物业管理服务模式的探索创新——“阳光透明酬金制”

shineshi • 2018-12-24 09:53 • 行业动态 • 阅读 9009

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1.酬金制概念

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

2、酬金制的特点：　

（1）“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益。

酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。

（2）酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程。

采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。

3、山东省邹平市黄山街道的“阳光透明酬金制”物业管理模式。

“阳光透明酬金制”的最大特点是，业主所交的物业费的所有权是全体业主，不再是物业服务企业。物业服务企业所有的工作在阳光下进行，随时向业主汇报并接受全体业主的监督，在行业政府主管部门的监督指导下，小区财务透明，所有收入开支都向业主公开。

充分尊重业主物权和发挥业主自治，结合当地街道的现状，经过学习、沟通和探讨，和各方建立了重要共识，就是施行“阳光透明的酬金制”物业管理模式。“酬金制”是一种由业主众筹资金，由物业服务企业协助业主们公开团购各项物业服务的物业管理模式。“阳光透明酬金制”的最大特点是，通过物业管理工作计划和对应的资金预算，以及计划和预算执行过程中的全透明制度，业主可以清晰的了解和掌握物业费和小区公共收益资金的用途。物业服务企业对每一笔钱的使用都必须在年度预算由业主大会通过的前提下公开使用，接受业主们的监督。所有的账目都是公开透明、有单据可查，极大限度的防止了物业服务企业吃空额、偷工减料等不当得利行为的发生。也正因为如此，资金使用的阳光、透明，才是这种制度的基础，也是维系业主委员会和业主之间信任及业主与物业服务企业之间信任的重要保障。

“阳光透明的酬金制”的好处在于充分发挥每个业主在物业管理活动中的监督力量，及时发现问题，及时解决问题，把问题化解在转变成矛盾之前；完全透明公开，也促使物业服务企业在工作中谨小慎微和主动防范过失；即便发生较大或重大问题需要通过业主委员会与物业服务企业之间进行协商甚至诉讼解决时，业主一方也因为容易获得证据而处于有利地位。

具体做法第一阶段：物业服务企业按照小区业主同意并签署的合同中约定的物业服务标准和具体的年度物业管理服务工作计划，制定出提供相应服务相应的资金预算，业主保证按照预算分摊缴纳物业服务费缴存到业主委员会账户并由业主大会委托黄山街道“双代管”监督管理。

第二阶段：物业服务企业按照上述预算，按一定周期统计秩序维护、保洁、绿化、公共维修的工作情况及支出情况提交给业主委员会并公开，发生业主异议时协调并由业主委员会最终裁定后拨付给物业服务企业。

上述两个阶段逐年循环，由街道政府全程发挥监督、指导作用，监督指导资金使用过程符合相关程序，防止发生侵害各方利益的行为，以实现业主普遍知情条件下认可物业管理服务水平随市场价格水平而变化的市场经济结果。

这种制度同时也保证了物业服务企业的公开的、正常合理的收入，即物业服务企业对开支总额按比例提成相应的管理费（即所谓的“酬金”），只要公开、顺利的完成了年度工作计划和预算，则可以保证自己的企业利润。预算之外的事项和动用维修资金等情形，如修路、改造小区设施等，可以根据法律或由业主委员会或通过召开临时业主大会会议形成决议和实施方案，由物业服务企业另行按项目操作去具体执行。

这个阶段中，对个别欠费业主将采用公开的方式对其进行道德谴责，其所欠物业费的债主是全体业主而不是物业服务企业。物业服务企业因为业主欠费而减少的服务频度公开透明，就更令全体业主对欠费业主产生更大压力，从而促使其履行自己的缴费义务。对极个别欠费业主，最终还是要通过诉讼的途径通过人民法院追讨。追回的资金也属于全体业主所有。

自2016年至今，“阳光透明酬金制”物业管理模式经过2年多的探索、总结，在邹平市已经有6个小区实行这一模式。现在业主、物业关系到达空前的和谐。