物业提前撤场,如何收拾烂摊子?深圳一小区尝试业主自治却面临新问题

物业提前撤场,如何收拾烂摊子?深圳一小区尝试业主自治却面临新问题

↑2022年11月,龙威花园小区停车场积水情况

红星新闻记者|周炜皓

编辑|官莉 杨程

原物业撤场后,龙威花园小区进入了业委会自治的状态。

龙威花园位于深圳市布吉街道京南路与中元路交汇处,1995年批地建设,于2003年05月20日开始入住。据该小区业委会介绍,目前整个小区居民共931户,还有几十家商铺,自小区建设开始,直到2022年11月1日,物业管理都由地产商大中华国际集团旗下深圳嘉毅龙腾物业管理有限公司负责(下称嘉毅龙腾物业)。

转折发生在2022年3月,龙威花园小区业委会正式成立,开始代表业主与物业公司进行交涉,双方就小区管理问题出现分歧。半年后的2022年9月16日,嘉毅龙腾物业发布函件,称计划于2022年10月31日退出龙威花园小区,布吉街道办多次居中调解无果。

业委会成员小刘称,成立业委会后,业主们并没有主张更换物业,而是想通过协商的方式让物业改善小区管理水平,提高服务质量。

截至目前,布吉街道办已经协助业委会找到临时物业,负责短期内小区的管理工作。业主李先生表示,等走完招投标流程,重新选择合适的新物业入驻,至少还需要几个月时间。

多次协调无果

物业提前撤场

小区电梯改造项目,是业主和物业矛盾的“导火索”。

据李先生回忆,小区内的12部电梯年久失修,曾多次出现故障,“电梯门上那些装饰的大理石板掉下来砸碎了,物业都不去换。”对此,物业公司负责人张主任也承认,电梯老化是确实存在的问题。

最严重的一次事故,是电梯出现坠落的情况,彼时业委会还没有成立,业主们拉横幅讨说法,要求嘉毅龙腾物业进行整改,并申请政府相关的电梯改造项目。2022年3月1日,小区业委会正式成立,李先生告诉红星新闻记者,成立之初,他们的诉求是监督物业改善小区管理水平,尤其要解决基础设施老化破损等问题。

张主任表示,他们已经做了相关的工作,向有关部门申请过改造指标,也完成了第一批4台电梯的改造项目,剩下的8台电梯原计划在之后的两年内分两批进行改造,但业委会成立后双方在电梯改造项目上出现分歧,“搞了几次协调会,协调不成。”

僵持在2022年9月16日被打破,嘉毅龙腾物业发布“致龙威花园全体业主的一封信”,表示考虑到长期亏损,以及业委会在《龙威花园2022年第一次业主大会会议表决票验票结果确认书》里明确公示,不同意续聘嘉毅龙腾物业继续提供物业服务等情况,决定退出该小区。

物业提前撤场,如何收拾烂摊子?深圳一小区尝试业主自治却面临新问题

↑嘉毅龙腾物业“致龙威花园全体业主的一封信”

布吉街道办随后于9月21日上午召开会议调解,要求嘉毅龙腾物业遵照《深圳经济特区物业管理条例》,站好最后一班岗,直到新物业公司进驻后再有序退场,并应按照该条例,做好相关移交工作。

《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条明确规定:物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理交接,退出物业管理区域。物业服务合同终止后,物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

值得注意的是,根据龙威花园业委会出示的会议记录,在这次会议上,布吉街道办也对小区业委会做出过提醒——考虑到嘉毅龙腾物业的情况,业委会应当做好应急预案,以防物业方以破产为由提前撤离。

2022年11月1日凌晨,嘉毅龙腾物业工作人员连夜退出龙威花园小区,随后该小区进入无人管理的混乱局面。深圳本地媒体报道称,在物业公司离开后,布吉街道办工作人员曾表示已将相关情况上报龙岗区住建局,请求住建局依据《深圳经济特区物业管理条例》对该企业进行处罚。

对于物业公司强行撤场一事,物业公司负责人张主任并未回避,称虽然相关规定确实要求物业公司应该等到新物业入驻,“但现在你们都已经逼我们到这样了,我们公司在商言商,肯定不会再亏下去了。”

