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谁的物管小区?万科、中奥物业佛山抢盘混战

2018年物业行业首个突破百亿营收的万科物业,在2018年底的佛山物业圈,又火了一把。

按照原计划,万科物业将顺利代替中奥物业,接管有着34万多平方米建筑面积近3000余户的东海银湾项目。但是,出乎所有人意料的是,万科物业的接手非常不顺利,在与中奥物业两次交接过程中,冲突不断,新旧物业正面交锋,甚至已经到了出动警力的地步。

实际上,双方激烈冲突的背后,暗藏着的,正是在项目接管下的品牌物业营收扩张之争,而且就目前的现场来看,这场争夺早已硝烟四起。

抢盘混战 业主报警

时间拨回到2018年12月5日,这一天是万科物业正式进驻东海银湾的日子。对于以住宅管理闻名的万科物业而言,接管小区原本并非大事,但此番入驻并不如想象中简单。

当天等待着万科的,除了接管小区的服务改造,还有原小区物管中奥物业的撤场问题。双方物业交接并不愉快,从当日饷午开始,便形成了对峙的局面。

据小区业主回忆,当天(2018年12月5日),小区里同一个岗亭,由两方物业人员共同值守;同一个小区,两方物业人员各占一个办公室。这场交接闹剧一直持续到晚上7点多,直到彻底爆发肢体冲突,这样僵持的局面被打破。

谁的物管小区?万科、中奥物业佛山抢盘混战

双方因争夺岗亭、办公室控制权引发暴力冲突

中奥物管人员从车库开始进入小区,两方物业在车库起了肢体冲突,一路闹到物管办公室,期间甚至有人员动用折凳、消防栓等工具试图攻击,失控的场面直到警力出动才得以控制,事件造成5人受伤。

实际上,这并不是万科物业第一次试图进驻东海银湾了。

早在2018年6月30日,万科物业就尝试进驻小区。据业主回忆,当天万科接管人员浩浩荡荡到达小区,中奥物业工作人员仍像往常一样正常执岗,并无丝毫撤退的意思。部分业主自发拉起了“欢迎万科进驻东海银湾豪园”的横幅,支持万科物业强势进驻,万科代表也当场发表致谢感言。三方相持了许久,引发大量业主围观,期间还起了冲突。在中奥物业的坚持抵抗下,万科当时的进驻最终以失败告终。

物管权之争历时3年

按照常理,小区更换物业管理方,是一件再正常不过的事情,作为小区旧物管的中奥物业,为何如此反对万科进驻?

根据公开资料显示,其实东海银湾更换物管一事,小区的业委会早在2016年就发起过招标征询。

东海银湾业委会自2017年开始正式组织公投更换物管公司一事,同年5月业委公投结果宣传“欢迎万科”,后因银湾业委备案无效问题,万科发函称暂不接管。但物管更换一事并没有就此打停,解决了备案问题后的银湾业委,凭着业主的投票结果,于2018年4月27日与万科物业签约为期3年的物业服务合同,幷致函中奥物业6月30日前撤场。管理了小区5年的中奥物业,因质疑业委投票的公正性,于6月份向禅城法院提出诉讼。一审法院判决驳回上诉,中奥物业继续上诉,12月14日法院判决二审维持原判。

谁的物管小区?万科、中奥物业佛山抢盘混战

业委会提供的投票公示

谁的物管小区?万科、中奥物业佛山抢盘混战

法院12月14日二审判决书显示维持原判

既然有业委会投票,法院判决也支持万科进场,那么中奥物业缘何不依不饶的坚守?

