万科物业朱保全:物业的本质是“替业主花好钱”

9月18日,在上海举办的“Jump大会”上,万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在题为《物业的本质》演讲中给出了答案,并详细阐述了物业行业的现状、痛点、本质及解决方案。

物业行业是如今的风口行业,但对物业的认识却不一,这个行业的本质到底是什么?

9月18日,在上海举办的“Jump大会”上,万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在题为《物业的本质》演讲中给出了答案,并详细阐述了物业行业的现状、痛点、本质及解决方案。

万科物业首席执行官朱保全的演讲现场。

物业与多业权

他从锦旗事件谈起。“收到锦旗后,宁波万科物业发了一封公告,公告发出后,上了微博热搜,因为出现了观点和内容,形成了一个对行业的讨论。如果冷静下来,看行业是什么,这样会很有价值。”

朱保全列举了两个数据。上市物业公司市盈率中位值已经大于45倍。但从外接的二手物业数据看,起始物业费收缴率小于70%。这两个数据相关联,不难得出一个答案:物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力。而从人才的角度,物业行业90%小于本科,地产行业80%大于本科,而基金和投行99%大于本科。“我一直在苦苦求问:到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业?还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事?”

对于“物业”一词,在黑石报告中是资产,在大家的语言中是“四保”,而在资本市场则是分散的市场+保安拦截+最后一百米服务。朱保全认为,城市很重要的一个数据叫容积率,物业管理是一个跟容积率非常相关的事情。而不动产有两重属性:产权属性和资产属性。用途上,对应的是使用和租赁。用四象限图来看,单一业权会涉及FM(设施管理)和PM(物业管理),多业权下则全是PM。

物业的本质

在有了区隔后,物业的本质就清晰起来。“在一个建筑里边形成了多个业权或者多个租户的时候,在这种公共部位,电梯、楼道、大堂、绿化等等这些事情上,需要一个第三方的人来替大家把它管起来。”朱保全比喻是“三个和尚挑水”,需要先凑份子,再请人,物业费是按套内面积计算,而支出是套外的公共面积来支出。

在这种关系的基础上,朱保全认为物业公司的核心能力不是“四保”,而是游说,是专业。物业公司是用专业的能力把绿化公司、保洁公司、电梯维保公司管理好,同时需要具备跟业主对话的能力。“把物业公司形容为管家,是特别准确的理解。”

而对业委会,朱保全认为其核心权力是游说,是公心。“(业委会)是否愿意把一件事情去与全体业主达成共识,这是让一个准公共经济变成B2B的非常核心的点。”

物业行业呈现出来的矛盾很多,朱保全认为是多方面的原因。首先是房屋资产背后的物权是一份很实在的权利,业主被赋权后需要行权;业主的个体、业主的群体、业主的代表,三方在信息上及利益上有一致性的问题;在物业公司总部、经理人、基层员工间也存在一致性的问题。

万科物业首席执行官朱保全的演讲现场。

物业公司值钱吗

问题和矛盾反映了行业的诸多痛点。

但就是这样一个充满矛盾、价格又无法完全市场化的行业,它哪里值钱?

“现在,大家都觉得物业有离客户近+保安拦截的‘天然优势’,可以开展多种经营,但事实是,在过去15年里,物业公司跟各个行业没打过一场胜仗,电梯广告、快递、中介、外卖、团购一一攻破,物业毫无还手之力。”

那物业还值钱吗?

“没有一个行业比这个行业更好。”在朱保全看来,其他所有行业全是用脚投票,而物业则是51%的人的投票就能够代表100%的人。

“所以,物业的本质是替业主花好钱。物业和基金管理人(GP)一样。”朱保全认为,如果能花好钱,让业主满意,那么提高的物业费就是超额的纯收益,这是其他行业无法媲美的。“物业能在资本市场获得20-30倍的市盈率,我觉得已经超过了很多行业。”

那么,物业行业如何获得更高的估值,它未来的机遇来自哪里?

“物业是个劳动密集型的行业,我们要做的就是用好基层的资源。要少一些地产利润转移,少一点商业假象,多花点钱和时间在客户和基层员工,多一点物业的真实价值创造。”朱保全坚信,这个行业的故事,不管是谁讲的,只要城市文明还在,只要多业权的容积率还在,只要人们还生活在一起,聘请一家第三方专业公司的机会就永远存在。

在现场问答环节,当被问到这些年,对物业本质的看法是否发生变化时,朱保全表示,“为业主实现资产的保值和增值的观点,我一直未变,它是物业最本质的东西。”

朱保全提到,贝壳为自己选择了两个关键词:用ACN告诉所有的中介同行,它是一家网络公司;用GTV告诉所有的网络公司它的客单价最高。“物业行业也需要新的关键词,是什么呢?一个是AUM(Asset Under Management),在这个量级上,万科物业我估计差不多有10万亿;一个是COS(Customer on Service),你服务的客户是多少。我觉得这两个词是今天物业行业还很少提的。”

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