万科物业因业主家着火被判赔400万元,物业“服务边界”成双方争议焦点

编者按:一起小区居室火灾引发持续三年的司法诉讼,其中争议的焦点是,小区公共空间和业主私人空间的边界在哪里?作为物业公司,在类似事件中需要履行什么义务和承担哪些职责。对于这些争议,原被告双方各执一词,不同的专家、学者也给出了完全相反的观点。

万科物业因业主家着火被判赔400万元,物业“服务边界”成双方争议焦点

陈月芹|摄

柳建新的湘绣博物馆位于湖南长沙万科金域华府三期8栋101户,这套三层的叠拼是她自己的房子,重新粉刷装修后,已经看不出火烧过的痕迹。

对于三年前的那场火灾,年近70岁的柳建新只能说个大概:2018年4月4日晚上11点,有邻居反映,6户共用的通风管道有烟冒出,但物业与多名业主排查3个多小时,未发现源头。

次日早上9点左右,柳建新的女儿刘雅回家发现浓烟,随后二楼起了明火。在这一次火灾中,湘绣博物馆的多幅作品被毁。

在柳建新和刘雅眼中,这是一场原本可以避免的火灾,如果前一晚物业通知她们或者及时报警,火灾就不会发生。她们认为,物业公司应该在火灾中承担责任。

长沙市万科物业服务有限公司(下称“长沙万物”)当晚值班保安黄威和周海波表示,他们和业主排查数小时,通风管道的烟来路不明,时有时无,没发现明火。长沙万物认为,起火点属于业主私域,可能由业主家电气线路故障引发,物业公司应当无责。

2019年1月,柳建新和刘雅将长沙万物诉至法院。2020年1月22日,长沙市雨花区法院判决认定,火灾造成损失2041万元,长沙万物承担火灾损失20%的责任,赔偿业主408万元。长沙万物不服判决结果,向长沙中院上诉。

2020年11月3日,长沙中院以事实不清为由撤销一审判决,发回雨花区法院重审。2021年5月,雨花区法院重审维持了原来的结果。

双方对判决结果均不满意,已经向长沙市中院进行上诉。

事发经过

据黄威和周海波回忆,2018年4月4日23点,收到8栋302户业主反映,家中有不明烟雾,室内三台空气净化器显示数值从平常的40飙升至500。

8栋是一幢3层叠拼洋房,坐北朝南,有6户业主,南面连着临街商铺。由于房屋采用叠拼形式,柳建新所在的101户包括一、二层和地下室。

接到反映后,黄威去302户业主家中查看情况,周海波去8栋地下车库及沿街门店巡查。随后二人和302户业主到楼顶看到8栋6户业主共用的通风口冒烟,用绳子绑着手电筒往管道里照,没有找到冒烟的源头。

据周海波自述,他当时建议业主报警。“他(男业主)当时是答应了,但后来我和同事去拿工具回来后,女业主说没报警”。

黄威和周海波继续到其他业主家询问和排查。6户业主,有3户在家,家中均无异常,另外3户没有人在家。

其中301户敲门没人应答,周海波拨了两次业主的电话无人接听;两人在102户门口对内查看,看到屋内处于装修状态,没有住人,也没有发现火情;“101户大门敲门没人应答”,周海波在外用手电照射,没有发现明火或浓烟冒出。

据柳建新艺术博物馆的两名工作人员的回忆,当晚18点下班时,“老板(刘雅)办公室内的插线板没有断电”,下班后其中一位工作人员负责关窗户,“没有留一点缝隙”。

编者按:一起小区居室火灾引发持续三年的司法诉讼,其中争议的焦点是,小区公共空间和业主私人空间的边界在哪里?作为物业公司,在类似事件中需要履行什么义务和承担哪些职责。对于这些争议,原被告双方各执一词,不同的专家、学者也给出了完全相反的观点。

万科物业因业主家着火被判赔400万元,物业“服务边界”成双方争议焦点

陈月芹|摄

柳建新的湘绣博物馆位于湖南长沙万科金域华府三期8栋101户,这套三层的叠拼是她自己的房子,重新粉刷装修后,已经看不出火烧过的痕迹。

对于三年前的那场火灾,年近70岁的柳建新只能说个大概:2018年4月4日晚上11点,有邻居反映,6户共用的通风管道有烟冒出,但物业与多名业主排查3个多小时,未发现源头。

