智通财经APP获悉，8月21日，万科企业(02202)在香港举行2019年中期业绩发布会。会上，集团首席运营官张旭表示，万科没有给自己规定明确目标，坚持每天都是卖房子的好时候，一直都在积极销售，每次开盘都规定一个开盘率，从不捂盘。
张旭指出，万科物业服务过去只做住区物业服务，现在还发展了商企物业服务，探索空间还很大。集团希望先把业务做好做大，服务好社区客户、企业客户和城市，暂无上市想法。上市了投资者会要求回报，不上市反而可以更好的发展。
“集团上半年拿地非常谨慎，未来拿地也会保持在一定比例，没有激进拿地的想法。卖多少，拿多少，我们追求的不是规模，而是要做好产品，服务好客户。拿地不多是因为我们喜欢拿很难拿的地，聚焦在经济增长比较好、有产业、大家都看好的地方，比如长三角、珠三角和旧改项目，这是我们更关注、更应该去拿的地。”张旭补充道。
财报显示，万科企业截止2019年6月30日止六个月实现营业收入1393.2亿元，同比增长32.9%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增长28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，同比增加0.59个百分点。
截止六月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。
期内该集团实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。
以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录：
问：
集团已售未结金额有6210亿，什么时候可以入账结转？上半年销售增速放缓，全年基本上会维持这样的增速幅度吗？
执行副总裁王文金：
按照竣工时间，这6210亿大概在一到三年会结转。
首席运营官张旭：
上半年销售有9%的增长，完成了3340亿，销售策略非常清晰，没有给自己规定目标，坚持每天都是卖房子的好时候。能够积极回款，把库存去化，我们全年每天都会努力卖好房。
问：
下半年集团会否有降价促销等销售策略？
张旭：
积极销售是集团一贯来的策略。我们每次开盘都规定一个开盘率，比如60%以上，从来不捂盘，也不给自己留库存。所以我们会规定，如果拿到销售许可证超过六个月以上没卖掉的就叫长期库存。价格方面一直维持稳定的情况。
总裁&CEO祝九胜：
我们相信匀速的运动最省力，会力图避免大起伏，没有动力去做多余的动作。
问：
万科服务收入增长势头不错，会否有分拆上市想法？
张旭：
万科服务增长很快，过去我们只有住宅物业服务，现在还有商企物业服务，未来还会探索城市物业服务，业务发展空间很大。目前没有上市计划，要趁着现在这么好的机会，先把业务做好做大，服务好社区客户、企业和城市。
问：
目前的汇率波动，公司会否采取措施对冲风险，怎样对冲下半年录得汇兑损失的风险？怎么把境外负债的比率降下来？
祝九胜：
整个的有息负债里面只有35%是境外负债，折合人民币788亿元。集团不会把上半年的汇兑收益作为利润的常规设限。下半年在这方面我们会不断动态观察，会留一部分敞口，希望把汇兑风险相对锁定，不会将买这种远期产品等作为收入来源。
问：
上半年拿地相对比较稳，万科会否重登销冠？最近一年内拿地项目如何实现品质和利润的平衡？
张旭：
上半年拿了905亿的地，占销售额不到三成。我们一贯拿地的策略是根据两个阀门口：一个是现金流的状况，一个是销售回款的状况。现在平均地价占销售价格的30%多。今年上半年我们拿地还是非常谨慎的，在30%以下。目前没有激进拿地的想法，卖多少，拿多少。
至于会否重登销冠，我们追求的不是规模，是要做好产品，服务好客户。
问：
中央支持深圳建立示范区，集团总部在深圳，会有什么发展计划配合？集团和平保的合作有什么具体计划？
