编者按：一起小区居室火灾引发持续三年的司法诉讼，其中争议的焦点是，小区公共空间和业主私人空间的边界在哪里？作为物业公司，在类似事件中需要履行什么义务和承担哪些职责。对于这些争议，原被告双方各执一词，不同的专家、学者也给出了完全相反的观点。
陈月芹|摄
柳建新的湘绣博物馆位于湖南长沙万科金域华府三期8栋101户，这套三层的叠拼是她自己的房子，重新粉刷装修后，已经看不出火烧过的痕迹。
对于三年前的那场火灾，年近70岁的柳建新只能说个大概：2018年4月4日晚上11点，有邻居反映，6户共用的通风管道有烟冒出，但物业与多名业主排查3个多小时，未发现源头。
次日早上9点左右，柳建新的女儿刘雅回家发现浓烟，随后二楼起了明火。在这一次火灾中，湘绣博物馆的多幅作品被毁。
在柳建新和刘雅眼中，这是一场原本可以避免的火灾，如果前一晚物业通知她们或者及时报警，火灾就不会发生。她们认为，物业公司应该在火灾中承担责任。
长沙市万科物业服务有限公司（下称“长沙万物”）当晚值班保安黄威和周海波表示，他们和业主排查数小时，通风管道的烟来路不明，时有时无，没发现明火。长沙万物认为，起火点属于业主私域，可能由业主家电气线路故障引发，物业公司应当无责。
2019年1月，柳建新和刘雅将长沙万物诉至法院。2020年1月22日，长沙市雨花区法院判决认定，火灾造成损失2041万元，长沙万物承担火灾损失20%的责任，赔偿业主408万元。长沙万物不服判决结果，向长沙中院上诉。
2020年11月3日，长沙中院以事实不清为由撤销一审判决，发回雨花区法院重审。2021年5月，雨花区法院重审维持了原来的结果。
双方对判决结果均不满意，已经向长沙市中院进行上诉。
事发经过
据黄威和周海波回忆，2018年4月4日23点，收到8栋302户业主反映，家中有不明烟雾，室内三台空气净化器显示数值从平常的40飙升至500。
8栋是一幢3层叠拼洋房，坐北朝南，有6户业主，南面连着临街商铺。由于房屋采用叠拼形式，柳建新所在的101户包括一、二层和地下室。
接到反映后，黄威去302户业主家中查看情况，周海波去8栋地下车库及沿街门店巡查。随后二人和302户业主到楼顶看到8栋6户业主共用的通风口冒烟，用绳子绑着手电筒往管道里照，没有找到冒烟的源头。
据周海波自述，他当时建议业主报警。“他（男业主）当时是答应了，但后来我和同事去拿工具回来后，女业主说没报警”。
黄威和周海波继续到其他业主家询问和排查。6户业主，有3户在家，家中均无异常，另外3户没有人在家。
其中301户敲门没人应答，周海波拨了两次业主的电话无人接听；两人在102户门口对内查看，看到屋内处于装修状态，没有住人，也没有发现火情；“101户大门敲门没人应答”，周海波在外用手电照射，没有发现明火或浓烟冒出。
据柳建新艺术博物馆的两名工作人员的回忆，当晚18点下班时，“老板（刘雅）办公室内的插线板没有断电”，下班后其中一位工作人员负责关窗户，“没有留一点缝隙”。
编者按：一起小区居室火灾引发持续三年的司法诉讼，其中争议的焦点是，小区公共空间和业主私人空间的边界在哪里？作为物业公司，在类似事件中需要履行什么义务和承担哪些职责。对于这些争议，原被告双方各执一词，不同的专家、学者也给出了完全相反的观点。
陈月芹|摄
柳建新的湘绣博物馆位于湖南长沙万科金域华府三期8栋101户，这套三层的叠拼是她自己的房子，重新粉刷装修后，已经看不出火烧过的痕迹。
对于三年前的那场火灾，年近70岁的柳建新只能说个大概：2018年4月4日晚上11点，有邻居反映，6户共用的通风管道有烟冒出，但物业与多名业主排查3个多小时，未发现源头。
次日早上9点左右，柳建新的女儿刘雅回家发现浓烟，随后二楼起了明火。在这一次火灾中，湘绣博物馆的多幅作品被毁。
在柳建新和刘雅眼中，这是一场原本可以避免的火灾，如果前一晚物业通知她们或者及时报警，火灾就不会发生。她们认为，物业公司应该在火灾中承担责任。