次日早上9点左右,柳建新的女儿刘雅回家发现浓烟,随后二楼起了明火。在这一次火灾中,湘绣博物馆的多幅作品被毁。

在柳建新和刘雅眼中,这是一场原本可以避免的火灾,如果前一晚物业通知她们或者及时报警,火灾就不会发生。她们认为,物业公司应该在火灾中承担责任。

长沙市万科物业服务有限公司(下称“长沙万物”)当晚值班保安黄威和周海波表示,他们和业主排查数小时,通风管道的烟来路不明,时有时无,没发现明火。长沙万物认为,起火点属于业主私域,可能由业主家电气线路故障引发,物业公司应当无责。

2019年1月,柳建新和刘雅将长沙万物诉至法院。2020年1月22日,长沙市雨花区法院判决认定,火灾造成损失2041万元,长沙万物承担火灾损失20%的责任,赔偿业主408万元。长沙万物不服判决结果,向长沙中院上诉。

2020年11月3日,长沙中院以事实不清为由撤销一审判决,发回雨花区法院重审。2021年5月,雨花区法院重审维持了原来的结果。

双方对判决结果均不满意,已经向长沙市中院进行上诉。

事发经过

据黄威和周海波回忆,2018年4月4日23点,收到8栋302户业主反映,家中有不明烟雾,室内三台空气净化器显示数值从平常的40飙升至500。

8栋是一幢3层叠拼洋房,坐北朝南,有6户业主,南面连着临街商铺。由于房屋采用叠拼形式,柳建新所在的101户包括一、二层和地下室。

接到反映后,黄威去302户业主家中查看情况,周海波去8栋地下车库及沿街门店巡查。随后二人和302户业主到楼顶看到8栋6户业主共用的通风口冒烟,用绳子绑着手电筒往管道里照,没有找到冒烟的源头。

据周海波自述,他当时建议业主报警。“他(男业主)当时是答应了,但后来我和同事去拿工具回来后,女业主说没报警”。

黄威和周海波继续到其他业主家询问和排查。6户业主,有3户在家,家中均无异常,另外3户没有人在家。

其中301户敲门没人应答,周海波拨了两次业主的电话无人接听;两人在102户门口对内查看,看到屋内处于装修状态,没有住人,也没有发现火情;“101户大门敲门没人应答”,周海波在外用手电照射,没有发现明火或浓烟冒出。

据柳建新艺术博物馆的两名工作人员的回忆,当晚18点下班时,“老板(刘雅)办公室内的插线板没有断电”,下班后其中一位工作人员负责关窗户,“没有留一点缝隙”。

消防部门通过技术手段恢复火灾当晚3处监控显示,2018年4月4日晚22:41,101户二楼南面的小办公室有亮光;22:51开始,有烟雾不断从南面窗户冒出。

3份视频资料由柳建新和刘雅的代理律师、湖南湘军麓和律师事务所律师钟志鹏提供,监控设在101户屋内及二楼平台外侧,由该户业主自己安装,非实时联网监控,也未联网到物业。

排查工作一直持续到次日凌晨2点,物业工作人员和业主均没有找到烟的源头。302业主让黄威和周海波先走,天亮再找专业人员来看,两人离开了业主家后,周海波称,自己又巡查至凌晨4点多。

4月5日早上8:57,刘雅回到101户,打开家门发现1楼有淡烟、2楼有浓烟冒出,于是呼喊救火,物业人员听闻后立即报火警,并组织人员灭火。

黄威自述,早上发现起火后,他在小区南面商铺外接室外消防栓,其他同事负责到二楼灭火;火势被控制后,其爬上从8栋107房间外一个搭建的楼梯,对起火房间打水,“消防队来之前,我们就把火扑灭了”。

一份2018年6月5日长沙雨花区公安消防大队出具的火灾事故认定书显示,起火时间为2018年4月4日22时38分,起火部位是101户2楼刘雅办公室内,过火面积约15平方米,起火原因排除人为纵火、外来火源、自燃、遗留火种和生活用火不慎等,“不能排除电气线路故障引发火灾”。

