又一家百强房企撑不住了 当代置业正酝酿出卖物业公司等自救

恒大之后，新力控股、花样年先后躺倒，现在又传递到来自北京的百强房企当代置业。

　　10月11日当代置业公告，将于10月25日到期、金额约16.2亿元的一笔美元债，寻求展期三个月，消息一出该笔债券价格在两个交易日里暴跌超过50%，公司其余四只美元债一并“断崖”。目前当代置业正通过酝酿出卖物业公司、大股东承诺资金资助等措施“自救”。

　　花样年和当代置业两家百强房企挺不住，直接拖累近期中资房企美元债大面积跳水，尤其是有债券临近到期的房企，如佳兆业、中国奥园、阳光城等。

　　目前，房地产的融资和监管政策已经开始松动，央行9月底首提“两维护”，部分城市房贷利率也出现下调信号，哈尔滨上周末更是打响救市第一枪。

　　16.2亿债券寻求展期

　　在一众港交所中资房企中，当代置业融资成本向来比较高，此时“出事”偶然中似乎也带着几分必然。

　　根据10月11日当代置业的公告，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。向持票人的同意征求将于中欧时间10月20日下午5时到期。

　　虽然当代置业声称展期是为了“避免违约”，但实际上如果10月25日不能兑付，就将构成违约。

　　公开资料显示，上述10月25日到期的美元债为当代置业在2019年4月25日发行，期限18个月，发行规模3亿美元，息票率12.85%。该票据由当代置业的若干附属公司担保，并在新交所上市，目前剩余本金2.5亿美元，约16.2亿元人民币。

　　受上述消息影响，11日当代置业开盘不到半小时跌幅5.26%，收盘最终跌2.12%。12日颓势延续，尾盘跌势加速，最终报收报0.435港元跌幅6.25%，收出十连阴。而公司股价从绝对值看，3港元出头的净资产目前仅有4毛3，市净率仅有0.14。

　　美元债方面更是提前反应，10月8日“涉事”的10月25日到期债券就已“断崖”，从前一交易日的每1美元面值95美分跌到75美分，两个休息日后的10月11日，进一步跌到47美分，10月12日有所回弹，但依然只有58美分。

　　其他四只2022年到2024年到期的品种跌幅更为夸张，3只跌到1美元面值30美分以下，1只为32美分。

　　大股东承诺支持8亿

　　物业管理公司停牌

　　同在10月11日，公司还发出另一份公告，公司董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏“最近向本集团传达，为支持本集团，彼等有意向本集团提供合共约人民币8亿元的股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成”。

　　公告同时称，张雷将视当代置业财务状况适时考虑予以持续支持，“展现其对本集团之持续承诺及对本集团业务发展坚定不移的信心”。

　　与此同时，当代置业旗下的物业上市公司第一服务控股在10月8日就宣告停牌，以待“根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告”。市场人士普遍认为，当代置业将正酝酿出售上市不到一年的物业公司“断臂求生”，同时不排除后续有更多的资产出售可能。

　　卖物业公司、大股东资金支持似乎成为近期“濒危”房企的自救标配。9月20日，富力地产宣布大股东李思廉和张力出卖富力物业公司予碧桂园，与此同时将拿出80亿港元以支持公司发展，此后这部分资金被运用至成立合营公司。

　　10月4日违约的花样年，同样选择了出售旗下物业公司彩生活的部分资产。

　　债券密集到期穆迪下调评级

　　按照当代置业公告的说法，大股东的8亿资金支持拟未来两到三个月兑现，加上出售资产回款，展期三个月到明年的1月25日，还16.2亿元债券，似乎是可行的。

　　不过中国基金报记者注意到，公司在明年2月26日还有一笔2亿美元约13亿元人民币的债券到期，因此就算10月这笔债券成功展期，明年初短短一个月内当代置业需要拿出近30亿的资金偿债，同样是压力山大。

　　为此，展期公告发出后，10月12日穆迪第一时间将当代置业的家族企业评级从B2下调至Caa2，将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3，并将上述评级列入可能进一步下调的观察。

