对话于庆新：物业公司的本质是替客户创造价值

统筹/张毅  撰写/袁益 摄像/刘西常 编辑/吴俊 设计/严君慧

“任何一个行业，都是因为你能够为客户创造价值，你才有价值。你的价值不是你自己标榜的，而是由客户来衡量的，要想实现这个价值，必须依赖专业。从这个意义上来讲，我算是个专业主义的崇拜者。”整个专访过程中，均豪不动产管理集团董事长于庆新讲的这番话，给笔者留下了最为深刻的印象。

20世纪90年代初，中国迎来了大规模的创业浪潮，一大批心怀梦想的青年人纷纷加入创业大军。正在中关村从事IT行业的于庆新发现，未来的房地产市场会有不错的发展趋势，但是房地产行业对创业的启动资金要求比较高，这对普通家庭出身的于庆新来讲是不切实际的，在经过思考和研究之后，于庆新决定进入和房地产相关的物业行业。在人们脑海中还未形成“物业管理服务”概念时，于庆新成为北京第一批从事物业管理的企业家。

在于庆新看来，一位企业家做事业一定要专注、坚韧。从1992年创业到如今，从北京均豪物业管理股份有限公司再到均豪不动产管理集团，这几十年来，均豪一直是以独立第三方物业管理公司的角色参与到越来越激烈的市场竞争中，所依赖的只有“专业”二字。 “均豪是一家完全市场化的物业企业，客户之所以选择完全是来源于对均豪的信任，如果我们不把服务做好，让客户满意，那么客户便会流失，所以均豪非常重视服务质量。与有房地产背景的物业公司相比较，均豪的生存显得格外艰难，但是通过自己的专业和努力赢得客户会让我们更加拥有成就感。”于庆新说。

▎尊重源自专业

物业公司从一出生就被认为是个朝阳行业，但事实上在发展的过程中，却也是一个从头到尾都让人们所垢病的行业，很多人看不到这个行业未来的前景。

“上辈子做了孽，这辈子干物业”这句颇有调侃意味的话，在于庆新看来，其实充分显示了外界对物业行业的误解，同时，物业企业自身也有缺乏专业性的缺陷。“要想克服这种认知，就必须做到‘专业’，就像医生、律师、老师那样，用自己的专业为行业赢得尊严。”于庆新说。

于庆新认为目前物业行业还存在诸多不专业的地方。例如不动产行业发展到今天，很多物业公司还用物业管理这样一个单一模型去管理，比如对交通设施、教育设施、医疗设施、企业不动产的管理，已经不能局限于单一管理模式了。还有大量的市场竞争，凭的是关系营销和低价营销，而不是展现自身的专业水平。他认为大前研一《专业主义》这本书讲得很好，面对今天更为精细的社会化分工，出现了更多的专业领域，这就需要对物业公司员工进行专业化的培养以应对市场发展变化对不动产管理行业的需求。

▎设施管理是物业管理的再专业化

当“物业管理”概念逐渐兴起，大部分物业管理公司把目标放在住宅上的时候，于庆新却将目光锁定到另一领域——工业园区与设施管理，也就是业内常说的FM。

作为业内较早接触设施管理理念的于庆新，他认为设施管理是物业管理的高级形态，是物业管理的再专业化，物业管理需要经历大的跨越和质的改变才会让人们更加理解和认同这个行业的价值。

“现在更多传统型的物业管理公司从劳动密集型的保洁、保安等传统服务转向了技术密集型甚至知识密集型的设施管理，这就是行业水平的提升。而中国正在普遍实行的传统的物业管理模式，在西方起源于十九世纪八十年代，之后西方通过资产管理和设施管理改变了传统物业管理的模式。”于庆新说。

在他看来，物业管理是随着城市化进程而出现的，在中国改革开放初期，大量人口涌入城市，住宅物业开始出现，但是那时候的物业管理还属于雏形阶段。当城市化进程发展到一定程度，由于一个城市的承载力是有限的，住宅物业的发展受到了限制，更为丰富和多样的不动产类型开始出现。

政府部门开始投资博物馆、体育场馆这样的城市公用型设施，同时还出现了工厂、科技园区、经济开发园区等不动产，物业公司管理它的模型，就不再叫物业管理，而是叫做设施管理。