长沙市万科物业服务有限公司（下称“长沙万物”）当晚值班保安黄威和周海波表示，他们和业主排查数小时，通风管道的烟来路不明，时有时无，没发现明火。长沙万物认为，起火点属于业主私域，可能由业主家电气线路故障引发，物业公司应当无责。
2019年1月，柳建新和刘雅将长沙万物诉至法院。2020年1月22日，长沙市雨花区法院判决认定，火灾造成损失2041万元，长沙万物承担火灾损失20%的责任，赔偿业主408万元。长沙万物不服判决结果，向长沙中院上诉。
2020年11月3日，长沙中院以事实不清为由撤销一审判决，发回雨花区法院重审。2021年5月，雨花区法院重审维持了原来的结果。
双方对判决结果均不满意，已经向长沙市中院进行上诉。
事发经过
据黄威和周海波回忆，2018年4月4日23点，收到8栋302户业主反映，家中有不明烟雾，室内三台空气净化器显示数值从平常的40飙升至500。
8栋是一幢3层叠拼洋房，坐北朝南，有6户业主，南面连着临街商铺。由于房屋采用叠拼形式，柳建新所在的101户包括一、二层和地下室。
接到反映后，黄威去302户业主家中查看情况，周海波去8栋地下车库及沿街门店巡查。随后二人和302户业主到楼顶看到8栋6户业主共用的通风口冒烟，用绳子绑着手电筒往管道里照，没有找到冒烟的源头。
据周海波自述，他当时建议业主报警。“他（男业主）当时是答应了，但后来我和同事去拿工具回来后，女业主说没报警”。
黄威和周海波继续到其他业主家询问和排查。6户业主，有3户在家，家中均无异常，另外3户没有人在家。
其中301户敲门没人应答，周海波拨了两次业主的电话无人接听；两人在102户门口对内查看，看到屋内处于装修状态，没有住人，也没有发现火情；“101户大门敲门没人应答”，周海波在外用手电照射，没有发现明火或浓烟冒出。
据柳建新艺术博物馆的两名工作人员的回忆，当晚18点下班时，“老板（刘雅）办公室内的插线板没有断电”，下班后其中一位工作人员负责关窗户，“没有留一点缝隙”。
消防部门通过技术手段恢复火灾当晚3处监控显示，2018年4月4日晚22：41，101户二楼南面的小办公室有亮光；22:51开始，有烟雾不断从南面窗户冒出。
3份视频资料由柳建新和刘雅的代理律师、湖南湘军麓和律师事务所律师钟志鹏提供，监控设在101户屋内及二楼平台外侧，由该户业主自己安装，非实时联网监控，也未联网到物业。
排查工作一直持续到次日凌晨2点，物业工作人员和业主均没有找到烟的源头。302业主让黄威和周海波先走，天亮再找专业人员来看，两人离开了业主家后，周海波称，自己又巡查至凌晨4点多。
4月5日早上8:57，刘雅回到101户，打开家门发现1楼有淡烟、2楼有浓烟冒出，于是呼喊救火，物业人员听闻后立即报火警，并组织人员灭火。
黄威自述，早上发现起火后，他在小区南面商铺外接室外消防栓，其他同事负责到二楼灭火；火势被控制后，其爬上从8栋107房间外一个搭建的楼梯，对起火房间打水，“消防队来之前，我们就把火扑灭了”。
一份2018年6月5日长沙雨花区公安消防大队出具的火灾事故认定书显示，起火时间为2018年4月4日22时38分，起火部位是101户2楼刘雅办公室内，过火面积约15平方米，起火原因排除人为纵火、外来火源、自燃、遗留火种和生活用火不慎等，“不能排除电气线路故障引发火灾”。
钟志鹏表示，火灾当晚通风井冒浓烟伴有大量热量，符合阴燃起火的特征：物质燃烧不充分，发烟量大；阴燃物质会产生烟气或者是水分蒸发而产生白色烟气，有的物质阴燃时会产生一些味道。
一位负责勘查刘雅家中火灾情况的消防工作人员回忆，其进入现场初步勘验，房屋内的湘绣有被烟熏的，有被火烧的；当晚起火时房间没有断电，根据现场过火痕迹、最后遗留物质等，判断疑似起火点是二楼刘雅办公室插座。
柳建新告诉经济观察网，那个插座从未使用过，且安装在墙壁上，平时被书柜遮挡，如过插座是起火点，她怀疑是墙壁渗水导致电线短路。