钟志鹏表示,火灾当晚通风井冒浓烟伴有大量热量,符合阴燃起火的特征:物质燃烧不充分,发烟量大;阴燃物质会产生烟气或者是水分蒸发而产生白色烟气,有的物质阴燃时会产生一些味道。

一位负责勘查刘雅家中火灾情况的消防工作人员回忆,其进入现场初步勘验,房屋内的湘绣有被烟熏的,有被火烧的;当晚起火时房间没有断电,根据现场过火痕迹、最后遗留物质等,判断疑似起火点是二楼刘雅办公室插座。

柳建新告诉经济观察网,那个插座从未使用过,且安装在墙壁上,平时被书柜遮挡,如过插座是起火点,她怀疑是墙壁渗水导致电线短路。

争议焦点

2019年1月22日,柳建新、刘雅作为原告,将长沙万物诉至长沙市雨花区法院,双方针对多个方面进行激烈争论。

首先,住宅小区开设个人艺术博物馆是否涉及违规“住改商”。

雨花区法院第二次民事判决书显示,起火的101户产权为住宅,刘雅于2013年买入,2016年底装修完毕,前门口设立了“柳建新刺绣艺术馆、刘雅刺绣艺术文化创意中心、长沙市湘女湘绣有限公司”等指示牌。

2017年1月,101户作为刺绣艺术博物馆免费对外开放。

长沙万科物业总经理龚宁峰认为,101户业主涉嫌违规“住改商”,在屋内存放大量湘绣并对外展览,但未经消防审批,没有采取温感、烟感自动喷淋装置等必要的消防措施;也没有安排人员夜班值守,导致火灾没能及时发现。

钟志鹏否认称,柳建新艺术博物馆依法经民政部门批准设立,用于开展特定范围内的艺术交流活动,是非盈利性质的博物馆,未用于商业性运营,因此不涉及“住改商”。

消防部门出具的《火灾认定书》中明确排除“自燃、遗留火种、生活用火不慎”的情形,“不能排除电气线路故障”。钟志鹏认为,这说明刘雅、柳建新在使用房屋过程中并没有因不合理管理造成消防隐患,也没有直接导致火灾发生。

其次,火灾造成的具体损失额度及各自承担的责任,也是双方争议的焦点。

雨花区法院判决书显示,101户过火面积仅15平方米,装修、电器、家具等评估后的财产损失约为14万元,业主与物业对此均无异议。

但对于湘绣艺术品的损失部分,由于湘绣为艺术品,双方对财产损失数额认定分歧较大,无法达成统一,成为三年来双方多次对簿公堂的重要原因。

上述《火灾事故认定书》显示,火灾事故中,101户屋内湘绣作品共71幅,7幅被烧毁,“可以直接统计的火灾直接财产损失约2069万元,不含64幅受损的湘绣。”

2018年11月30日,刘雅单方委托湖南天宁价格评估咨询有限公司进行评估,64幅受损湘绣的贬损价值达3077万元。长沙万物提出异议,向法院申请再次进行评估。

雨花区法院在审理过程中,委托湖南公信价格评估事物有限公司对受损湘绣进行评估,湘绣因火灾造成的损失约2027万元。

长沙市雨花区法认为,刘雅将住宅用于湘绣作品展览,对外开放,在屋内存放大量价值较高的湘绣作品,而刘雅未对房屋进行合理管理,应该对火灾损失承担直接和主要责任,物业方不负直接责任。

长沙万物对结果仍多次提出质疑,但雨花区法院认定该鉴定结果程序合法、内容真实,将此报告作为定案依据。最终,雨花区法院认定火灾造成刘雅、柳建新损失为2041万元。“综合考虑起火原因、火情发展等因素,被告在涉案火灾紧急处理过程中的过错程度”,雨花区法院最后裁定,物业承担20%的责任,即赔偿刘雅、柳建新约408万元。

对于这一判决结果,柳建新、刘雅和长沙万科物业双方均不服,向长沙中级人民法院上诉。2020年12月3日,长沙中院以“原判决认定基本事实不清”为由发回重审。

5月20日,雨花区法院重审裁定,刘雅对101房屋内火灾的发生存在明显的主观过错,需承担80%的损失;长沙万物作为“公共场所的管理人,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任”,需承担20%的损失。