财务不透明

小区物业“糊涂账”频出

亏损,是张主任口中小区管理困难的主要原因,张主任称,龙威花园项目的亏损幅度为每个月3-4万元,一年总亏损30万元左右,由于没有足够的资金,小区的基础设施改造等要求难以落地。

业主们并不认可这一解释,业委会成员小刘告诉红星新闻记者,在业委会成立前,嘉毅龙腾物业并未对财务情况进行公示,物业公司的账目不透明,保洁、安保人员的劳务支出,以及停车场等公共收入的分配情况都存在疑问。

小刘称,按照物业公司方面给出的材料,小区共有14名保安,但其中有一半是在小区附近另一个商业地产项目工作,“其实在我们小区管理的只有最多7个保安。”小刘称,这些保安不仅由龙威花园、龙珠商城共用,还占用了龙威花园一期的公共用房作为办公室和宿舍。

对于两个项目共用保安的说法,张主任称是由于找了同一家外包公司,且保安、保洁的办公室都在龙威花园小区内,所以业主们产生了误解。另外,他还表示小区里所用的保安人工成本已经很低了,“比如说‘2360’,他们公司每个月补贴给他,等于拿到2400元多一点点,你说现在深圳2400元的工资多低?”

但业委会给出的一份“嘉毅龙腾物业龙威花园管理收支情况(2021年1月1日-12月31日)”显示,包含管理费收入在内的本期综合收入为2019850元,而该小区2020年10月-2021年11月保安外包费用为564200元,按照每人每月支付2360元的标准,折算下来领取工资的保安数量约每个月15人。

物业提前撤场,如何收拾烂摊子?深圳一小区尝试业主自治却面临新问题

↑龙威花园管理收支情况(2021年1月1日-12月31日)

另外,双方争议的一大焦点在于小区停车场的违规收费,2019年,该小区停车场收费许可证到期,随后并未再进行办理,但物业管理公司依然在继续收费。业主们认为,物业管理公司此举涉嫌违反相关法律法规,在2019年许可证到期后所收取的费用,不应由物业方面侵占。

张主任称,停车场收费许可证并非物业管理处负责,要补办应需要由开发商出面,“这个停车场是大中华国际集团的,他可能办证照的这方面忘记了,所以没去办。”至于为什么在证照过期后依然收费,张主任的解释是所收费用被用在了设施维护和劳务方面,“肯定得收费的”。

据了解,该停车场的维护情况并不乐观。嘉毅龙腾物业撤场后不久,龙威花园发生水管爆裂,地下停车场排水系统接近瘫痪,积水十几厘米,据李先生回忆,他们当时用了两天两夜,才将车库内的积水用抽水机排出。

由于停车场收费许可证过期,业委会接管小区后,停车场只能完全对外开放,“外面车都进来了”。

街道办特事特办

业委会正在推进新物业的招标事宜

嘉毅龙腾物业退出后,放在业委会面前的除了账目、停车场等“烂摊子”,更直接的困难是如何接管后续工作。

业委会成员都有本职工作,参与小区事务的精力有限,最稳妥的方式还是聘请新的物业管理公司。根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十七条规定,要聘请新的物业管理公司,需要严格按照相关规定走招标流程,也需要一定的周期,在这期间,业委会可以通过向街道申请,遴选临时物业管理小区事务。

物业提前撤场,如何收拾烂摊子?深圳一小区尝试业主自治却面临新问题

↑布吉街道办对龙威花园业委会的回应

据小刘表示,在布吉街道办的指导下,应急物业的问题在2022年12月得到了解决,目前业委会已经顺利委托一家物业公司进场,小区的清洁、安保工作,以及缺失的摄像头等基础设施,都有所改善。

业委会正在积极推进新物业公司的招标事宜,争取早日落实小区以后的长期管理问题。根据业委会和布吉街道办的沟通情况,布吉街道办考虑到龙威花园小区的特殊情况,将针对物业招标工作开启绿色通道,加快审核进度,压缩审核时间,尽快推进新物业的招投标工作。

但至少在短期内,业委会们还将面临着小区管理的压力,李先生表示,由于嘉毅龙腾物业退出时并未进行交接,小区里许多情况都不明确,业委会和应急物业的工作开展困难重重,“以前业主对物业公司不满的东西,现在都到业委会头上来了。”

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