争议焦点
2019年1月22日，柳建新、刘雅作为原告，将长沙万物诉至长沙市雨花区法院，双方针对多个方面进行激烈争论。
首先，住宅小区开设个人艺术博物馆是否涉及违规“住改商”。
雨花区法院第二次民事判决书显示，起火的101户产权为住宅，刘雅于2013年买入，2016年底装修完毕，前门口设立了“柳建新刺绣艺术馆、刘雅刺绣艺术文化创意中心、长沙市湘女湘绣有限公司”等指示牌。
2017年1月，101户作为刺绣艺术博物馆免费对外开放。
长沙万科物业总经理龚宁峰认为，101户业主涉嫌违规“住改商”，在屋内存放大量湘绣并对外展览，但未经消防审批，没有采取温感、烟感自动喷淋装置等必要的消防措施；也没有安排人员夜班值守，导致火灾没能及时发现。
钟志鹏否认称，柳建新艺术博物馆依法经民政部门批准设立，用于开展特定范围内的艺术交流活动，是非盈利性质的博物馆，未用于商业性运营，因此不涉及“住改商”。
消防部门出具的《火灾认定书》中明确排除“自燃、遗留火种、生活用火不慎”的情形，“不能排除电气线路故障”。钟志鹏认为，这说明刘雅、柳建新在使用房屋过程中并没有因不合理管理造成消防隐患，也没有直接导致火灾发生。
其次，火灾造成的具体损失额度及各自承担的责任，也是双方争议的焦点。
雨花区法院判决书显示，101户过火面积仅15平方米，装修、电器、家具等评估后的财产损失约为14万元，业主与物业对此均无异议。
但对于湘绣艺术品的损失部分，由于湘绣为艺术品，双方对财产损失数额认定分歧较大，无法达成统一，成为三年来双方多次对簿公堂的重要原因。
上述《火灾事故认定书》显示，火灾事故中，101户屋内湘绣作品共71幅，7幅被烧毁，“可以直接统计的火灾直接财产损失约2069万元，不含64幅受损的湘绣。”
2018年11月30日，刘雅单方委托湖南天宁价格评估咨询有限公司进行评估，64幅受损湘绣的贬损价值达3077万元。长沙万物提出异议，向法院申请再次进行评估。
雨花区法院在审理过程中，委托湖南公信价格评估事物有限公司对受损湘绣进行评估，湘绣因火灾造成的损失约2027万元。
长沙市雨花区法认为，刘雅将住宅用于湘绣作品展览，对外开放，在屋内存放大量价值较高的湘绣作品，而刘雅未对房屋进行合理管理，应该对火灾损失承担直接和主要责任，物业方不负直接责任。
长沙万物对结果仍多次提出质疑，但雨花区法院认定该鉴定结果程序合法、内容真实，将此报告作为定案依据。最终，雨花区法院认定火灾造成刘雅、柳建新损失为2041万元。“综合考虑起火原因、火情发展等因素，被告在涉案火灾紧急处理过程中的过错程度”，雨花区法院最后裁定，物业承担20%的责任，即赔偿刘雅、柳建新约408万元。
对于这一判决结果，柳建新、刘雅和长沙万科物业双方均不服，向长沙中级人民法院上诉。2020年12月3日，长沙中院以“原判决认定基本事实不清”为由发回重审。
5月20日，雨花区法院重审裁定，刘雅对101房屋内火灾的发生存在明显的主观过错，需承担80%的损失；长沙万物作为“公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任”，需承担20%的损失。
对于重审判决，柳建新、刘雅与物业仍表示不服，均表示会继续上诉。
服务边界
龚宁峰表示，火灾发生在业主私域，根据物业合同约定，物业公司每月向业主收取的基础物业费，主要负责小区公共区域的维修、养护和管理，服务范围不包括业主专有部分。
他认为，物业在接到302户业主反映后第一时间予以响应和排查数小时，没有发现明火和异常。从4月4日晚上11点至次日早上9点，即便在天亮后，8栋外围商户及路过群众均未发现异常。
直到刘雅打开101户大门发现起火，物业人员也及时扑救，消防设施均正常可使用，已经尽到消防安全防范管理责任和合同约定的协同义务。无论是消防安全事前管理、火灾事故的事中防范和事后协助，万科物业都已尽责，不应承担任何责任。
