor Ostrom)女士在公共政策方面的著作《公共事物的治理之道》的研究成果进行自主治理的制度创新，对物业管理区域实体化，更好地实现物业管理区域的自主治理。

1、物业管理区域的界定。

已于2009年10月1日起施行重庆市政府颁布的《重庆市物业管理条例》，该条例第七条对物业管理区域是这样规定的：“物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设备设施、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”该规定是按照有利于业主资源共享、统一管理的原则对物业管理区域划定和标准做出明确规定，划分依据是物业的建设用地规划许可证确定的红线范围，划分标准是物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。并结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等多种因素。但也规定了例外情况，即从实际出发，以人为本，物业的配套设施设备能够分割、独立使用，且征得物业管理区域内业主们的同意，也可以划定为不同的物业管理区域。此外，实际工作中，对于旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

2、物业管理区域实体化。

《关于经济体制改革的决定》将经济实体定义：“自主经营、自负盈亏的社会主义商品生产者和经营者，具有自我改造、自我发展能力、具有一定权利和义务的法人”。笔者认为，物业管理实体化就是以物业管理区域为地理区分，基于建筑物区分所有所形成的业主共有财产和共同管理权所包括的全部物业组成的，具有独立核算盈亏，且具有法人资格的经济组织。物业管理区域实体化后，可以作为一个基层社区组织，是社区的基本组成单位，是基于物业权法的物而建立的经济实体。物业管理区域之所以需要进行实体化改革，是适应《物权法》中关于建筑物区分所有权和业主的管理权两项规定而产生的。

首先，建筑物区分所有权。根据我国《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有关系产生的成员权三个要素所构成。故建筑物区分所有权为一种特别权利，应将专有所有权、共有权及成员权三个构成要素作为一个整体看待，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分均是为区分所有服务的。与共有部分权利的实现相对应，需要一个长期稳定的组织或实体来推动，并从根本上始终维护全体共有人的权益，这就是物业管理区域实体化的内在动因。

其次，业主的管理权。《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但是，业主大会仅是表达业主意愿的一种决策和管理方式，且现实中召开业主大会往往一年就1至2次，一般是为了选聘物业服务企业或者是选举业主委员会而召开，偶尔应物业服务企业的要求如专项维修资金的使用召开，对物业本身的管理和维护功能难以实现；业主委员会是业主大会选举产生的有任期的执行机构，委员们都是无偿且兼职的，对物业的管理往往是基于表象的和应急式的，且本身就不是物业管理方面的专业人员，对物业的良好管理和维护是难以实现的。总之，业主大会和业主委员会均无法真正实现业主的管理权，这就是物业管理区域实体化的外在推动力。

3、物业管理区域实体的职责及权力。

笔者认为，可以借鉴中国香港地区立案法团（简称法团）的做法。在香港，法团是根据香港地区《建筑物管理条例》第344章成立的独立法人组织，在法律上代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关的权利、权力、特权和职责，并有权任免物业管理人并监督其工作。条例规定法团会议可通过有关建筑物公用部分的控制、管理和行政事宜，以及有关该等公用部分的翻新、改善或装饰的决议，而该等决议对管理委员会和全部业主均具约束力。在香港，立案法团的职责及权力为：法团负有法律责任，妥善管理和维修建筑物的公用部分，并须采取一切合理必需的措施，以执行公契载明有关建筑物公用部分的管理职责。至于权力方面，法团可决定是否聘请受薪员工、物业管理公司或其他专业机构或人员，协助或由其代表法团执行法团根据条例或公契而拥有的职责和权力。法团根据条例第18条履行其职责及行使其权力时，须以香港地区民政事务局局长按照条例第44(1)条发出的工作守则为指引。我们除了可以借鉴香港地区的经验外，另外两点也值得注意：一是物业管理费用应由物业管理区域实体来收缴，既可避免出现缴费难的问题，也将经济实权掌握在实体手中，便于开展相关工作；二是实体聘请的一切人员的工资待遇和项目款项直接由实体支付，实现对物业的直接管理和运作。

4、物业管理区域实体化的意义。一是有利于维护物业管理区域内业主的权利。可以有效解决目前我国物业普遍存在的所有者缺位的问题，并从根本上扭转业主的物业业主自己不管的尴尬状况。二是有利于建立物业管理区域建立科学合理的管理层次，提高管理水平。物业管理区域实体拥有决策权，并始终代表和维护本区域广大业主的根本利益，职业经理人经本区域实体授权拥有执行权，具体负责物业的日常管理工作。这有助于加强物业管理区域的自律，提高区域内的工作水平。三是有利于物业管理区域与建设单位、物管公司以及相邻物业管理区域之间、区域内业主之间的协调，协调各方面的关系，减轻政府信访部门和法院的压力，维护街道社区的和谐。四是有利于减少收费贵、收费难的问题，还可以在一定程度降低物业管理区域税费的水平，解决目前我国在物业管理税收政策设计方面的缺陷。五是有利于填补当前物业管理区域欠缺的诉求表达机制、权利保障机制、利益协调机制，为面临“公地选择悲剧”的业主开辟新的自主治理途径。