答：
我们对这个政策保持密切关注。集团把总部设在深圳是31年前的事情了，这样的一个政策细化，肯定会对我们带来利好，深圳会有新的发展机会，也在大湾区起到越来越重要的作用。
集团跟各大各大银行和各大保险公司都有维持很好的合作，只不过大家有不同的风险偏好和不同的特长，合作侧重点不同，并没有显得哪家特别突出。
问：
央行公布新的贷款市场报价利率，低于此前水平。管理层认为这对楼市是否是利好？
答：
推出新的LPR对经济是个好事，对房地产行业来说中短期来看是个好事。更长期来看无法预测，我们会保持敬畏之心观察这个事情。实体经济如果能振兴，对行业是有好处的。
问：
为何拿地保守？和集团规模相仿的企业拿地基本占回款的一半以上，但万科现在的土储仅两到三年的水平，如何平衡？早上有媒体报道万科不会再进4、5线城市，集团要怎么做？
张旭：
拿地不多是因为我们喜欢拿很难拿的地，聚焦在经济增长比较好、有产业、大家都看好的地方，比如长三角、珠三角和旧改项目，这是我们更关注、更应该去拿的地。集团比较谨慎，以现金流为导向去拿地。
至于四五线城市，我们的投资策略是希望在城市圈和经济带上面，没有规定所有四五线城市都不去，比如大湾区里面、长三角的城市我们都会去，是因为这个地方人口有导入、产业还是在增长。我们不会把自己的点覆盖到所有城市去，这样能提高效率，也能防范风险。
问：
中央定调房住不炒，集团认为这对销售会有什么影响？如何看待下半年内地楼市？
祝九胜：
这既是政策要求，也是行业的基本定位。对万科来讲，是我们经营的约束和方向。长期来看，加上信贷政策，只要有足够的时间，大家回归到一定的理性，把地价和房价恢复到相对理性水平，中长期来看，仍然认为这是一个偏利好的环境。在约束条件下去做经营，不要去做过多的不切实际的变化设想。永远不变的是在面对客户和市场时，要有敬畏之心、洞察市场变化、了解客户需求。
问：
万科对拿地这件事比较佛系，在北方占比也比较高，未来会在哪个区域大力拿地？
张旭：
每个区域拿地有自己的额度限制，卖的多，回款多，能拿的就多。对管理层来说导向很明确，哪个城市有更多产业和人口流入，能拿到核心好位置和城市旧改需求比较大，我们支持的项目就会多一点。这么多年战略一直是为普通人盖好房，所以也会聚焦在老的城市里面做一些旧改。我们的回报要求在一线城市会低一些，在远一些的城市会更高，因为风险和回报要匹配。
问：
万科所有的海外业务会否过度给万科置业海外(01036)？集团的养老和教育业务是完全缩减了吗？
张旭：
今年确实是把在英国和美国的一些项目放到万科置业海外，未来也会继续这样做，将其作为集团海外业务拓展的平台。至于会不会加大发展，这要看有没有机会，考虑到目前硬脱欧和贸易等风险因素存在，具体还要看全球经济周期到了哪个位置。
至于教育和养老是我们非常重要的配套业务，集团花了很多精力在培养，在探索，但还未形成商业模式。
祝九胜：
这两块业务的投入是没有减少的，而且收入不断增加、亏损收窄。目前万科养老在业内是最大的，做得比较好的项目也已经开始盈利；教育业务规模则稍小。
问：
海外业务有没有计划去别的城市发展？有没有说万科物业发展到一个程度就会考虑分拆上市？
张旭：
海外业务没有特定目标要做到多大，要占到多大比例。投资都是要看机会，现在想先把这个层次先做好。是否进入其他地方要看判断，取决于有否好的机会。
物业服务方面，在住宅商企两翼齐飞的战略引导下，住宅物业服务的饱和收入有80%多的增长，商企物业服务有100%多的增长。服务头部企业能拓展更多腰部企业，我们希望拓展城市物业服务，探索之后在全国推广。现在正是高速增长的时候，上市了投资者就会要求回报，不上市我们反而可以更好地发展。
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