而对于靠租金靠增值来获得投资回报的零售业写字楼，在行业中称它为资产管理。那就发展出了物业管理、设施管理和资产管理，它们统一称为不动产管理。

虽然住宅物业和设施管理同属于不动产管理的范畴，但事实上是完全不同的两种管理模型，他们的管理目标不同：住宅的物业管理以客户满意度和消费成本下降为主；设施管理的目标则是对于企业核心的业务支持，或者企业战略实现所起到的作用。

住宅物业和设施管理在管理手段上区别是很大的。住宅的物业管理相对简单，但在设施管理的过程中需要大量应用科技手段，通过软件去管理名下繁杂而不同类别的不动产。均豪希望通过智慧物业的技术，来改变不动产的管理水平，这些技术包括互联网技术、物联技术、新兴的管理技术、AI、区块链等。均豪通过建立了集控中心，来管理均豪全国的不动产服务。

于庆新认为，在看到这些技术广泛运用的同时，其实更应该看到基于这些技术集成的管理平台的作用，这使得均豪做了大量的管理性变革和创新。

“我自己会看到的是均豪通过这样一些专业理念和一些专业技术的集成，使我们企业的竞争力越来越强。”于庆新说。

▎物业公司的核心就是增值客户的产业 

“我们在社区增值这方面没有做大规模的推广。事实上，我觉得存在一个认知上的问题，我们谈社区增值最后到底是谁在增值？是物业企业的增值还是客户不动产的增值？”于庆新说。

均豪对于社区增值业务一直保持着非常谨慎的态度，于庆新谈到，如果物业公司不专注于提升业主的不动产增值，转而借助业主的这种信任和给予的这些资源来增值自身，这种行为他是不认同的。

但是于庆新认同目前物业公司利用互联网技术，研发出一系列APP，便利了业主们的生活，他也希望，物业管理公司能够将精力投入在开办非不动产相关的一些客户服务上。“最关键的，物业公司不应该忘了受托的本职本业，对均豪物业来讲，主要的工作还是对业主不动产的增值，在此基础上，均豪仍能够使得收入获得增长，这得益于均豪目前的设施管理业务。”于庆新说。

于庆新告诉笔者，在资产估值的时候有一个方法叫重置法，业主所持有的资产中，涉及土地价值和房产价值。房产价值中变量最大的是业主的私有设备以及社区的公共设备，把这些资产的价值得到提升，就是极大提升了业主的资产价值，而均豪最擅长就是设施管理，其中包括了工程管理和机电设备管理，同时在成本上与均豪的过去或者同行相比还要低45%。

均豪在人力成本上也是低于同行业的。均豪非常重视员工的有效劳动时间。于庆新给记者举了一个例子，假如公司付一天工资200块钱给一个工人，如果一天就一张工单，业主家里的灯坏了，工人去把它换掉，那么换一个灯泡的动作就是200块钱，这样人力成本浪费就很大，均豪放弃了这种传统的管理模型，而是根据员工的有效劳动时间来结算工资，这样人力成本得到了减少，利润也就提高了。

运用这些科学的方式来降低企业管理和运行成本，而把更多精力专注在为客户的不动产提升价值的服务上，这是均豪在实践中得出的管理理念。

▎勿以善小而不为 “灯火公益”温暖偏远山区儿童

于庆新在做企业的同时，还热衷于公益活动，在2015年成立了“灯火公益”慈善项目。“我们这一代1992年下海的企业家，都属于幸运的一代。在那个年代我们下了海，在创业上取得了成功，从良知上来讲，对社会应该是有所回馈的。”于庆新说。

从开始做公益的时候，于庆新就认为，慈善不是因为有了钱以后才想为社会做出些贡献，他的态度是“勿以善小而不为”。这个公益项目的帮扶对象主要是失学儿童和有困难的大学生们。在于庆新的价值观里，他认为人生而平等。平等的一个很重要的体现就是受教育和阅读机会的平等。

在现实生活中，大量的图书资源和教育资源集中在城市，而偏远山区却非常稀缺这些资源。所以均豪发起成立的公益性社会组织“灯火公益基金会”推出了【民间读库】公益项目，通过灯火公益感召更多的企业和人加入进来，使偏远山区的孩子们能够获得平等阅读的权利。均豪同时还关注不动产管理人的培养，帮助他们就业和创业，开办了“咖啡课堂”以及“回乡创业”等慈善项目。

而谈及均豪未来的发展规划时，于庆新表示，我们会在不动产管理领域继续发力，并且向更高的高度进军，这个高度不是说规模要做多大，而是在整体管理水平上有一个整体的提升。尽管实现这个高度还有很艰难的路要走，但事实上我们还是希望能够取得显著的进步。

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