二、物业管理职业经理队伍建设的思考

1、物业管理区域可以引入职业经理人制度。

职业经理人是将经营管理企业（或者实体）作为一个职业，通过经营管理企业实现其价值的专职管理者。可以从两个方面来认识职业经理人，一方面是职业化的经理人，包括职业化的素养、技能和行为规范等，职业化的经理人是将经营管理企业（或者实体）作为谋生手段的人，要求必须具有良好的专业素质和职业操守，既要有理论功底，又要有实战经验；另一面是经理人的职业化，包括企业（或者实体）管理人及其带领的管理团队，经理人的职业化是经理人根据市场化的需求被配置到相应的管理岗位，经理人不再是一种“官位”，是一种职业岗位。当前我国物业管理水平整体尚有待提升，在物业管理区域实体引入职业经理人，目的是为了发挥现代管理的优势，充分挖掘人力资源潜力，提升物业管理区域的管理水平、规范物业管理，维护物业的良好状态，从而促进物业的保值增值。在物业管理区域引入职业经理人不但有利于管理的专业化、促进物业自我管理能力的形成，还有利于物业管理行业的适度竞争，避免只有物业服务企业才能从事物业管理服务的现状。

2、物业管理区域职业经理队伍建设的思考。

首先，遵循现代管理的基本规律，建立市场化的聘任制度。一是物业管理区域聘任职业经理人，遵循市场选择原则，按照物业管理区域引进职业经理人的目的和招聘岗位的要求，确定物业管理区域职业经理人的素质和能力要求，按照任职资格的要求选择合适的职业经理人。二是在薪酬方面，要根据物业管理区域职业经理人的市场价值并考虑职业经理人的市场供求关系确定薪酬，由于物业管理属于民生行业，与其他行业相比，其报酬的竞争力不具优势，为此各级政府和城市管理者可以出台相应的保障制度支持鼓励物业管理区域职业经理人长期从事物业管理工作。三是要建立物业管理区域职业经理人的进入、退出机制，这就需要相应的法律规范和双方的合同保障。

其次，根据物业区域管理的内在规律，建立科学合理的激励约束机制。物业管理区域应遵循职业经理人管理内在要求，建立科学的业绩评价与激励制度。激励制度与业绩评价两者结合起来，就能对职业经理人产生激励作用。同时，还要建立科学约束与监督机制，物业管理区域应本着责任和利益一致的原则，建立约束监督机制，包括国家法律法规、财经制度的约束与监督，物业管理区域实体章程、合约的约束与监督，业主大会、业委会以及物业价值涨跌的监督，业主的监督，此外还可聘请审计事务所进行审计。这些监督相互制衡，确保物业管理区域职业经理人行为规范化。

第三，充分发挥人力资源潜力，促进物业管理区域专业化管理队伍的建设。在物业管理区域引入职业经理人，关键在于职业经理人素质和能力，以及促进职业经理人发挥其才能的法律规范和管理制度。要借鉴其他行业职业经理人的经验，在广泛调查研究的基础上制定适应物业管理区域职业经理人要求的管理制度和管理人才评价标准，采用科学合理的招聘流程和职业经理人资质测评体系，通过比较并选择职业经理人，促进物业管理职业化、专业化管理队伍的建设。对职业经理人应聘人员的素质、岗位能力、发展潜能、职位匹配程度等各方面进行客观公正的评价。物业管理区域在引入职业经理人时，要明确规定本物业区域职业经理人的责、权、利，通过行业示范文本、合约或制度明确应该干什么，不应该干什么，以及违背合约后的处罚等，这些规定和要求越清楚具体，对物业管理专业化队伍的建设越有利。

3、物业管理区域引入职业经理人的意义。

一是有利于充分发挥职业经理人的专业管理才能，提高物业管理的工作效率。二是物业管理涉及基本的民生问题，做好物业管理有利于提高人民生活水平。三是各物业管理区域工作做得好，有利于整个社会的长治久安与居民的安居乐业。四是物业管理区域工作也是城市管理的组成部分，是城市管理的重要内容。五是世界各国管理物业目前主要的方式就是职业经理人制度，这有利于物业区域管理上与国际接轨，便于物业管理开展国际交流。

三、小结

物业管理区域实体化和在物业管理区域引入职业经理人制度，有利于更加合理地贯彻执行《物权法》，有利于理顺物业管理区域的管理关系，建立物业管理区域科学合理的管理层次；不但与目前国际上物业区域管理普遍采用的职业经理人制度相一致，而且有利于打破目前物业服务企业对物业管理区域管理权的垄断，自主选择建立多种形式的物业管理区域管理方式；站在本物业管理区域自身的角度，根据物业管理区域实际状况开展工作，促进物业管理区域实体不断提高工作水平，有利于物业业主权利的维护和物业保值增值目标的根本实现，促进居民安居工作的建设，解决基础的民生问题即住得好的问题。