对于重审判决,柳建新、刘雅与物业仍表示不服,均表示会继续上诉。

服务边界

龚宁峰表示,火灾发生在业主私域,根据物业合同约定,物业公司每月向业主收取的基础物业费,主要负责小区公共区域的维修、养护和管理,服务范围不包括业主专有部分。

他认为,物业在接到302户业主反映后第一时间予以响应和排查数小时,没有发现明火和异常。从4月4日晚上11点至次日早上9点,即便在天亮后,8栋外围商户及路过群众均未发现异常。

直到刘雅打开101户大门发现起火,物业人员也及时扑救,消防设施均正常可使用,已经尽到消防安全防范管理责任和合同约定的协同义务。无论是消防安全事前管理、火灾事故的事中防范和事后协助,万科物业都已尽责,不应承担任何责任。

龚宁峰算了一笔账,该小区洋房每平方米物业费2.98元,每月500元,据此,这408万元的赔偿,相当于物业公司收取业主670年的物业费,“物业不是一家保险公司,收取的物业费也不足以承受保护业主私域财产的重担。”而柳建新和刘雅则认为判罚过轻。双方都在寻求更公正的结果。

柳建新与刘雅认为,从物业人员接到业主反映去场处置,到发生火灾,经历了一个漫长过程,“是一起完全可以避免发生的事故”。

他们认为,当晚发现有烟后,入户排查了3户业主,但包括101户在内的另外3户并没有被通知到。此外,当晚302户业主建议物业报警,但物业人员没有及时报警。

对此,黄威对经济观察网解释,“没有找到冒烟的源头,没有发现明火,所以不敢贸然报警。”

钟志鹏认为物业人员缺乏基本消防常识,“起烟时已是凌晨时分,在已经排除有业主做饭、正常用火的可能性的情况下,现场物业人员没能发现火灾危险性,面对十分明显的火灾信号丧失基本的警惕性。”

在一般物业管理活动中,物业公司是否有义务承担安全保障义务?

根据2003年最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条,即“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人及其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务,致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。”

中国人民大学民法学院教授杨立新分析,安全保障义务主体需包含两个特征,一是占有和控制特定场所并享有其利益;二是特定社会活动的组织者。比如,一般不会认为流动经营者小吃摊、水果摊需要对顾客承担安全保障义务,因为他们没有占有与控制的经营场地。

杨立新曾参与民法典编纂工作,他表示,2008年,最高人民法院起草《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》时考虑过物业公司的安全保障义务。当时司法解释公开意见稿第八条为“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务,致使物业服务区域内发生人身损害结果,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,应予支持。”

但经反复论证后,最高人民法院在正式发布文本中删除了第八条。杨立新认为,物业依据服务合同为业主提供服务,类似于业主的共同“保姆”,它没有自己的经营场所,是在业主所有的场地上为业主提供服务,而业主享有该场地的全部利益。“在这种情况下,要求物业对个别业主的人身利益或财产利益承担安全保障义务,是不公平的。”

北京金诉律师事务所执行主任王佳红则认为,在这一案例中,物业至少应该电话告知业主,而且物业有业主的联系方式,不存在任何障碍。“按照物业管理条例的立法原则和精神来说,物业作为管理和服务方,要保障业主的人身财产安全,就要尽到最大努力去保护。”

立法具有一定滞后性,常常落后于它所调整的社会关系的发展,比如物业是否应对小区内业主高空抛物承担责任等问题,需要前期无数个案例印证和讨论,最后才被写进民法典等相关律法里。

“法院需要依据事实查明,首先物业公司有没有责任;有责任的话,需承担多少比例才公平,这属于法院酌情裁定的范围。”对此,王佳红还补充:“在司法实践中,法院要衡量各方面价值取向,一方面要保障业主的利益,还要保证整个小区的公共秩序,还要相对地保障物业公司正常运行。”因此,她认为,金域华府火灾案的最终判决结果将具有更为广泛的意义。

(来源:经济观察网 记者:陈月芹)

本文转载自互联网,本文观点不代表物业管理信息网立场,如侵犯版权,请联系删除。