　　新交所网站显示，目前当代置业存续的美元债共计5笔，存续规模13.46亿美元，平均票息为11.58%，大幅高于行业平均水平。

　　今年以来，在融资收紧的环境下，当代置业的融资成本不降反升。

　　公司今年半年报显示，其财务成本由去年6月末的1.67亿元上升23.5%至今年6月末的2.06亿元。事实上，近年来当代置业的融资成本一直居高不下，2018年12月，该公司发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创造了当时的亚洲纪录。

　　而公司整体负债水平和负债率均比较高，2021年上半年公司计息债务总额为287.55亿元，较2020年末的245.93增加16.9%。其中一年内到期的银行及其它借款64.76亿元，一年内到期的优先票据28.71亿元。截至今年6月末，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%。

　　融资端受阻的同时，销售端表现却出现颓势。2021年9月，合约销售额约35.63亿元，环比8月下滑15.4%，同比下滑21.8%。

　　一众中资房企受拖累

　　美元债大面积跳水

　　10月4日花样年控股违约，加上此次当代置业拟展期，市场对中资房企美元债的担忧急剧上升，中资房企美元债大面积跳水，少则跌幅百分之二三十，多则百分之四五十。临近到期的美元债，成为最先被抛售的对象。

　　中国奥园明年1月23日到期、规模1.88亿的美元债，10月4日以来从面值1美元值97美分跌至12日的75美分附近，跌幅近24%。2023年2月到期的美元债，更从10月4日的93美分跌到63美分。

　　美元债出现明显断崖走势的还有佳兆业，其今年12月7日到期的一笔规模4亿的美元债，从10月4日的95美分跳水至12日的75美分。其他期限从22年到25年的几笔债券走势基本也一样，普遍跌至40到60美分的区间。

　　此外，阳光城债券的整体跌幅也比较大，基本上近半年一年到期美元债都跌入了40到60美分档。

　　花样年控股的近十笔美元债则早已全线跌到20多美分区间，沦为垃圾债，基本上是在违约宣布前一两个交易日开始下跌，短短两个交易日“一步到位”。

　　大面积的跳水使得部分房企采用回购来对冲，以期恢复市场信心。10月5日以来，禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业先后披露美元债回购计划，但是购债规模整体上杯水车薪，难免螳臂当车、于事无补。

　　广州一位主做债券的投行人士向中国基金报记者表示，海外市场的反应非常敏锐，一般在到期前投资者就会跟发行人保持持续沟通，一旦发现风险苗头，立马就会抛售，“所以基本上可以看到暴跌往往发生在债券到期前一周，目前出现大幅跟跌的几家都值得警惕”。

　　海外美元债的暴跌也影响到了房企境内债，10月12日多家房企公司债出现7%以上的暴跌，富力地产、中国奥园等在列。

　　房地产监管政策已松动

　　网友喊话“不要倒在黎明前”

　　房企当前的流动性危机，跟去年下半年以来房地产融资的收紧直接相关，而今年下半年以来销售的颓势加剧了房企的困难。

　　据克尔瑞数据，2021年前9月，百强房企累计全口径销售额97881.6亿元，同比增长9.5%，增速较1-8月下降1.6个百分点，增速持续回落。单月来看，百强房企9月单月销售额为8524.4亿元，同比下降36%，单月增速较8月下降16.4个百分点，单月环比下降5.1%，连续三个月环比负增长。

但近期，房地产融资、监管方面的政策已经出现明显的松动信号，有网友调侃房企们要再“多忍一下”，“不要倒在黎明前”。

首先，央行在9月末的房地产金融工作座谈会和三季度例会中均提到了“两维护”，即“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。政策已经由“从紧”转向“维稳”，后续可期待按揭贷款和房企信贷的宽松。

实际上局部地区房贷利率已出现回落信号。据证券时报，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，佛山8家当地的主流银行中，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP。

同时，就在上周末哈尔滨市住建局联合市自然规划局等8部门联合出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。在为房企减负上，《意见》提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策。同时需求端也提出对人才、新市民给予购房补贴，放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等举措。