根据中奥物业方面一位负责人向物业深度报道记者透露,业委会组织重新选聘物业一事,投票结果未按中奥物业要求进行开箱验票,所以投票结果的公正性值得商榷。此外,前期中奥物业在小区运维还投入大量前期费用,这些费用并没有收回,前期也有业主未缴费用。中奥物业认为,很多交接细节不明确的情况下,按照行规,万科贸然进场接手显然是不合理的。

在东海银湾业委会公示万科物业高票胜出后,和万科物业签订物业服务合同,从法律层面宣布中奥出局,无疑杀得中奥物业措手不及。中奥向法院提出上诉未有结果、与业委会始终无法达成一致,外加上小区尚有管理费未收回,种种原因导致中奥物业仍然留守小区。

从2016年就开始谋划更换物管,直到2018年12月,还爆发了肢体冲突,银湾这场更换物管的风波,一闹就是3年。

东海银湾原是中奥物业在佛山地区的标杆项目,位于佛山桂澜路西侧、同济东路北侧,地块辐射禅桂并紧邻季华路,区域优势明显。该项目在建时中奥就已入驻管理,前后管理了5年时间。

这场抢盘大戏持续如此之久,表面上看,是中奥在小区投入的费用未回收不肯撤场,实际上是中奥方认为物业更换流程存在不合规操作,试图通过上诉守住这个区域要塞。按行业内的看法,接管新盘物业掌握的主动性是比接管成熟住宅要大的,谁也没想到中奥服务在前后服务了5年之后,就这样黯然离场。

而处于事件中心的另一个焦点的业委会,也对中奥物业十分不满。据物业深度报道记者实地探访后得知,自2016年小区成立业委会以来,双方矛盾由来已久。因为更换物业的事情,银湾业委还多次与中奥物业“法庭见”。此次万科以同等的物业费条件成功接管小区,意味着业委长达3年的争取,总算得以如愿。

缘起行业扩张

小孩才讲对错,成年人只讲利益。

银湾混战看似是民生新闻里的是非题,归根到底还是利益场上的算术题。

自2017年以来,楼市加速变局。在增量房市场的天花板下,开发商开始转战存量房市场。企业扩张这把火,从房地产,一路蔓延到物业领域。彼时的万科,已手握52%的非万科自有项目。将资产管理放在第一位的万科物业,在存量市场圈地的雄心,可见一斑。

此外,资本对物业行业的青睐,也为物业扩张提供了驱动力。2018年2月在香港联交所上市的雅居乐物业,上市之后并购不断;已经上市的碧桂园服务,大规模收购物管公司;2018年12月挂牌的佳兆业,将上市募集的资金一半以上投入到规模扩张。百强房企物业管理大面积进行规模扩张,逐鹿社区服务,行业早已发展到优胜劣汰、大鱼吃小鱼的态势。在很多业内人士看来,物业行业与房地产市场一样,讲究“规模效应”,企业提高行业集中度就意味着营收的增加。

未来五年,是物业公司并购的窗口期。高速的发展不可避免会产生一些问题。彩生活唐学斌曾在2018年年末乐居财经举办的十大物业CEO年度论坛上呼吁,现在的物业市场扩张确实存在一些有待改善的现象,一些竞争方式的问题值得格外关注,一些企业带头破坏了行业规则,而且物业行业确实需要立规矩,过去一些野蛮的扩张方式应该禁止,大家应该共同把行业做大做好。

“行业里现在因为上市、因为扩规模,带来了抢楼盘、抢面积的现象此起彼伏,发生在佛山东海银湾的事,不过是物业市场化进程的一个小小缩影,物业地盘之争远未停止。”一位大型物业企业老总告诉物业深度报道记者,“物业服务权的移交,各地地方法规都有很明确的规定,任何有冲突的情况,都应该根据法规的要求作出协商,然后去找到妥善处理的方法,因为有时候对于老的物管企业来说,的确不是说离场就离场的,应该要给予这些离场的物业公司充足对的时间来理清费用、账目。”

而从法律角度来看,物业深度报道记者就银湾事件咨询了律所汪律师,汪律师认为该类纠纷主要是两个层面,首先新旧物业之间是没有合同契约的,双方都是与业委会签订的合同,更换物业需要交接的事项,应由业委与原物业公司协调解决;第二若因双方争议导致无法入驻,新物业应找相关部门做处理,二审结果未出来时是不能强行入驻的。

当百亿蓝海的浪潮袭来,行业市场化兼并的炮声就此打响,如何建立规则,公平地竞争,避免抢盘乱象,便成了摆在行业面前的下一重要命题。

本篇文章来源于微信公众号转载: 物业深度报道

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