恒大物业挂牌上市 总市值逼近千亿港元

资本市场迎来第37家物企，这一次是“巨无霸”恒大集团旗下物业板块。

12月2日，恒大物业正式挂牌上市。随着港交所的一声锣响，也宣告着恒大物业以60多天的上市速度再次刷新了物企上市新纪录。

据此前公告显示，恒大物业此次发售价定为每股8.80港元，公司预计募集资金净额约69.16亿港元。截至目前，开盘报8.85港元，涨0.57%，总市值约956.76亿港元。

01

迅速做大

恒大物业拆分自恒大集团，历史可追溯至1997年。作为全方位的物业服务企业，恒大物业管理着多元化的物业组合，包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校等业态。

从此前披露的招股书可以看到，恒大物业近年来的业绩颇为亮眼。

在管面积方面，2017-2019年，恒大物业的在管面积分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米及2.38亿平方米，年复合增长率为31.3%。

营业收入方面，2017年至2019年，恒大物业分别实现营业收入为43.99亿、59.03亿、73.32亿元，年复合增长率29.1%高，高于同期物管十强营业收入复合增长率23.7%及物管百强复合增长率18.4%。

尤为值得一提的是净利润的增速。2017年至2019财年，恒大物业分别实现纯利分别为1.06亿、2.39亿、9.30亿，年复合增长率达到了195.5%，远高于同期物管十强净利润复合增长率52.2%，及物管百强复合增长率26.1%。

即便是深受疫情影响的今年上半年，恒大物业也实现了较高的业绩增长。根据最新数据显示，截至2020年6月30日，恒大物业总在管面积约2.54亿平米，已签约并服务1354个项目，覆盖逾280个城市；营业收入为45.64亿元人民币，较去年同比增长31.7%；同期利润为11.48亿元人民币，同比增长181.8%。

和其它从房企分拆出来的物业公司类似，恒大物业的迅速做大，离不开母公司恒大集团的支持。而作为中国房地产开发行业的标杆龙头，恒大集团一直以签约销售量大而闻名，其庞大的土地储备无疑为恒大物业提前锁定了巨大的增长空间。

除了母公司的支持，恒大物业还有一个堪称豪华的“朋友圈”。

据物业深度观察统计，这个“豪华朋友圈”共计投了307亿港元给恒大物业。

其中基石投资者为23家，共认购了72亿元（约7.9亿股），占比约48.7%，禁售期6个月。众多基石投资者的参与，表明了市场对恒大物业的认可及对所处的物管赛道的看好。

今年8月，恒大物业又引入了一轮235亿港元战略投资，投资方包含中信资本、腾讯控股、云峰基金、红杉资本等14家。

众多顶级战略投资者的加盟，再次印证了恒大强大的号召力和其朋友圈资源，同时亦表明资本市场对物管赛道依然青眼有加。

恒大物业管理层在11月22日的发布会上表示，两轮引入的投资者为恒大物业的业务发展提供更加丰富的潜在资源，接下来将积极探讨在不同业务层面和领域建立灵活的合作关系。

02

剑指全球

作为中国最大和增长最快的头部物企之一，恒大物业的目标不止于此。据公司管理层表示，恒大物业的发展目标是要打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。可以预见，上市后恒大物业将在资本市场助力下向该目标迈进一大步。

根据招股书显示，恒大物业的募集资金的65%将用于战略性收购及投资；8%用于信息化技术的优化及设备设施的升级；约2%的资金用于人才的招聘与发展；10%用于运营资金和一般用途；约15%用于增值服务的扩张。

从资金投向上我们可以看到恒大物业未来的发展重点与方向。

其中，募集资金投向占比最大的是战略性收购及投资，从中可以看出恒大物业将增加第三方占比，从而增强自身的独立性。

而事实上，恒大物业自2019年开始，已经开始关注对外的拓展以及收并购的市场，并于2020年6月份正式成立了投资拓展团队，积极向外拓展。

值得关注的还有恒大物业对增值服务的投入。对比其他物企的招股书，恒大物业是鲜有明确提出将15%募集资金用于增值服务扩张的物企。

据管理层透露，恒大物业的社区增值服务主要包括了社区经营服务、社区资产管理服务，及社区生活服务。2017年至2019年，公司通过社区增值服务获得的收入由2.51亿元增长到5.73亿元，占总收入的比重从5.7%增长到11.1%。

至于未来将如何开展社区增值服务，恒大物业方面表示主要发力在以下两个方面：

第一，恒大物业将与母公司恒大集团在健康、旅游、人寿、新能源汽车等不同的业务板块深度合作，最大限度地发挥彼此的协同效应。

第二，恒大物业将结合自身已掌握的庞大的社区数量和住户资源，在医疗、养老、教育、旅游、餐饮、新零售及社区零售等不同的业务领域，与投资者们开展合作。

如前所述，两次引入的投资者已达37家，覆盖了多个行业领域。恒大物业高层表示，互联网科技巨头、人工智能独角兽企业、知名的投资机构及大型的企业集团等新股东的加入，给公司的业务发展提供了更加丰富的潜在资源。未来，公司将会和各个投资者探讨在不同的业务层面和领域建立灵活多样的伙伴关系，当中亦包含在物业管理规模上的合作。

恒大物业与他的朋友圈正在下一盘大棋。