龚宁峰算了一笔账，该小区洋房每平方米物业费2.98元，每月500元，据此，这408万元的赔偿，相当于物业公司收取业主670年的物业费，“物业不是一家保险公司，收取的物业费也不足以承受保护业主私域财产的重担。”而柳建新和刘雅则认为判罚过轻。双方都在寻求更公正的结果。
柳建新与刘雅认为，从物业人员接到业主反映去场处置，到发生火灾，经历了一个漫长过程，“是一起完全可以避免发生的事故”。
他们认为，当晚发现有烟后，入户排查了3户业主，但包括101户在内的另外3户并没有被通知到。此外，当晚302户业主建议物业报警，但物业人员没有及时报警。
对此，黄威对经济观察网解释，“没有找到冒烟的源头，没有发现明火，所以不敢贸然报警。”
钟志鹏认为物业人员缺乏基本消防常识，“起烟时已是凌晨时分，在已经排除有业主做饭、正常用火的可能性的情况下，现场物业人员没能发现火灾危险性，面对十分明显的火灾信号丧失基本的警惕性。”
在一般物业管理活动中，物业公司是否有义务承担安全保障义务？
根据2003年最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条，即“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人及其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务，致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”
中国人民大学民法学院教授杨立新分析，安全保障义务主体需包含两个特征，一是占有和控制特定场所并享有其利益；二是特定社会活动的组织者。比如，一般不会认为流动经营者小吃摊、水果摊需要对顾客承担安全保障义务，因为他们没有占有与控制的经营场地。
杨立新曾参与民法典编纂工作，他表示，2008年，最高人民法院起草《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》时考虑过物业公司的安全保障义务。当时司法解释公开意见稿第八条为“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务，致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”
但经反复论证后，最高人民法院在正式发布文本中删除了第八条。杨立新认为，物业依据服务合同为业主提供服务，类似于业主的共同“保姆”，它没有自己的经营场所，是在业主所有的场地上为业主提供服务，而业主享有该场地的全部利益。“在这种情况下，要求物业对个别业主的人身利益或财产利益承担安全保障义务，是不公平的。”
北京金诉律师事务所执行主任王佳红则认为，在这一案例中，物业至少应该电话告知业主，而且物业有业主的联系方式，不存在任何障碍。“按照物业管理条例的立法原则和精神来说，物业作为管理和服务方，要保障业主的人身财产安全，就要尽到最大努力去保护。”
立法具有一定滞后性，常常落后于它所调整的社会关系的发展，比如物业是否应对小区内业主高空抛物承担责任等问题，需要前期无数个案例印证和讨论，最后才被写进民法典等相关律法里。
“法院需要依据事实查明，首先物业公司有没有责任；有责任的话，需承担多少比例才公平，这属于法院酌情裁定的范围。”对此，王佳红还补充：“在司法实践中，法院要衡量各方面价值取向，一方面要保障业主的利益，还要保证整个小区的公共秩序，还要相对地保障物业公司正常运行。”因此，她认为，金域华府火灾案的最终判决结果将具有更为广泛的意义。
（来源：经济观察网 记者：陈月芹）
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